TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/04189 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTVO

Jugement du 05 Septembre 2025

N°: 25/737

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[X] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ESPACIL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [U]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M. [B] [E], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2023, la société ESPACIL HABITAT a consenti un contrat de résident en résidence sociale à M. [X] [U] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 2], appart. 0508, à [Localité 11], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 459,58 euros et d’une provision pour charges de 27,88 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.843,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [X] [U] le 28 mars 2025.

Par assignation du 7 mai 2025, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer recevable et bien fondée l’action intentée par la société ESPACIL HABITATConstater la résiliation de plein droit du contrat de résident en résidence social du fait de l’acquisition de la clause résolutoireOrdonner l’expulsion de M. [X] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurierAutoriser la société ESPACIL HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit, aux frais, risques et périls de M. [X] [U]. Obtenir la condamnation de M. [X] [U] au paiement des sommes suivantes :2.843,65 euros au titre de l’arriéré de redevances et charges arrêté au 26 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience. Selon un rapport en date du 3 juin 2025, le service social du CDAS a indiqué que M. [X] [U] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé, aucun diagnostic social et financier ne pouvant par conséquent être réalisé.

À l’audience du 20 juin 2025, la société ESPACIL HABITAT, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle indique qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 avec notamment deux paiements de 500 euros en mai et juin 2025, mais, si elle accepte la mise en place de délais de paiement, s’oppose à la suspension de la clause résolutoire durant le cours des délais de paiement, au vu de la nature du contrat de résidence sociale.

Présent en personne à l’audience, M. [X] [U] reconnait la dette et son montant. Il indique avoir repris un travail en intérim et précise que ses revenus lui permettent de régler sa dette à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de résident en résidence social conclu entre les parties contient, dans son article 4.5.1 une clause résolutoire prévoyant notamment qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges, « le bail pourra être résilié de plein droit sur l’initiative de la société d’HLM un mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Or, un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire contenue dans le contrat a été signifié au locataire le 26 mars 2025.

D’après l’historique des versements, la somme de 2.843,65 euros n’a pas été réglée par M. [U] dans le délai de d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société d’HLM est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2025.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 juin 2025, M. [X] [U] lui devait la somme de 2.653,59 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [U] ne contestant pas ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société d’HLM, avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

(…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. (…)”.

En l’espèce, M. [U] a fait état d’une reprise de travail, précisant percevoir un salaire mensuel de 1500 à 1600 euros par mois. La société ESPACIL HABITAT a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

Il convient donc de prendre acte de cet accord et d’accorder à M. [X] [U] les délais de paiement qu’il sollicite, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

L’article 1228 du code civil permet au juge d’accorder un délai au débiteur. Sur le fondement de ces dispositions, il convient d’accorder à M. [X] [U], qui a repris le paiement de ses échéances mensuelles mensuelles depuis deux mois et qui demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, une suspension des effets de la clause résolutoire si les délais de paiement sont respectés.

En cas de respect des modalités de paiement prévues au dispositif de la présente décision, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de M. [U] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le contrat résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, ESPACIL HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de M. [U], et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 520.97 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 décembre 2023 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et M. [X] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 11] est résilié depuis le 27 avril 2025,

CONDAMNE M. [X] [U] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 2.653,59 euros (deux mille six cent cinquante-trois euros et cinquante-neuf centimes) au titre de l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation arrêté au 18 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (sommes dues au titre du mois de mai 2025 incluses),

AUTORISE toutefois M. [X] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 13 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [X] [U] sera condamné à verser à la société ESPACIL HABITAT, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 et celui de l’assignation du 7 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge