TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

09 Mars 2026

2ème Chambre civile

30Z

N° RG 24/00071 -

N° Portalis DBYC-W-B7H-KXC2

AFFAIRE :

SCI LS,

C/

SARL PIECE AUTO [Localité 2],

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 08 Décembre 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 09 Mars 2026,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

SCI LS, immatriculée au RSC de RENNES sous le numéro SIREN 430 053 231, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Anne TREMOUREUX de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

SARL PIECE AUTO [Localité 2], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 800 156 291, représentée par son gérant.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence JAMIER-JAVAUDIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

La société SARL PIECES AUTO [Localité 2], en qualité de preneuse à bail commercial, a occupé du 2 décembre 2013 au 31 décembre 2022 des locaux appartenant à la société civile immobilière LS, situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (35).

Après remise des clés, les parties n’ont pas été en mesure de s’entendre sur les travaux de remise en état, ni leur coût, susceptibles d’être mis à charge de la société preneuse.

C’est dans ce contexte que, le 22 décembre 2023, la SCI LS a fait citer la société PIECES AUTO [Localité 2], ci-après par abréviation PAR, devant ce tribunal aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 17 280,92 € TTC “en remboursement des réparations locatives réalisées”, et celle de 2 500 € au titre de son préjudice moral, outre 2 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions de la société demanderesse, et des écritures en réplique de la défenderesse, il convient de se reporter à leurs dernières écritures en date respectivement du 28 juillet 2025, et du 12 juin 2025 comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 novembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026.

MOTIFS

Il est constant que :

— le bail commercial du 2 décembre 2013 prévoit, page7/15, que la société preneuse entretienne les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail et qu’elle devra rendre les revêtements de sols en parfait état, compte tenu d’une usure normale, à l’exclusion des tâches, brûlures, déchirures ou décollements, et qu’à défaut d’exécution de ces travaux, “le bailleur pourra se substituer au locataire et les faire réaliser par l’entreprise de son choix, aux frais exclusifs du locataire, sans préjudice de tous frais de remise en état consécutifs à des dommages causés par l’inobservation des dispositions de la présente clause”,

— un état des lieux d’entrée a été établi le deux décembre 2013,

— un état des lieux de sortie a été dressé le 2 janvier 2023.

Cela étant rappelé, il convient d’examiner chaque prétention une par une.

1/ Travaux d’électricité facturés par la société BLY ELEC

La société demanderesse convient que cette facture ne peut être mise intégralement à charge de la société preneuse dans la mesure où elle correspond, pour l’essentiel, à des travaux d’amélioration qu’elle a décidés proprio motu, sans lien avec un défaut de bon entretien imputable au locataire.

Elle cantonne sa demande à un montant de 880,79 € hors taxes correspondant au remplacement de dalles d’éclairage abîmées, d’un convecteur hors d’usage etc.

La société défenderesse consent à prendre en charge 431,73 € HT à ce titre.

Au vu des explications fournies par les parties et de l’examen des deux états des lieux, il convient de mettre à charge de la défenderesse une somme forfaitaire de 600 € HT au titre des réparations locatives d’électricité.

2/ Travaux de plomberie facturés par l’entreprise SAUDRAIS

La société demanderesse entend faire supporter à la société PAR la somme de 1 552 € hors taxes de travaux de remplacement d’un ballon d’eau chaude et de tuyauterie.

La défenderesse s’y oppose.

Il ressort de l’état d’entrée que le chauffe-eau n’existait pas alors et qu’il a été posé en cours de bail par la société preneuse.

Celle-ci avait pour seule obligation de rendre la pièce où elle avait installé le chauffe-eau dans l’état où elle l’avait trouvée initialement.

Par conséquent, elle n’a pas à supporter le coût d’un chauffe-eau neuf.

Par contre il lui incombe de prendre en charge le coût de la remise en état de la tuyauterie, soit 721 € hors taxes de pièces et main-d’œuvre.

3/ Travaux de nettoyage [Localité 4]

Cette réclamation n’est pas contestée.

Il convient par conséquent de mettre à charge de la défenderesse la somme de 350 € hors taxes.

4/ Travaux de cloisons et Placoplatre facturés par la société ABH RENOV

Il n’est pas sérieusement discuté par la défenderesse qu’elle a modifié la disposition des lieux sans le consentement du propriétaire, ce qui a nécessité pour la remise en état des lieux la dépose et la repose de cloisons ainsi que du plafond afin de refermer la pièce servant de bloc sanitaire.

La facture totale incluant des travaux de peinture des panneaux de remplacement s’élève à 7 940,65 € hors taxes.

La défenderesse consent à prendre uniquement en charge la pose d’une cloison en BA 13 d’un coût de 810 € hors taxes.

Il convient d’écarter la partie de facturation correspondant à la peinture des murs et cloisons, soit 3 360 € hors taxes, eu égard à une occupation de 10 ans et en l’absence de dispositions contractuelles obligeant la locataire à les restituer dans leur état primitif puisqu’au contraire elles précisent qu’il soit tenu compte de la vétusté.

Par ailleurs le constat d’entrée fait état de cloisons en état moyen d’entretien.

Il convient par conséquent de retenir uniquement le montant des fournitures et de la main-d’œuvre soit, 1 620 € + 563,50 €+ 507,15 € + 1 890 € = 4 580,65 € hors taxes.

5/ Recherche de pollution, facture ECE

La demanderesse entend faire supporter le coût d’un diagnostic de pollution des sols comprenant une campagne de prélèvement, des frais d’analyse et la rédaction d’un rapport, pour un montant de 1 885 € hors taxes.

Elle justifie le recours à cette dépense par la présence sur le sol de la cour de traces d’huile et d’hydrocarbures, consécutives à l’entreposage de véhicules.

Dans la mesure où il n’est pas soutenu que la société preneuse procédait à des travaux d’entretien sur des véhicules automobiles comprenant des opérations de vidange de boîtes et moteurs, il n’y avait aucune raison objective pour rechercher des polluants en sous-sol, à partir de l’observation de taches en surface.

Il convient donc de rejeter cette réclamation, étant observé que la demanderesse ne verse pas aux débats le rapport de diagnostic et ne sollicite pas de travaux de remise en état, ce qui laisse à penser que les recherches de se sont révélées inutiles.

6/ Travaux de menuiserie pour le remplacement de la vitrine

Au vu des explications fournies par les parties, il apparaît impossible de déterminer si la fissure observée, ayant nécessité le remplacement du vitrage provient d’un choc ou d’un mouvement de la structure du bâtiment consécutif à un dégât des eaux constaté en 2015.

Il n’y a donc pas lieu de retenir cette réclamation.

7/ Serrurerie/ boîte à lettres

Ces deux postes peuvent être retenus soit 228,74 € hors taxes + 75,75 € hors taxes = 304,49 € hors taxes.

8/ Préjudice moral

Ce chef de demande n’est nullement documenté.

Il doit être rejeté.

9/ Apurement des comptes

Le dépôt de garantie s’élève à 2 400 €.

Il convient, par compensation, de l’imputer sur la dette de réparations locatives qui s’élève à 600 € + 721 € + 350 € + 4 580,65 € + 304,49 € = 6 556,14 €, ce qui donne une créance en faveur de la société preneuse d’un montant de 4 156,14 €.

Il y a donc lieu de condamner la SARL PAR à payer cette somme.

L’équité commande que la société PAR verse à la société LS une indemnité de 2 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant elle supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SARL PIECES AUTO [Localité 2] à payer à la société civile immobilière LS la somme de 4.156,14 € hors taxes.

DÉBOUTE les parties toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société PIECES AUTO [Localité 2] aux entiers dépens.

CONDAMNE la même à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE