TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

BP 818- 28 Boulevard Jean Jaures

11012 CARCASSONNE CEDEX

☎ : 04.34.42.49.00

AFFAIRE N° RG 25/01789 – N° Portalis DBWW-W-B7J-DV5J

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

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C.C.C délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 19 Février 2026

DEBATS PUBLICS : 15 Décembre 2025

ACTE DE SAISINE : 14 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Géraldine WAGNER, Vice-Présidente,

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Syndic. de copro. IMMEUBLE LES JARDINS DE MONTREDON,

dont le siège social est sis 4 Rue Auger Gaillard – 11000 CARCASSONNE

Représentée par Maître Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEUR

Madame [R] [I],

demeurant JARDINS DE MONTREDON – E2 Appart 73 -4 rue Auger Gaillard – 11000 CARCASSONNE

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [I] est propriétaire de deux lots n°73 et 1073 au sein de l’immeuble dénommé LES JARDINS DE MONTREDON sis 4 rue Auger Gaillard à Carcassonne (11000), dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA BASTIDE.

Par acte d’huissier délivré le 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES JARDINS DE MONTREDON sis 4 rue Auger Gaillard 1100 CARCASSONNE représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA BASTIDE, a fait assigner Madame [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne en vue d’obtenir, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2.108,79 euros au titre des charges de copropriété non réglées avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025,

—  3.133,21 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025,

—  800,00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi que les dépens de l’instance.

À l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES JARDINS DE MONTREDON sis 4 rue Auger Gaillard 1100 CARCASSONNE représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA BASTIDE, maintient ses demandes, actualisées à la somme de 6.509, 41 €.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires argue pour l’essentiel, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de l’absence de règlement par le défendeur des charges de copropriété en dépit des appels de fonds réguliers outre l’approbation des comptes de la copropriété en assemblée. Il réclame également des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Bien que régulièrement assignée selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, Madame [R] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il ressort du relevé de propriété produit par le demandeur que Madame [R] [I] est propriétaire au sein de l’immeuble dénommé LES JARDINS DE MONTREDON sis 4 rue Auger Gaillard 11000 Carcassonne des lots n°73 et 103.

Le Syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— un relevé de compte du 1er décembre 2025 adressé à la défenderesse,

— un décompte détaillé actualisé au 1er octobre 2025,

— les appels de fonds pour les exercices 2021 à 2025,

— la mise en demeure du 03 avril 2025, dont Madame [I] a accusé réception le 07 avril 2025,

— le contrat syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2020, 10 novembre 2021, 08 décembre 2022, 20 décembre 2023 et 06 décembre 2024 portant approbation des exercices précédents.

Au vu de ces éléments et en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [R] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 2.108,79 euros correspondant à sa quote-part des charges de copropriété afférentes à ses lots telles qu’elles ont été régulièrement votées lors des assemblées générales, arrêtée au 1er décembre 2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, date à laquelle Mme [I] a accusé réception de la mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [R] [I] à lui payer la somme de 4.400,62 euros au titre des frais nécessaires suivant décompte du 1er décembre 2025.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au vu des pièces produites, il convient de déduire des frais réclamés les sommes suivantes :

—  960 € correspondant aux frais facturés au titre des formalités contentieuses les 29 novembre 2021 et 3 avril 2025, faute de justifier des diligences exceptionnelles prévues au contrat de syndic,

—  85,03 € correspondant au coût du commandement de payer du 22 mars 2022, non produit aux débats,

—  175,45 € correspondant au coût du commandement de payer du 26 août 2022, non produit aux débats,

—  45,60 € correspondant à la mise en demeure en date du 19 janvier 2023, dans la mesure où, à cette date et suivant le décompte produit, Madame [R] [I] ne devait aucune somme au syndicat des copropriétaires,

—  33,60 € correspondant à la mise en demeure en date du 09 février 2024, dans la mesure où, à cette date et suivant le décompte produit, Madame [R] [I] ne devait aucune somme au syndicat des copropriétaires,

—  198,00 € correspondant au coût de la mise en demeure en date du 03 avril 2025 établie par par avocat, dont il n’est pas justifié et dont le coût n’est pas prévu au contrat de syndic,

—  607,20 € correspond aux frais intitulés « dossier ctx – hypothèque » ; seul sera retenue la somme de 200 €TTC telle que prévue au contrat de syndic à l’article 9.1,

—  590,73 € correspondant aux honoraires de médiation du 19 septembre 2025 dont le coût n’est pas justifié en procédure,

—  1.345,49 € figurant dans le décompte arrêté au 1er décembre 2025, ces sommes relevant des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Tenant ce qui précède, les frais restant à la charge de Madame [R] [I] s’élèveront à la somme de 359,52 €, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025, date de réception de la mise en demeure.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’une perte. De plus, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’indemnisation complémentaire, faute pour lui d’établir l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [I] qui succombe, sera condamnée aux dépens comprenant le coût de l’hypothèque légale.

L’équité commande de faire droit à la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’accorder au demandeur la somme de 1.200,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES JARDINS DE MONTREDON sis 4 rue Auger Gaillard 1100 CARCASSONNE représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA BASTIDE, les sommes suivantes :

—  2.108,79 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er décembre 2025,

—  359,52 €au titre des frais arrêtés au 1er décembre 2025,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 07 avril 2025 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES JARDINS DE MONTREDON sis 4 rue Auger Gaillard 1100 CARCASSONNE du surplus de ses demandes,

Condamne Madame [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES JARDINS DE MONTREDON sis 4 rue Auger Gaillard 1100 CARCASSONNE la somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [R] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’hypothèque légale.

Ainsi jugé et prononcé le DIX-NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE