TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Références :

N° RG 25/00557 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32KR

MINUTE N°2026/ 135

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

[T] [V]

c/

[U] [N]

Copie délivrée à

M^e Olivia ROUGEOT

Maître Emmanuel LAMBREY

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [V]

né le 18 Mai 1966 à [Localité 2] (TUNISIE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [N]

née le 27 Décembre 2000 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante et assistée de M^e Olivia ROUGEOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 10 octobre 2022 avec prise d’effet au 14 octobre 2022, Monsieur [V] [T] a donné à bail à Madame [N] [U] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] et un parking n°PK1049 (lot 347) pour un loyer initial mensuel de 646.00 € outre 90,00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [T], selon acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025 a fait signifier à Madame [N] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 2175.93 € dont en principal la somme de 2038.19 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [V] [T] a assigné Madame [N] [U] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 16/09/2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [N] [U] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, l’assistand la force publique ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise ;

— Condamner par provision Madame [N] [U] à payer à Monsieur [V] [T] une somme de 2038.19 € arrêtée au 17/09/2025 ;

— Condamner Madame [N] [U] à payer à Monsieur [V] [T] à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 16/09/2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux par son occupant et remise des clés ;

— Condamner Madame [N] [U] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1200.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que la locataire a toujours payé son loyer et que les impayés sont liés à des régularisations de charges excessives et à une hausse de la provision sur celles-ci s’élevant à 235.00 € alors qu’initialement la provision mensuelle contractuelle était de 90.00 €. Madame [N] [U] ainsi que d’autres locataires de la résidence ont contesté le montant, sollicité des explications et demandé un règlement amiable du conflit. Une procédure serait en cours. Madame [N] [U] et son compagnon ont souscrit un crédit le 1er octobre 2025 afin de rembourser la dette de charges. Madame [N] [U] serait à jour des loyers et elle souhaite se maintenir dans le logement avec son compagnon et leur fille âgée de 2 ans.

A l’audience du 16 décembre 2025, à laquelle l’affaire est retenue les parties déposent.

Le conseil de Monsieur [V] [T] verse les pièces à l’appui de l’instance mais ne conclut pas.

Le conseil de Madame [N] [U] dans ses conclusions sollicite de constater la volonté du bailleur d’abandonner ses demandes à son encontre, suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, juger de l’absence de dette locative et dire en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, débouter Monsieur [V] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, enjoindre Monsieur [V] [T] de justifier de la régularisation de charges litigieuses et de la période de régularisation sous astreinte de 10.00 € par jour de retard, condamner Monsieur [V] [T] à la somme de 2000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A leur soutien il rappelle que l’arriéré locatif fondant l’action avec comme corollaire l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de Madame [N] [U] était relatif uniquement à une régularisation de charges complémentaires non justifiées d’un montant très important qui a néanmoins été acquitté à hauteur de 2000.00 €, qu’une fois pris en compte ce versement le dernier décompte locatif ne mentionnait plus qu’une somme de 932.55 € correspondant au loyer de décembre 2025 acquitté également. Dès lors il fait valoir, tenant compte du règlement total de la dette et du paiement du loyer par Madame [N] [U], que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et que le bail ne sera pas résilié.

S’agissant de l’article 700 du code de procédure civile et la demande d’injonction au bailleur de justifier du montant de la régularisation de charges, il indique que Madame [N] [U] n’a cherché qu’à obtenir les justificatifs correspondants à l’augmentation exorbitante du loyer et des charges qui, initialement fixées à 736.00 € (646.00 € plus 90.00 €), sont passés à la somme de 925.37 € trois ans plus tard.

Au cours des débats, le conseil de Monsieur [V] [T] actualise la dette locative à la somme de 932.59 €, maintient ses demandes et indique son opposition à un éventuel renvoi.

Le conseil de Madame [N] [U] fait observer l’absence de dette, qu’il n’y a pas lieu dès lors à résiliation de bail et qu’il ne maintient que sa demande sur l’article 700 et celle reconventionnelle.

Le conseil de Monsieur [V] [T] a fait parvenir à la suite de cette audience, dans le respect du contradictoire un décompte actualisé de la créance arrêtée au 11 décembre 2025 suite au virement d’une somme de 932.55 € par Madame [N] [U]

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 14 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [V] [T] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 17 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [V] [T] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail de location conclu le 10 octobre 2022 avec prise d’effet au 14 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 2.11) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2025 à Madame [N] [U] pour la somme de 2175.93 € dont 2038.19 € au titre des arriérés locatifs.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 17 septembre 2025 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et les effets de l’acquisition de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, « (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce il ressort des éléments produits au litige que l’instance a été introduite à la suite d’arriérés locatifs consécutifs essentiellement à des régularisations de charges de montants très élevés réclamés à la date du 26 juin 2024 et à celle du 5 mai 2025 respectivement pour des montants de 1531.48 € et 2866.19 € tel que cela ressort du décompte du 11 décembre 2025, que Madame [N] [U] a effectué un paiement de 2000.00 € à la date du 1er octobre 2025 tout en continuant d’honorer le paiement des loyers et des charges et ce indépendamment d’une justification de ces régularisations, qu’au jour de l’audience la dette locative est soldée par la locataire comme en atteste le décompte en date du 11 décembre 2025 transmis dans le respect du contradictoire par le conseil de Monsieur [V] [T].

Il y a donc lieu de débouter Monsieur [V] [T] de sa demande à ce titre.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989, le placer dans une situation plus défavorable que celle du locataire qui n’a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtient la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement et l’inciter à demeurer débiteur de tout ou partie de la dette, entraînant la résiliation de plein droit du bail jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur, à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, si la clause résolutoire était effectivement acquise à la date du 17 septembre 2025 comme rappelé précédemment, il est avéré qu’à la date de l’audience du 16 décembre 2025 la locataire a réglé sa dette et poursuivi le paiement du loyer courant.

Il appartient en conséquence au tribunal de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant l’audience et que les demandes de résiliation du bail consenti à Madame [N] [U] et celles relatives à son expulsion, au transport et à la séquestration des meubles n’ont plus lieu d’être ordonnées.

Enfin au visa des articles 834 et 835 précités, l’urgence au vu des éléments du litige ne saurait non plus être caractérisée.

Monsieur [V] [T] sera donc débouté de sa demande d’expulsion de Madame [N] [U] et de ses demandes annexes ou subséquentes notamment de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la justification de la régularisation de charges litigieuses et de la période de régularisation sous astreinte

Le conseil de Madame [N] [U] fait valoir qu’elle a toujours réclamé simplement les justificatifs relatifs à l’augmentation exorbitante des charges, que le montant du loyer et les charges en trois ans est passé de 736.00 € à 925.37 € en raison de l’augmentation de la provision de charges, l’importance surprenante de la consommation d’eau chaude sur un an sans que la période sollicitée et imputable ne lui soit justifiée pour soutenir sa demande. Il produit un décompte de charges de QuiétisGestion (pièce n°1) en date du 5 mai 2025 correspondant à la régularisation d’un montant de 2866.19 € et trois courriers adressés par l’assureur PACIFICA de Madame [N] [U] au titre de la protection juridique (pièce n°2) concernant la répartition des charges au sein de l’immeuble ICONIC [Adresse 3] à [Localité 5] et notamment celle concernant l’eau chaude et froide ainsi que le système de chauffage réversible.

Le conseil du demandeur ne conclut pas sur cette prétention et ne fait pas d’observations non plus au jour de l’audience.

Considérant les éléments versés au litige, il convient de constater que la demande du conseil de Madame [N] [U] porte d’une manière beaucoup plus globale sur la gestion de l’immeuble ICONIC sis [Adresse 3] par le syndic de copropriété et la répartition des charges de copropriété entre celles dont sont redevables chacun des locataires et chacun des propriétaires sans que ne soient précisées les démarches entreprises par le conseil syndical ou l’existence de procédure de vérifications des comptes antérieures.

En conséquence Madame [N] [U] sera déboutée de sa demande assortie d’une astreinte.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, tenant compte de la genèse du litige résultant de régularisations de charges de montants très élevés non justifiées à l’instance, de l’absence de carence de paiement des loyers et des provisions sur charges dont le montant a sensiblement augmenté au jour de l’audience, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux parties seront déboutées de leur demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que l’intégralité de la dette d’impayés de loyers et de charges a été réglée par Madame [N] [U] au jour de l’audience ;

DISONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2022 avec prise d’effet au 14 octobre 2022 entre d’une part Monsieur [V] [T] et d’autre part Madame [N] [U] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] et un parking n°PK1049 (lot 347), acquise au bailleur depuis le 17 septembre 2025, est en conséquence réputée n’avoir pas joué ;

DEBOUTONS Madame [N] [U] de sa demande, assortie d’une astreinte, d’injonction de justification de la régularisation de charges litigieuses et de la période de la régularisation ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et du surplus ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,