COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00403 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J24Y

Minute N° : 25/00360

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [M] [P]

né le 29 Août 1952 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Nina DORCHIES, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 84007/2023/2973 du 12/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. AV IMMO 1

Activité :

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON

S.A.R.L. AGENCE MIRAMAS GESTION exerçant sous l’enseigne ORPI IMMOBILIER

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe RECHE, avocat au barreau de NIMES substitué par M^e Jean-françois CASILE, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/4/25

délibéré initialement prévu le 27 mai 2025 et prorogé à ce jour

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2016, [M] [P] a pris à bail un logement situé [Adresse 7], appartenant à la SCI AV IMMO, pour un loyer de 650 euros par mois, provisions sur charges comprises.

Monsieur [P] expose :

— qu’il a rapidement été confronté à de nombreux désordres au sein du logement et qu’en l’absence de réaction de son bailleur, il a effectué un signalement auprès de l’ADIL 84 le 21 octobre 2022 ;

— que le 9 novembre 2022, un rapport de la Direction de l’Ecologie et de l’Urbanisme de la ville d'[Localité 8] a conclu à la non-conformité du bien sur divers points;

— que l’immeuble a fait l’objet d’une suspicion pour péril le 15 novembre 2022, avec demande d’expertise de la structure bois et de l’installation électrique des parties communes

Dans ce contexte, et par exploit de commissaire de justice en date du 7 avril 2023, il a fait délivrer à la SCI AV IMMO agissant en qualité de juge des référés une assignation, aux fins d’obtenir la remise en état de décence du logement sous astreinte, la réduction du montant du loyer jusqu’à réalisation complète des travaux et le paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Par ordonnance du 3 octobre 2023, le juge des référés a estimé n’y avoir lieu à référé en l’état de contestations sérieuses et a renvoyé le demandeur à mieux se pourvoir.

Monsieur [P] expose que cette procédure a eu pour conséquence la réalisation de travaux dans son logement tels que :

la pose d’une réglette d’aération sur les boiseries des trois fenêtres du logement, la réparation de la fuite du chauffe-eau situé dans les combles,la réparation de la duite provenant de la fenêtre du toit, la pose d’une VMC dans les combles, l’installation d’un garde-corps.

Que toutefois, certains désordres ayant persisté, une nouvelle déclaration de sinistre a été établie le 1er juin 2023 ; que le 1er juillet 2023, un rapport diagnostic-structure a été également réalisé et a conclu à une série de problèmes nécessitant une intervention globale et non ponctuelle.

Enfin, Monsieur [P] ajoute que fin 2023, le plafond du salon s’est effondré, situation constatée par commissaire de justice le 20 décembre 2023.

Monsieur [P] explique ainsi avoir été contraint de quitter ledit logement, après rédaction d’une lettre de congé en date du 16 novembre 2023.

C’est dans ce contexte que par exploit de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, [M] [P] a fait assigner la SCI AV IMMO 1, mandant, ainsi que la SARL MIRAMAS GESTION, exerçant sous l’enseigne ORPI immobilier, mandataire de gestion immobilière dudit bien, au visa de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de la loi du 23 nombre 2018, de l’article 1721 du code civil, et D126-19 du code de la construction et de l’habitation, aux fins d’obtenir principalement la réparation de son préjudice moral et de ses préjudices financiers.

L’affaire, après deux renvois contradictoires, a été retenue à l’audience du 1er avril 2025, lors de laquelle Monsieur [P] comparait représenté et sollicite le bénéfice de ses dernières écritures soit :

DEBOUTER la SCI AV IMMO et la SARL AGENCE M GESTION de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions,CONDAMNER in solidum la SCI AV IMMO 1 et la SARL AGENCE M GESTION, exerçant sous l’enseigne ORPI IMMOBILIER à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de son préjudice moral, CONDAMNER in solidum la SCI AV IMMO 1 et la SARL AGENCE M GESTION exerçant sous l’enseigne ORPI IMMOBILIER à lui payer la somme de 3.984 euros au titre de son préjudice financier, correspondant au montant dépensé pour le déménagement et stockage de biens meubles, et à parfaire le jour de l’audience, CONDAMNER in solidum la SCI AV IMMO 1 et la SARL AGENCE M GESTION exerçant sous l’enseigne ORPI IMMOBILIER à lui payer la somme de 198,83 euros au titre de son préjudice financier, correspondant au partage des frais du procès-verbal de constat, CONDAMNER in solidum la SCI AV IMMO 1 et la SARL AGENCE M GESTION exerçant sous l’enseigne ORPI IMMOBILIER à lui payer la somme de 2.880 euros au titre de son prejudice de jouissance,CONDAMNER in solidum la SCI AV IMMO 1 et la SARL AGENCE M GESTION exerçant sous l’enseigne ORPI IMMOBILIER à lui payer la somme de 114 euros au titre du remboursement de la facture du diagnostic de performance énergétique,CONDAMNER in solidum la SCI AV IMMO 1 et la SARL AGENCE M GESTION exerçant sous l’enseigne ORPI IMMOBILIER à lui payer la somme de 650 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, CONDAMNER in solidum la SCI AV IMMO 1 et la SARL AGENCE M GESTION exerçant sous l’enseigne ORPI IMMOBILIER à lui payer la somme de 7.865 euros au titre de la majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie, somme à parfaire au jour de l’audience, DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 514 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il expose que le bailleur a failli à ses obligations de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, d’assurer la jouissance paisible des lieux et d’entretenir le local loué et d’y faire toutes réparations nécessaires, en ce qu’il a vécu plusieurs mois dans un logement indécent, jusqu’à l’effondrement du plafond ; qu’il n’a eu de ce fait d’autre choix que de retourner vivre chez sa mère ; que cette situation lui a nécessairement causé un préjudice moral ainsi qu’un préjudice financier correspondant à son déménagement au stockage de ses biens ; que la prise en charge du constat d’état des lieux de sortie doit être prise en charge par moitié entre les parties ; qu’enfin, il a subi au cours de son occupation des lieux un préjudice de jouissance, établi non seulement par le rapport d’expertise qu’il présente mais aussi par messages et photographies échangés entre les parties ; que s’agissant de de sa demande de remboursement au titre du diagnostic de performance énergétique, il a été obligé de compenser les défaillances de son bailleur ; il conteste enfin les demandes reconventionnelles au titre des loyers impayés au vu de l’indécence du logement ayant eu pour conséquence l’arrêt des versements de la CAF et sollicite le remboursement de son dépôt de garantie, avec majoration de droit.

La SCI AVI IMMO 1 comparait également représentée et sollicite le bénéfice de ses dernières écritures soit :

DECLARER irrecevables comme prescrites toutes les demandes de Monsieur [P] pour la période antérieure au 13 avril 2020 ;Le DEBOUTER de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SARL M GESTION à la relever et garantir de toute condamnation passée à son encontreCONDAMNER Monsieur [P] au paiement de la somme de 3.643,93 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 20 décembre 2023, mensualité de décembre incluseORDONNER la compensation de cette somme avec le dépôt de garantie, et en conséquence, FIXER la dette de Monsieur [P] à la somme de 2.984,93 euros et le CONDAMNER à payer cette sommeCONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 2.200 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle conteste la valeur probatoire du rapport produit par le demandeur pour justifier du préjudice de jouissance subi s’agissant d’une expertise non judiciaire ; elle assure avoir fait diligence après connaissance des dégâts des eaux subis ou de l’effondrement du plafond, ses travaux s’étant révélés efficaces ; elle ajoute qu’en occupant un local relevant des parties communes, et en refusant l’intervention d’un plombier, ou en demandant des précisions sur les artisans amenés à intervenir, le locataire a lui-même retardé les dites interventions ;

S’agissant des demandes financières, elle assure que rien n’obligeait le locataire à déménager, de sorte que ses frais ne sauraient être pris en charge ; que s’agissant du Diagnostic, sa seule obligation était d’en fournir un datant de moins de 10 ans à la date de conclusion du bail ce qui est le cas en l’espèce ; que la demande au titre du constat de sortie devra être rejetée faute d’avoir été avisée 7 jours avant la date de celui-ci ;

Elle conclut à la garantie de l’agence immobilière gestionnaire si les demandes indemnitaires de M. [P] devaient aboutir, au vu des dispositions contractuelles afférentes ;

Enfin, s’agissant du dépôt de garantie, elle expose ne pas l’avoir restitué du fait de la compensation entre le montant de celui-ci et la dette locative, compensation n’ayant pas suffit à apurer ladite dette ; elle sollicite ainsi reconventionnellement le règlement de la somme de 2.984,93 euros au titre de l’arriéré locatif si cette demande devait aboutir.

La SARL MIRAMAS GESTION comparait également représentée et soutient ses dernières conclusions, sollicitant de voir :

JUGER qu’aucun comportement fautif ne lui est imputable ;DEBOUTER [M] [P] ainsi que le société AV IMMO de leurs demandes à son encontreCONDAMNER Monsieur [P] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’en sa qualité de gestionnaire de bien, il ne lui incombait pas de réaliser les travaux adéquats, son obligation de moyen consistant uniquement à répercuter sur son mandataire les doléances du locataire, ce qu’elle assure avoir fait, ce qui a conduit à l’exécution des travaux qui s’imposaient

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025, prorogé au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISON :

Sur la prescription soulevée in limine litis par la SCI AV IMMO 1

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, “toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit”.

En l’espèce, l’assignation en référé, dans laquelle Monsieur [P] a exposé pour la première fois des demandes à l’encontre de la SCI AV IMMO 1 et de la SARL MIRAMAS remonte au 7 avril 2023.

Il convient donc de considerer les demandes de l’intéressé au titre des différents prejudices exposés ci-dessous pour la période antérieure au 7 avril 2020 comme prescrites.

Sur la demande tendant à la réparation du prejudice de jouissance :

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement : un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques suivantes : – au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. – au regard des éléments d’équipement et de confort : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

*

En l’espèce, Monsieur [M] [P] indique que le logement a été déclaré non conforme à l’issue d’un rapport de SOLIHA 84 du 14 mars 2023, ce qui a nécessairement porté atteinte à sa sécurité. Il expose par ailleurs qu’outre ce rapport, l’indécence du logement est démontrée par les messages et photographies fournis au dossier. Il sollicite donc la somme de 40 euros par mois depuis le 11 janvier 2018, première déclaration de sinistre pour dégât des eaux, jusqu’à son départ effectif des lieux, au mois de décembre 2023, soit 72 mois, ce qui équivaut à la somme de 2.880 euros.

La SCI AV IMMO 1 quant à elle, indique que le logement n’a jamais été déclaré insalubre ; le rapport de SOLIHA 84 ne pouvant être le seul élément exclusif démontrant l’insalubrité du logement. Le bailleur reconnait qu’il y a pu avoir des dégâts, notamment des dégâts des eaux, mais explique qu’il y a toujours eu des diligences de leur part. Il indique également que Monsieur [P] aurait empêché la venue d’un plombier en indiquant : « la venue d’un plombier est parfaitement inutile ».

Il ressort des éléments du dossiers qu’il est certain que des dégâts ont eu lieu dans ce logement, notamment différents dégâts des eaux qui, même s’ils semblent avoir été pris en compte et en charge par le bailleur, ils se sont réitérés malgré les diverses interventions. Les conséquences de ces dégâts des eaux ressortent des messages envoyés par Monsieur [P], et des photographies qu’il a prises

Le rapport de SOLIHA fait en outre état de désordres qui affectent nécessairement la jouissance paisible du locataire : infiltrations et humidité, absence de garde-corps sur l’escalier, absence d’aération suffisante. Ce rapport est corroboré par les mails envoyés par le locataire à son bailleur (et notamment pour dénoncer fuites et fissure au plafond) ; le courrier de la ville d'[Localité 8] ayant pour objet une procédure de péril ordinaire en date du 15 novembre 2022, et le rapport diagnostic structure du 1er juillet 2023. Enfin, la chute d’une partie du plafond de l’habitation, non contestée, a forcément causé un préjudice de jouissance au locataire, préjudice attesté par les photographies fournies au débat et le constat de commissaire de justice 20 décembre 2023.

La Caisse aux Affaires Familiales de [Localité 12] est également venue attester de cet état de non-conformité du logement, se traduisant par une consignation des aides versées dans l’attente de la réalisation des entiers travaux nécessaires, ce qui n’était pas encore le cas en novembre 2023, date du second courrier envoyé au locataire par la CAF.

Enfin, le mail envoyé au bailleur par l’agent de la Direction de l’Ecologie Urbaine de la Ville d'[Localité 8] le 22 février 2023 vient confirmer qu’à cette date l’ensemble des travaux nécessaire n’avait pas encore été effectué.

Il convient néanmoins dans l’évaluation du préjudice de jouissance de prendre également en considération les réponses apportées par le bailleur aux problèmes dénoncés, justifiés par les courriels envoyés et les travaux effectués, mais aussi les difficultés liées à la non disponibilité du locataire pour remédier aux difficultés dénoncés (rendez-vous avec les artisans et techniciens…)

De ce fait, il conviendra de condamner la SCI IMMO 1, bailleur, à verser à Monsieur [M] [P] au titre de son préjudice de jouissance :

La somme de 20 euros par mois du 7 avril 2020, soit trois ans avant l’assignation en référés, au 29 septembre 2023, date du signalement de l’effondrement du plafond = 20 x 42 mois = 840 eurosLa somme de 150 euros par mois du 30 septembre 2023, date de l’effondrement d’une partie du plafond à fin décembre 2023, date de départ des lieux soit 150 x 3 mois = 450 eurosDe ce fait, la SCI AV IMMO 1, bailleur, devra verser la somme de 1.290 euros à Monsieur [M] [P] en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande tenant à la réparation du préjudice moral :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil détermine que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ”.

Monsieur [M] [P] sollicite en l’espèce la somme de 4.000,00 euros au titre de son préjudice moral.

Monsieur [M] [P] indique avoir vécu de nombreuses années dans un logement qu’il dit être indécent. Il apporte notamment l’élément de l’effondrement d’une partie du placoplâtre sur son crâne comme un élément aggravant la situation. Il explique avoir notamment alerté l’ADIL 84 concernant ses inquiétudes d’effondrement de ce plafond. Il explique ne plus être en sécurité dans ce logement.

Il convient toutefois de constater que Monsieur [M] [P] est déjà indemnisé au titre de son préjudice de jouissance, de ce fait la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral semble en surplus puisque celui-ci se base également sur le fait de ne pas avoir pu vivre paisiblement dans son logement. Il ne fournit aucune pièce permettant de prouver l’existence d’un préjudice indépendant de celui déjà réparé au titre du préjudice de jouissance.

Par ailleurs, la société bailleresse justifie avoir fait le nécessaire pour intervenir suite aux différents dégâts dénoncés.

Dès lors, aucun élément ne permet de caractériser l’existence d’un préjudice moral lié à la situation de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

Sur la demande tendant à la réparation du préjudice financier :

Monsieur [M] [P] sollicite la somme de 3.984,00 euros au titre de son préjudice financier. Il décompose les sommes comme suit :

2.000,00 euros au titre de ses frais de déménagement ;814,00 euros pour le stockage des biens meubles à [Localité 10] (83) : 74 euros par mois de stockage (janvier 2025 inclus) ;1.170,00 euros pour la location d’un local de stockage pour 90,00 euros par mois pour le stockage du piano du locataire.La SCI IMMO 1 sollicite du tribunal que ces demandes soient rejetées puisque Monsieur [M] [P] n’avait pas l’obligation de déménager : ces frais n’ont donc pas à être subis par le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [M] [P] sollicite à être remboursé de tous ses frais de déménagement mais aussi des frais concernant le stockage de tous ses biens suite à cette période de déménagement.

Cependant, Monsieur [P] a fait le choix de donner son préavis et de quitter les lieux, alors que le logement était habitable et que son bailleur avait fait le nécessaire afin que des travaux soient effectués pour réparer les dégâts causés. De plus, il sollicite des remboursements assez importants concernant le stockage des biens (notamment pour le piano) qui n’ont pas à être subis par le propriétaire. Le rapport de commissaire de justice de sortie des lieux, de même que l’état de sortie contradictoire dressé par ORPI permettent de constater que si le dégât au plafond est toujours présent et visible, ce qui a justifié l’octroi d’un préjudice de jouissance, mais pas d’attester d’une obligation de quitter les lieux.

Enfin, aucun des rapports antérieurs versés aux débats ne conclut au fait que le logement soit inhabitable, ou insalubre au point d’en interdire l’usage

Dès lors, Monsieur [M] [P] sera débouté de sa demande au titre de la réparation de son préjudice financier.

Sur la demande tendant au partage des frais de procès-verbal de constat :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 détermine que : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Monsieur [M] [P] sollicite en l’espèce la somme de 198,83 euros au titre de son préjudice financier pour le remboursement des frais engagés pour le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie pour un montant de 397,67 euros ; il sollicite que cette somme soit supportée par moitié par chacune des parties.

Toutefois, Monsieur [M] [P] n’apporte pas la preuve que le bailleur ait été informé par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance de cette démarche, comme cela est prévu par les textes susvisés.

Dès lors, Monsieur [M] [P] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de remboursement de la facture du diagnostic de performance énergétique :

L’article D 126-19 du Code de la construction et de l’habitation dispose que la durée de validité du Diagnostic de Performance Energétique est de 10 ans.

De fait il est bien indiqué que le bailleur doit fournir un diagnostic de performance énergétique au moment de la location du bien ; cette obligation a en l’espèce été remplie par le bailleur au moment de la location du bien.

Toutefois, Monsieur [P] justifie avoir demandé à ce qu’un nouveau DPE soit effectué en cours de bail, plus de 10 ans après le premier DPE, soit le 29 septembre 2022, afin que le bailleur justifie de son droit de procéder à une augmentation de loyer. Il justifie par ailleurs avoir compensé la carence du bailleur, et avoir obtenu un nouveau diagnostic, classant le logement en F.

Dès lors, il convient de considérer que Monsieur [M] [P] justifie du bien fondé de sa demande et de condamner le bailleur à lui rembourser le coût du nouveau DPE effectué le 9 janvier 2023, soit la somme de 114 euros.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’arriéré locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Toutefois, le locataire justifie en l’espèce que depuis le 1er avril 2023, le montant de son aide au logement, soit 394 euros, a été consignée au vu de la non-conformité à laquelle a conclu SOLIHA 84 ; il a ainsi été expressément indiqué au locataire qu’il devait continuer à régler la part résiduelle du logement à sa charge, le montant de l’aide au logement soit 394 euros, étant consignée. La CAF de [Localité 12] a réitéré ces explications et instructions par courrier du 8 novembre 2023.

En l’espèce, il ressort du bail était initialement de 650 euros, indexé à 680,46 euros. L’augmentation à la somme de mensuelle de 704,25 euros ne saurait être retenue en l’état d’un nouveau DPE classé F.

Ainsi, à compter du 1er avril 2023, le défendeur devait verser au titre de son loyer résiduel la somme de 680,46 euros – 394 euros = 286,46 euros.

Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’à compter de juin 2023, Monsieur [P] a versé sur cette période 286,46 euros en septembre et octobre 2023 uniquement.

Toutefois, ce dernier communique aux débats ses relevés bancaires desquels il ressort qu’il a également versé 286,46 euros en août, en juillet, en juin, en mai, et en avril 2023.

Reste donc dues : – la somme de 286,46 euros pour le mois de novembre 2023

la somme de 190,97 euros du 1er au 20 décembre 2023soit un total de 477,43 euros.

Ainsi il convient de fixer la dette locative, avant restitution du dépôt de garantie, à la somme de 477,43 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration pour défaut de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 précise que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».

Il est constant qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes qu’il entend retenir. Le dépôt de garantie ayant notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, sa restitution constitue une compensation légale qui s’opère de plein droit.

De plus, la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires et ne produit intérêt qu’à compter du jugement la liquidant.

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Au cas d’espèce, Monsieur [P] indique que le dépôt de garantie était de 650 euros et que cette somme n’aurait pas été restituée dans le délai de deux mois prévus par la loi du 06 juillet 1989.

Le bailleur quant à lui indique que le dépôt de garantie a été compensé par des dettes locatives, puisque aucun loyer n’aurait été payé postérieurement au 11 septembre 2023.

Elle a ainsi sollicité reconventionnellement la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif, et il a été fait droit à sa demande à hauteur de 477,43 euros seulement.

Il convient ainsi de juger que le bailleur aurait dû restituer au moins en partie le dépôt de garantie à la sortie des lieux, l’impayé locatif étant inférieur à celui-ci, à hauteur de 650 euros – 477,43 euros = 172,57 euros.

La SCI IMMO 1 sera ainsi condamnée à restituer à Monsieur [P] la somme de 127,50 euros correspondant au dépôt de garantie initialement versé après compensation avec la dette locative due.

Elle sera en outre condamnée à verser 10% de la somme qu’elle aurait du restituer, soit 17,25 euros chaque mois, pour la période du 20 février 2024 jusqu’à restitution effective.

Sur la demande de condamnation solidaire et l’appel en garantie de la SARL MIRAMAS GESTION

Monsieur [P] sollicite en l’espèce la condamnation solidaire du bailleur ainsi que de la société SARL MIRAMAS GESTION exerçant sous l’enseigne ORPI IMMOBILIER.

Il n’est toutefois pas lié contractuellement à ladite société de gestion et échoue à rapporter la preuve d’une faute délictuelle pouvant être imputée à cette dernière. Il sera ainsi débouté de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, le bailleur sollicite en cas de condamnation à voir la société SARL MIRAMAS GESTION la garantir des sommes qu’elle devrait verser en réparation du préjudice du locataire.

Il fournit à ce titre le mandat de gestion en date du 21 janvier 2014 aux termes duquel l’agence ORPI s’engage :

à établir ou faire établir aux frais du mandant tous les diagnostics obligatoires ainsi que tous documents indispensables à l’information du locataire notamment le DPE ;à encaisser, percevoir, déposer toutes sommes représentants les loyers, charges,… à encaisser et conserver pour le compte du mandant tout dépôt de garantiefaire exécuter tout travaux er réparations d’entretienfaire exécuter tout travaux importants après accord écrit du mandant sauf urgence.

S’agissant du préjudice de jouissance, sont fournis au dossier les courriels de l’agence faisant état de la transmission au bailleur des plaintes du locataire et des dégâts constatés dans l’appartement. Elle justifie également de diverses relances auprès du locataire pour permettre l’intervention des artisans compétents. Ne s’agissant pas de travaux d’entretien ou menus travaux, il ne peut être reproché à l’agence de gestion de ne pas s’être substituée au bailleur à ce titre. La demande de garantie sera donc rejetée.

S’agissant du diagnostic énergétique et de la restitution du dépôt de garantie, la substitution du bailleur est prévue dans le cadre du contrat de gestion. C’est ainsi directement à l’agence gestionnaire que s’est adressé Monsieur [P] pour solliciter la réalisation du Diagnostic énergétique suite à une augmentation de son loyer et l’agence avait pouvoir de le faire réaliser aux frais du mandant.

De même, c’est l’agence ORPI qui a sollicité du locataire le règlement d’une dette locative alors que ce dernier a justifié d’un gel des APL par le CAF de [Localité 12], et le paiement du reliquat restant à sa charge. Il relevait ainsi de la responsabilité de l’agence de gestion d’opérer les bons calculs et de restituer le reliquat du dépôt de garantie à l’intéressé.

Ainsi, il sera fait droit à l’appel en garantie de la SCI AV IMMO 1 à l’encontre de la SARL MIRAMAS GESTION uniquement s’agissant de la condamnation à indemnisation au titre du diagnostic énergétique, et au titre de la non restitution dans les délais légaux du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

En l’espèce, la SCI AV IMMO 1 succombant principalement, il convient de juger qu’elle sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande en l’espèce de débouter la SCI AV IMMO 1 ainsi que la SARL AGENCE M GESTION, qui succombent partiellement, de leurs demandes à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DECLARE irrecevables comme prescrites toutes les demandes de Monsieur [P] pour la période antérieure au 7 avril 2020 ;

CONDAMNE la SCI AV IMMO 1 au paiement de la somme de 1.290 euros à payer Monsieur [M] [P] au titre de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [M] [P] de sa demande au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [M] [P] de sa demande au titre du préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [M] [P] de sa demande au titre du remboursement du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 décembre 2023 ;

CONDAMNE la SCI AV IMMO 1 à payer à Monsieur [M] [P] la somme de 114 euros au titre du remboursement du diagnostic de performance énergétique établi le 9 janvier 2023 ;

DEBOUTE la SCI AV IMMO 1 de sa demande de condamnation au titre de la dette locative, celle-ci étant compensée en totalité par la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI AV IMMO 1 à rembourser à Monsieur [M] [P], après compensation entre la dette locative et la restitution du dépôt de garantie, la somme de 127,50 euros outre majoration de 10%, soit 17,50 euros par mois pour chaque période commencée en retard à compter du 20 février 2024 et jusqu’à restitution effective ;

DEBOUTE Monsieur [M] [P] de sa demande de condamnation à l’encontre de la SARL MIRAMAS GESTION

CONDAMNE la SARL MIRAMAS GESTION à garantir la SCI AV IMMO 1 s’agissant de la condamnation au titre du remboursement du diagnostic énergétique établi le 9 janvier 2023, et au titre de la non restitution dans les délais légaux du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la SCI AV IMMO 1 de son appel en garantie à l’encontre de la SARL MIRAMAS GESTION pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI AV IMMO 1 aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SCI AV IMMO 1 et la SARL MIRAMAS GESTION de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 17 juin 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le greffier Le juge