TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05506 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZSDL

N° de Minute : 25/1407

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[K] [O] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [O] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 13 mai 2025, la S.A. SIA HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Prononcer la résiliation du bail d’habitation en ce compris le garage ;

Ordonner votre expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 3], à [Localité 3] avec garage ou parking, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier ;

Condamner Monsieur [K] [O] [Z] au paiement des sommes dues précitées pour les causes sus énoncées, soit la somme de 2.844,01 sous réserve des loyers et charges qui seront échus au jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-6 du Code civil ;

Condamner Monsieur [K] [O] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la restitution effective des lieux;

Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde meubles à ses frais, risques et périls ;

Condamner Monsieur [K] [O] [Z] au paiement de la somme de 400 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice important subi par la requérante du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive au visa de l’article 1231-6 du Code civil, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Condamner Monsieur [K] [O] [Z] au paiement de la somme de 500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-6 du code civil ;

Condamner Monsieur [K] [O] [Z] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ceux compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation, et de ses suites s’il y a lieu et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières au visa de l’article 696 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au visa de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, la S.A. SIA HABITAT comparaît représentée par son conseil.

La S.A. SIA HABITAT s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 16 septembre 2025, à la somme de 11.587,29 euros.

Régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [K] [O] [Z] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [K] [O] [Z], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la preuve du bail verbal :

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.

Au regard de l’article 1714 du code civil et des articles 2 et 3 de la loi du 6 juillet 1989, l’écrit n’est pas une condition de validité du contrat de bail. Le bail verbal n’est donc pas nul, dès lors qu’aucune des parties n’exige de l’autre l’établissement d’un écrit.

En l’absence de contrat comportant des stipulations conformes aux dispositions de loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours se prévaloir de l’application du droit commun du louage.

Toutefois, il appartient à celui qui se prévaut du bail fait sans écrit de rapporter la preuve de l’existence et du contenu de ce contrat, et ce, par tous moyens, conformément aux dispositions de l’article 1715 du code civil, dès lors qu’il y a eu occupation effective du local loué.

En l’espèce, aucun bail écrit établi dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 n’est communiqué par les parties.

Cependant, la S.A. SIA HABITAT verse aux débats un décompte locatif dont il ressort que Monsieur [K] [O] [Z] a effectué des paiements réguliers pour l’occupation du logement en cause pour un montant total de 14.702,62 euros sur la durée d’exécution du bail.

Il convient donc de considérer, au vu des pièces produites, que la preuve du bail verbal et de son prix est rapportée.

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et les demandes en paiement :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. SIA HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 août 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. SIA HABITAT justifie avoir notifié au préfet du Nord le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé des demandes :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, la S.A. SIA HABITAT a fait signifier à Monsieur [K] [O] [Z] un commandement de payer la somme principale de 1.757,79 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le décompte produit par la S.A. SIA HABITAT fait ressortir une dette d’un montant de 11.587,29 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 16 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 2.626,29 euros.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 13 mai 2025.

L’expulsion de Monsieur [K] [O] [Z] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Monsieur [K] [O] [Z] sera en outre condamné à payer à la S.A. SIA HABITAT la somme de 2.626,29 euros, au titre des loyers et charges impayés au 16 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.757,79 euros, à compter du 13 mai 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Monsieur [K] [O] [Z] sera également condamné, en application de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail ne s’était pas résilié, soit la somme actuelle de 494,11 euros, pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la S.A. SIA HABITAT ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la S.A. SIA HABITAT de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande dommages-intérêts pour résistance abusive :

Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le bailleur ne démontre ni la mauvaise foi du locataire ni l’existence d’un dommage distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [O] [Z], partie perdante, supporter la charge des dépens.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. SIA HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A. SIA HABITAT recevable en son action ;

PRONONCE, à la date du 13 mai 2025, pour non-paiement des loyers et charges aux torts de Monsieur [K] [O] [Z] la résiliation du bail verbal liant les parties et relatif à immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3], à [Localité 3] et le garage situé à la même adresse ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] [Z] à payer à la S.A. SIA HABITAT la somme 2.626,29 euros, créance arrêtée au 16 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1.757,79 euros, à compter du 13 mai 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

ORDONNE à défaut pour Monsieur [K] [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] [Z] à payer à la S.A. SIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant actuel de 494,11 euros, à compter d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.A. SIA HABITAT ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la S.A. SIA HABITAT de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Monsieur [K] [O] [Z] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,