TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Arthur FABRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Camille TERRIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/06507 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JYQ

N° MINUTE : 8 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 1]

Madame [C] [N], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Arthur FABRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1102

DÉFENDERESSE

Madame [W] [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E 545

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 07 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06507 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JYQ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 février 2020, à effet du 7 février 2020, Mme [W] [L], a, en présence et avec le concours de son mandataire, la société LAFORET PRESTIGE, consenti un bail d’habitation à M. [M] [X] et Mme [C] [N] sur un local d’habitation, d’une surface habitable de 37,75m2, sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1242 euros, outre 76 euros au titre de la provision sur charges.

Par courrier adressé par la voix de leur conseil le 2 juin 2023 à la société LAFORET PRESTIGE, M. [M] [X] et Mme [C] [N] se sont plaints d’humidité affectant leur logement depuis plus d’un an, en particulier sur toute la hauteur du mur situé dans leur chambre à coucher, dont il était indiqué qu’il présentait des traces de moisissures et d’humidité. Leur conseil y précisait que ce courrier devait être considéré comme une mise en demeure de nature à faire courir tous les délais, intérêts et conséquences de droit, particulièrement l’article 1231-6 du code civil, que les tribunaux attachent aux mises en demeure.

Par courrier du 18 juillet 2023, le conseil de M. [M] [X] et Mme [C] [N] a indiqué à l’agence de gestion locative que la pluie des derniers jours avait rendu la chambre inutilisable et lui demandait de lui faire connaître le positionnement de la bailleresse quant à la demande indemnitaire formulée par ses clients, en précisant qu’à défaut, l’affaire serait portée sur le plan judiciaire.

Les locataires ont finalement quitté les lieux et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 23 janvier 2024.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, M. [M] [X] et Mme [C] [N] ont assigné Mme [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

15 124,49 euros (14 283 euros + 841,49 euros) au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L‘affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024, et fait l‘objet de deux renvois pour être finalement examinée à l‘audience du 7 juillet 2025, à laquelle M. [M] [X] et Mme [C] [N], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions dont ils ont sollicité le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils reprennent les demandes formulées dans leur acte introductif d’instance, à l’exception de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, désormais portée à 3500 euros.

Invoquant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du code civil, ils exposent que leur logement était en proie à une humidité importante, les murs étant affectés d’infiltrations, à l’origine de moisissures, ce qui les aurait contraint à ne plus utiliser la chambre. Ils précisent qu’il aura fallu 20 mois à partir du premier signalement des désordres pour qu’une recherche de fuite soit réalisée. Ils soutiennent que les travaux de reprise du mur extérieur, à l’origine des infiltrations, et de reprise de l’appartement n’ont pas été réalisés, ce qui explique leur déménagement. Ils considèrent ainsi être bien fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, fondé sur l’impossibilité d’utiliser 50 % de la superficie de l’appartement durant 23 mois, ainsi que leur préjudice matériel correspondant aux frais de déménagement qu’ils ont dû engager.

Mme [W] [L], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles elle s’est expressément rapportée et aux termes desquelles elle demande au juge de :

— juger que Mme [N] et M. [X] n’établissent pas la réalité de leur préjudice pour la période antérieure au mois de février 2023,

— débouter Mme [N] et M. [X] pour la période antérieure au mois de février 2023,

— limiter l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [N] et de M. [X] à la somme de 2404,48 euros pour la période allant du mois de février 2023 au mois de janvier 2024 ;

— débouter Mme [N] et M. [X] de leur demande d’indemnisation des frais de déménagement,

— juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle rappelle que l’indemnisation d’un trouble de jouissance résultant d’infiltrations suppose que soient prouvées les atteintes aux conditions de vie des occupants, en rendant certaines pièces inutilisables ou en compromettant leur sécurité physique. Elle ajoute que l’indemnisation ne peut intervenir qu’à compter du moment où le bailleur en a été avisé, et qu’il est constant que la responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si, informé de la survenance de désordres, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier. Enfin, elle souligne que les responsabilités sont partagées lorsque le locataire n’a pas informé son bailleur des désordres, concourant ainsi à la survenance ou à l’aggravation de son préjudice.

Elle souligne qu’en l’espèce, elle n’a pas eu connaissance du courriel supposément adressé par les locataires à l’agence de gestion locative au mois de février 2022. Elle précise n’avoir été avisée des désordres qu’ils subissaient qu’à l’occasion d’un courriel adressé par les demandeurs à l’agence de gestion locative le 4 janvier 2023 et soutient qu’à compter de février 2023, tant elle que l’agence ont procédé à toutes les diligences nécessaires afin d’y remédier. Elle considère par ailleurs que la gravité du trouble est insuffisamment démontrée, rappelant que le 30 juin 2023, les demandeurs ont formé une demande d’indemnisation égale à 10 % du montant de leur loyer hors charges, pour la période allant du mois de février 2022 au mois de juin 2023, et que la superficie de la chambre, dont il n’est pas démontré qu’elle était hors d’usage, dès lors que seul un mur subissait les infiltrations, n’est égale qu’à 11,59 m².

Pour l’exposé complet des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Sur les demandes indemnitaires

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment à la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, à l’évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. En cas de méconnaissance de cette obligation par le bailleur, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

L’obligation de jouissance paisible signifie que le bailleur est tenu de garantir le locataire des troubles qu’il subit de son fait, ou du fait des personnes dont il doit répondre (ses autres locataires, ses mandataires ou préposés). En effet, en vertu de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

S’agissant des autres copropriétaires d’un immeuble, il a été jugé que les juges ne pouvaient écarter la responsabilité du bailleur au motif que les travaux incombaient à la copropriété, sans rechercher si le bailleur avait accompli à l’égard du syndicat des copropriétaires, les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande du locataire, (Civ. 3e, 11 mars 1992, n° 90-11.886), ou encore que, si le bailleur ne garantit pas son locataire des troubles de fait que des tiers apportent à sa jouissance, il

reste néanmoins tenu de lui assurer une jouissance paisible des lieux et, notamment, de le garantir des troubles provenant de l’utilisation des parties communes, sauf à établir qu’il a diligenté les procédures nécessaires à l’égard du syndicat des copropriétaires. (CA [Localité 5] 3 mars 2010).

Enfin, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions. En application de l’article 1353 du code civil, c’est au locataire qui met en œuvre la responsabilité de son bailleur de prouver la faute et le lien de causalité entre cette faute et les préjudices qu’il invoque.

Il est en l’espèce établi, par la production d’un courriel adressé par M. [M] [X] le 16 février 2022, à « [Courriel 4] », adresse utilisé par le mandataire de la bailleresse, ainsi qu’il en résulte des échanges de correspondance qu’elle produit, que M. [M] [X] s’est plaint d’un taux d’humidité important dans l’appartement, égal à 100 % dans un coin de la chambre, où, selon lui, des gouttes se formaient sur le mur, auxquelles succédaient des tâches « pouvant se transformer en champignons » en cas d’intempéries (pluie, froid).

La société LAFORET PRESTIGE étant le gestionnaire du bien du bailleur, il importe peu que l’information n’ait pas été transmise à la bailleresse, les locataires pouvant légitimement s’attendre à ce que l’information qu’ils avaient communiquée à l’agence en sa qualité de mandataire parvienne à Mme [W] [L].

Des correspondances produites par Mme [W] [L], il résulte qu’en réponse à un courriel adressé le 4 janvier 2023 par M. [M] [X], qui précisait contacter l’agence dans le cadre d’un problème d’humidité constaté par le passé par un plombier et déjà signalé, la responsable de l’agence Laforêt l’informait, le 5 janvier 2023, de ce qu’un plombier allait intervenir. Entre les mois de février et juin 2023, plusieurs échanges entre les parties ont eu lieu, dont il résulte qu’un technicien missionné par le syndic est intervenu, Mme [C] [N] ayant, le 16 juin 2023, écrit à l’agence que les travaux avaient finalement été réalisés, ce après plus d’un an d’attente.

Il ressort du procès-verbal de constat du 8 mars 2023 et du courrier émanant de la Direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 5] du 12 avril 2023, que les murs de la chambre étaient froids et humides en raison d’infiltrations ; que sur un angle, les murs étaient couverts de traces jaunâtres ; que se trouvaient des tâches noires d’humidité sur toute la hauteur des murs et sur le plafond. Les photos prises par le commissaire de justice montrent des traces noires, une peinture cloquée et écaillée dans un angle en particulier et des moisissures au plafond, ainsi que le long des plinthes.

Il est ainsi établi que les locataires ont subi un trouble de jouissance résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, étant à ce stade rappelé qu’elle est de résultat, de sorte qu’elle ne nécessite pas de caractériser la faute du bailleur pour voir engagée la responsabilité de ce dernier.

S’agissant de la durée et de l’intensité de ce trouble, il résulte du courrier adressé par le conseil des demandeurs le 18 juillet 2023, que les locataires ont indiqué, à cette date, avoir cessé d’utiliser la chambre « en raison des pluies de ces derniers jours ».

La chambre n’a donc pas cessé d’être utilisée dès le 16 février 2022, et il ressort du courriel du 30 juin 2023, adressée par Mme [C] [N] à l’agence, produit par la bailleresse, que les locataires estimaient alors leur préjudice à 10 % du montant du loyer hors charges jusqu’à juin 2023.

Il est enfin établi qu’au jour de l’état des lieux de sortie, le 23 janvier 2024, le mur de la chambre était décrit comme en « état moyen », compte-tenu d’infiltrations et d’un dégât des eaux. Ainsi, si des travaux ont bien été réalisés en 2023, les conséquences des infiltrations dans l’appartement n’avaient pas été réparées au jour du départ des locataires.

La durée du préjudice de jouissance peut ainsi être fixée du 16 février 2022 au 23 janvier 2024.

S’agissant de son ampleur, il sera constaté que seule la chambre, dont la surface est égale à 11,59m2 selon attestation de surface produite aux débats, soit à 30 % de la surface du logement, a été atteinte par l’humidité. Cette dernière n’a par ailleurs pas cessé d’être utilisée dès le 16 février 2022 et il n’est pas établi qu’elle n’a plus été utilisée de façon continue à compter du 18 juillet 2023.

Le préjudice de jouissance sera en conséquence raisonnablement indemnisé par des dommages-intérêts qu’il est raisonnable de fixer à 10 % du montant du loyer hors charges pour la période comprise entre le 16 février 2022 et le 17 juillet 2023, et à 15 % du loyer hors charges entre le 18 juillet 2023 et le 23 janvier 2024, la situation s’étant manifestement aggravée à compter de cette date, la bailleresse démontrant pour sa part des diligences accomplies auprès du syndic à compter du mois de février 2023, pour remédier aux désordres imputables aux parties communes.

Le préjudice de jouissance sera par conséquent indemnisé comme suit :

1242 x 10 % x 17 mois = 124,2 x 17 = 2111,40 euros

1242 x 15 % x 6 mois = 1117,8 euros.

S’agissant des frais de déménagement, dont le montant est sollicité à titre d’indemnisation de leur préjudice de « jouissance » , aucune pièce ne permet d’établir le lien de causalité entre l’humidité affectant le logement et leur départ, les locataires ayant pu avoir fait le choix de déménager indépendamment des désordres subis et pour d’autres motifs. Ils seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation de leurs frais de déménagement.

Mme [W] [L] sera dès lors condamnée à verser à M. [M] [X] et Mme [C] [N] la somme de 3229,20 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Sur les dépens

Mme [W] [L], en tant que partie perdante, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [W] [L] à leur verser la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Condamne Mme [W] [L] à payer à M. [M] [X] et Mme [C] [N] la somme de 3229,90 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance, pour la période allant du 16 février 2022 au 23 janvier 2024,

Rejette la demande tendant à l’indemnisation du préjudice matériel de M. [M] [X] et Mme [C] [N] correspondant à leurs frais de déménagement,

Condamne Mme [W] [L] aux dépens,

Condamne Mme [W] [L] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE