RE F E R E

N°

Du 12 Décembre 2025

N° RG 25/00159

N° Portalis DBYC-W-B7J-LNAN

50D

c par le RPVA

le

à

M^e Agata BACZKIEWICZ,

M^e Jean-marie BERTHELOT,

M^e Sébastien CHEVALIER,

M^e Mathilde GABORIT

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Agata BACZKIEWICZ,

M^e Jean-marie BERTHELOT,

M^e Sébastien CHEVALIER,

M^e Mathilde GABORIT

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Madame [P] [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Mathilde GABORIT, avocate au barreau de RENNES

Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mathilde GABORIT, avocate au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

substitué par M^e Aurélie BARRETTE, avocate au barreau de NANTES,

S.A.R.L. EXPERTISE IMMO OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES

substituée par M^e CAMUS Carole, avocat au barreau de RENNES,

Madame [N] [G], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

substitué par M^e Aurélie BARRETTE, avocate au barreau de NANTES,

S.A. ALLIANZ I.A.R.D., dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en sa qualité d’assurance responsabilité de la société EXPERTISE IMMO OUEST

représentée par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocate au barreau de RENNES

substituée par M^e Carole CAMUS, avocate au barreau de RENNES,

S.A.R.L. OFFICE DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Jean-marie BERTHELOT, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e LE STAN Elodie, avocat au barreau de Rennes,

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 12 Novembre 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 12 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 10] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 14 novembre 2023, Madame [P] [B] et Monsieur [Z] [F] ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 11], auprès de Madame [N] [G] et Monsieur [S] [I], moyennant une somme de 248 100 euros (pièce n°1).

Le 06 juin 2023, la société EXPERTISE IMMO OUEST, mandatée par les consorts [R], a réalisé un diagnostic de performance énergétique (DPE) du bien.

Le DPE indiquait notamment que :

— le niveau de consommation énergétique du bien était classé en lettre D avec une consommation de 213 kWh/m2/an. Les coûts annuels d’énergie étant estimés entre 1 500 euros et 2 080 euros,

— la toiture du plafond était classée comme étant « bonne » (pièce n°2).

Durant l’hiver 2023, les consorts [Y] déclarent avoir subi des températures très froides et avoir constaté des traces d’humidité.

En janvier 2024 les consorts [Y] ont fait réaliser des travaux d’isolation de leur garage par la société OFFICE DE L’HABITAT, moyennant une somme de 3 991 euros TTC (pièces n°3-4).

Les consorts [Y] indiquent que ces travaux n’ont eu aucune incidence sur les températures du domicile.

Selon DPE réalisé par la société SYLVAIN HARDY à la demande des consorts [Y] le 18 avril 2024, le niveau de consommation énergétique du bien est classé en lettre E avec une consommation de 281 kWh/m2/an, et les coûts annuels d’énergie sont estimés entre 2 120 euros et 2 920 euros (pièce n°5).

Selon le rapport d’expertise de Monsieur [M] en date du 26 juin 2024, le DPE présenté lors de la vente ne peut être représentatif du bien vendu puisqu’il ne fait pas état du défaut d’isolation des combles et doublages, de la nécessité de mettre en œuvre une VMC et de l’absence d’entrée d’air au droit du poêle (pièce n°6).

Selon procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 06 novembre 2024, il est relevé la présence d’humidité et de moisissures en plusieurs endroits de la maison, et que la température au rez-de-chaussée est de 18.1°, ne dépasse pas les 16° à l’étage, la température extérieure étant de 15° (pièce n°7).

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 09 janvier 2025, Madame [B] et Monsieur [F] ont mis la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur, la société ALLIANZ IARD, en demeure d’avoir à régler la somme de 61 438,64 euros, correspondant aux coûts des travaux nécessaires à l’isolation de leur bien, l’installation d’un groupe VMC ainsi qu’à la mise aux normes de leur poêle (pièces n°14-15).

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 09 janvier 2025, Madame [B] et Monsieur [F] ont mis en demeure la société OFFICE DE L’HABITAT de les rembourser de la somme de 3 991 euros versée au titre des travaux effectués (pièce n°16).

Suivant actes de commissaire de justice délivrés les 31 janvier, 07 et 26 février 2025, les consorts [Y] ont fait assigner la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD, ainsi que la société OFFICE DE L’HABITAT devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire et réserver les dépens.

Suivant actes de commissaire de justice délivrés le 16 avril 2025, la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD ont fait assigner les consorts [R] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

— joindre les instance,

— débouter les consorts [Y] de leur demande d’expertise judiciaire à l’encontre de la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD,

— ordonner l’expertise judiciaire à intervenir au contradictoire également de Monsieur [I] et Madame [G],

— condamner les consorts [Y] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— à titre subsidiaire, si une expertise judiciaire devait être ordonnée uniquement à l’encontre de la seule société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur,

— limiter l’expertise judicaire à l’examen des désordres 1 à 3 contenus au rapport de Monsieur [M], excluant de fait les désordre 4 à 8,

— limiter la mission de l’expert judiciaire à celle relative la performance énergétique du bien.

A l’audience du 07 mai 2025, le juge a prononcé la jonction des deux instances pendantes devant sa juridiction pour se poursuivre sous le numéro de répertoire général unique RG 25/159.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 12 novembre 2025, les consorts [Y], représentés par leur conseil, actualisent leurs demandes et sollicitent du juge de bien vouloir :

— débouter les sociétés EXPERTISE IMMO OUEST, ALLIANZ IARD et OFFICE DE L’HABITAT de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— ordonner une expertise au contradictoire de l’ensemble des défendeurs incluant les vendeurs, Monsieur [I] et Madame [G],

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— condamner in solidum les sociétés EXPERTISE IMMO OUEST, ALLIANZ IARD, OFFICE DE L’HABITAT, Monsieur [I] et Madame [G] à verser à Madame [B] et Monsieur [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les sociétés EXPERTISE IMMO OUEST, ALLIANZ IARD, OFFICE DE L’HABITAT, Monsieur [I] et Madame [G] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le DPE réalisé pour la vente de la maison en 2023 était incomplet, et que des traces d’humidité et de moisissures sont apparues dans leur maison, alors même que leur domicile est correctement chauffé, comme le démontre les factures d’électricité (pièces n°2-6-7-17). Ils précisent que les températures sont telles qu’ils ont dû aller vivre ailleurs.

Ils ajoutent que la société EXPERTISE IMMO OUEST a indiqué que le bien avait été construit avant 1948, mais n’a pas réalisé un diagnostic relatif à la présence du plomb (pièce n°2).

Dès lors, les demandeurs se questionnent sur la valeur réelle de leur bien, ainsi que sur la potentielle perte de revenu locatif lié à l’interdiction de louer un logement énergétiquement indécent.

S’agissant de la société OFFICE DE L’HABITAT, les demandeurs font valoir que les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, et notamment que le compteur électrique et deux prises sont entourés par de l’isolant non ignifugé, que les plaques isolantes prennent l’humidité, que la société n’a pas posé de laine de bois dans le garage et la buanderie, qu’il n’y a pas de coffrage autour du compteur électrique (pièces n°20-21). Ils ajoutent qu’ils n’ont pas perçu la prime énergie prévue compte tenu de la défaillance de la société dans la transmission de sa facture à l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 12 novembre 2025, la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur la société ALLIANZ IARD, représentées par leur conseil, sollicitent du juge de bien vouloir :

— joindre la présente instance à celle enregistrée sous le RG 25/159,

— à titre principal,

— débouter les consorts [Y] de leur demande d’expertise judiciaire à l’encontre de la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD,

— condamner les consorts [Y] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— à titre subsidiaire, ordonner l’expertise judiciaire à intervenir au contradictoire de Monsieur [I] et Madame [G],

— à titre subsidiaire, si une expertise judiciaire devait être ordonnée uniquement à l’encontre de la seule société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur,

— limiter l’expertise judicaire à l’examen des désordres 1 à 3 contenus au rapport de Monsieur [M], excluant de fait les désordres 4 à 8,

— limiter la mission de l’expert judiciaire à celle relative la performance énergétique du bien.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que le défaut d’isolation de la buanderie et de la salle de bain est déjà identifié dans le DPE de 2023, et que si le DPE ne fait pas état de l’absence de VMC, les acheteurs avaient connaissance que le bien n’en était pas équipé, ce point étant précisé dans l’acte authentique de vente et une facture de la société [O] [L] transmise au diagnostiqueur par les acheteurs (leur pièce n°1).

S’agissant de l’absence d’arrivée d’air au droit de l’insert, elles font valoir que l’expert impute ce désordre au ramoneur (pièce n°6 demandeurs).

Sur les traces d’humidité et de moisissures, elles soulignent que les acheteurs indiquent eux-mêmes qu’elles n’existaient pas lors de la vente, de sorte que le diagnostiqueur n’a pu être en mesure de les détecter, et qu’elles ont pu être dissimulées par les vendeurs lors de la vente, ou simplement apparues après la vente posant ainsi la question de l’entretien de leur domicile par les consorts [Y].

S’agissant de l’absence de réalisation d’un diagnostic relatif au plomb, elles affirment que si le DPE indique une date de construction antérieure à 1948, l’acte authentique de vente, faisant foi, indique une date de construction en 1949, exonérant ainsi la société EXPERTISE IMMO OUEST d’un tel diagnostic.

Enfin, elles soulignent que les conditions de réalisation des DPE n’étaient pas identiques en 2023 et 2024, la surface habitable déclarée étant plus grande en 2024, le diagnostiqueur ayant eu accès à certaines isolations du plafond et les travaux du garage étant déjà réalisés.

Elles font valoir que les vendeurs eux ne pouvaient ignorer la problématique thermique du bien allant au-delà des caractéristiques d’un bien classé E, et que manifestement ils ont dissimulé l’état réel de la maison.

Enfin, si une expertise était ordonnée, elles rappellent que l’expert a imputé les désordres 4 à 8 aux constructeurs, or le DPE ne consiste pas en une vérification technique des éléments, de sorte que l’expertise judiciaire ne saurait porter sur ces points.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 12 novembre 2025, les consorts [R], représentés par leur conseil, sollicitent du juge de bien vouloir :

— les recevoir en leurs écritures,

— débouter la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD à leur verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils ont été transparents sur l’état de l’immeuble, notamment en communiquant l’ensemble des informations et factures relatives aux travaux entrepris.

Ils ajoutent que la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD qui les ont attraits à la procédure ne justifient pas leurs prétendus manquements.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 12 novembre 2025, la société OFFICE DE L’HABITAT, représentée par son conseil, sollicite du juge de bien vouloir :

— prononcer sa mise hors de cause,

— condamner Monsieur [F] et Madame [B] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] et Madame [B] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art, qu’à la lecture du devis et de la facture il n’était aucunement question de pose de laine de bois soufflée, que l’isolation du garage n’avait pas pour objectif d’isoler toute la maison, étant relevé que le commissaire de justice n’a pas constaté d’humidité dans le garage, et que la température retenue de 16,7° était normale pour ce genre de pièce.

S’agissant de la prime énergie, elle indique qu’il appartenait aux acheteurs de réaliser les démarches.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juridiction se réfère aux conclusions déposées et soutenues par elles, à l’audience utile précitée, comme le lui permettent les articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’y a lieu à statuer sur la demande de jonction de la société EXPERTISE IMMO OUEST et de son assureur ALLIANZ IARD, le juge des référés ayant d’ores et déjà prononcé la jonction des instances à l’audience du 07 mai 2025.

Sur la demande d’expertise judiciaire des consorts [Y]

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des DPE réalisés le 06 juin 2023 et le 18 avril 2024, soit avant et après la vente, que le bien des consorts [Y] est descendu dans le classement des performances énergétique et climatique (pièces n°2-5), qu’un rapport d’expertise amiable fait état de potentiels manquements du premier DPE (pièce n°6), que le bien présente désormais des traces d’humidité et de moisissures, les consorts [Y] ne parvenant pas à maintenir des températures normales (pièce n°7).

S’agissant de la société EXPERTISE IMMO OUEST, assurée par la société ALLIANZ IARD, en l’état des pièces versées aux débats, il n’est pas permis à la présente juridiction de faire prévaloir l’un des deux DPE, seule une expertise judiciaire confiée à un expert indépendant permettant de vérifier la réalité des désordres dénoncés et d’en préciser les causes et conséquences. Ainsi, les consorts [Y] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une telle expertise judiciaire au contradictoire des sociétés susvisées.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’expertise des consorts [Y] au contradictoire de la société EXPERTISE IMMO OUEST et de son assureur la société ALLIANZ IARD, selon les modalités précisées au présent dispositif et à leurs frais avancés.

S’agissant de la société OFFICE DE L’HABITAT, les seules photographies non-datées versées par les demandeurs ne sont pas suffisamment probantes pour constituer un début de preuve permettant de considérer que les travaux de la société OFFICE DE L’HABITAT n’auraient pas été réalisés dans les règles de l’art.

De même, s’agissant des consorts [R], les demandeurs ne versent aux débats aucune pièce permettant de considérer qu’ils auraient dissimulé l’état réel de la maison.

Ainsi, les consorts [Y] ne justifient pas d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise au contradictoire de la société OFFICE DE L’HABITAT et des consorts [R], ils seront déboutés de leurs demandes les concernant.

Sur la demande d’expertise judiciaire des sociétés EXPERTISE IMMO OUEST et ALLIANZ IARD

En application de l’article 145 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, les sociétés EXPERTISE IMMO OUEST et ALLIANZ IARD qui sollicitent que la mesure d’expertise soit également au contradictoire des vendeurs du bien objet du litige, à savoir les consorts [R], ne versent aux débats aucune pièce permettant de considérer qu’ils auraient dissimulé l’état réel de la maison. Ainsi, elles ne justifient pas d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise à leur contradictoire, elles seront déboutés de leurs demandes les concernant.

Sur les chefs de mission de l’expert

Selon l’article 265 du Code de procédure civile, « La décision qui ordonne l’expertise : […]

Enonce les chefs de la mission de l’expert ; »

Le juge fixe librement la mission de l’expert judiciaire, et exerce à ce titre un pouvoir souverain.

En l’espèce, les sociétés EXPERTISE IMMO OUEST et ALLIANZ IARD sollicitent que la mission de l’expert soit circonscrite aux désordres 1 à 3 relevés dans le cadre de l’expertise amiable, et à la performance énergétique du bien, seuls points susceptibles d’engager leur responsabilité, il sera fait droit à leur demande, les demandeurs ne s’y opposant pas.

Sur les autres demandes

Madame [B] et Monsieur [F] conserveront provisoirement les dépens de l’instance.

Succombant en leur demande principale à l’encontre de la société OFFICE DE L’HABITAT et des consorts [R], les consorts [Y] seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’équité ne commande pas d’allouer à la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD une indemnité au titre des frais irrépétibles, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

L’équité commande de condamner solidairement la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD à verser aux consorts [R] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de condamner Monsieur [F] et Madame [B] à verser à la société OFFICE DE L’HABITAT la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboutons Madame [B] et Monsieur [F] de leur demande d’expertise au contradictoire de la société OFFICE DE L’HABITAT ;

Déboutons Madame [B] et Monsieur [F] de leur demande d’expertise au contradictoire de Madame [G] et Monsieur [I] ;

Déboutons la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD de leur demande d’expertise au contradictoire de Madame [G] et Monsieur [I] ;

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons pour y procéder Monsieur [A] [D], domicilié [Adresse 2]. : 06.01.32.47.03, mèl [Courriel 9], lequel aura pour mission de :

— se rendre au domicile de Madame [B] et Monsieur [F], situé [Adresse 5], après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs conseils éventuels,

— entendre les parties et tout sachant,

— se faire communiquer tout document et pièce qu’il estime utile à l’accomplissement de sa mission établissant les rapports de droit entre les parties, la mission précise de chaque intervenant,

— procéder ou faire procéder à un nouveau diagnostic de performance énergétique établissant le niveau de consommation énergétique dans lequel se situe le bien de Madame [B] et Monsieur [F],

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux nécessaires à la mise en conformité thermique du bien avec la performance énergétique visée dans le diagnostic erroné,

— décrire, détailler et chiffrer la moins-value du bien de Madame [B] et Monsieur [F] résultant de l’absence d’isolation thermique de celui-ci,

— donner son avis sur le compte à faire entre les parties,

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien,

— fournir tous les éléments techniques permettant à la juridiction d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixons à la somme de 3 000 euros (trois mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Madame [B] et Monsieur [F] devront consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de versement de la consignation en un seul original (ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée) ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Invitons les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Déboutons les consorts [Y], les sociétés EXPERTISE IMMO OUEST et ALLIANZ IARD de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons, in solidum, la société EXPERTISE IMMO OUEST et son assureur ALLIANZ IARD à verser aux consorts [R] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Monsieur [F] et Madame [B] à verser à la société OFFICE DE L’HABITAT la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Madame [B] et Monsieur [F] aux dépens à titre provisoire ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ;

La greffière, La juge des référés,