TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 09 Mars 2026

N° RG 24/06554 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LFVL

JUGEMENT DU :

09 Mars 2026

[C] [T]

[X] [E] épouse [T]

C/

S.A. IMHOTEP

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Mars 2026 ;

Par Anne HERCELIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 10 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le délibéré a été prorogé au 02 Mars 2026 puis au 09 Mars2026.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [T]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [X] [E] épouse [T]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentés par M^e Marie-Laure LEVILLAIN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE

S.A. IMHOTEP

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Marceline OUAIRY JALLAIS, avocat au barreau de RENNES, avocat postulant, M^e Aurélie DAUGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substituée par M^e Vincent BONIFAS, avocat au

barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 24 mars 2020, Monsieur [C] [T] ET Madame [X] [E] épouse [T] ont conclu avec la SNC GEOXIA OUEST un contrat de construction d’une maison individuelle sise à [Adresse 7] [Adresse 8].

Une attestation de garantie de livraison à prix et délais convenus a été délivrée par la SA IMHOTEP le 15 février 2021 au bénéfice de Monsieur et Madame [T], maîtres d’ouvrage pour un montant de 169 840,78 euros.

Le 6 avril 2022, la SNC GEOXIA OUEST a réclamé aux époux [T] le solde du marché soit la somme de 8 492,04 euros.

Un procès-verbal de réception a été régularisé entre la SNC GEOXIA OUEST et les demandeurs le 6 mai 2022 lequel contenait plusieurs réserves.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 mai 2022, Monsieur [C] [T] et Madame [X] [T] ont dénoncé d’autres réserves auprès du constructeur.

La SNC GEOXIA OUEST a été placée en liquidation judiciaire suivant jugement rendu par le tribunal de commerce de NANTERRE le 28 juin 2022.

Les époux [T] se sont ensuite adressés à la SA IMHOTEP laquelle a refusé d’intervenir aux motifs que ces derniers avaient réglé le solde des travaux soit la somme de 8 492,04 euros alors même que les réserves n’étaient pas levées.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, Monsieur [C] [T] et Madame [X] [T] ont assigné la SA IMHOTEP devant le tribunal judiciaire de Rennes à l’effet de la voir condamner à désigner sous sa responsabilité à ses frais une personne qui terminera les travaux et ce sous astreinte de 100, 00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

À titre subsidiaire, il est demandé au tribunal de condamner la SA IMHOTEP aux dépens et à leur verser sommes suivantes :

3 920,00 euros au titre des réserves non levées3 581,04 euros représentant le coût du remplacement de la porte d’entrée2 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2025.

L’affaire a fait ensuite l’objet de trois renvois successifs et contradictoires aux audiences des 19 mai 2025, 15 septembre 2025 et 10 novembre 2025.

Lors de cette audience, les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Monsieur [C] [T] et Madame [X] [T] maintiennent leurs demandes.

S’appuyant sur les dispositions combinées de l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation et 1170 du code civil, ils soutiennent que la clause d’exclusion de garantie figurant à l’article 1 du contrat doit être réputée non écrite en ce sens qu’elle prévoit que « L’engagement de la caution ne s’étend en aucun cas au règlement anticipé effectué en connaissance de cause par le maître d’ouvrage » et est conséquence contraire aux règles visées à l’article L231-6 du code de construction et l’habitation.

Les époux [T] rappellent que la SNC GEOXIA OUEST a exigé dès le 6 avril 2022 le paiement du solde des travaux en s’abstenant de retenir les 5% de retenue de garantie alors même que la réception des travaux n’était pas intervenue.

Ils ajoutent que le constructeur a conditionné ce paiement à la remise des clés et qu’ils n’ont eu de ce fait d’autre choix que de remettre un chèque de banque d’un montant de 8 492,04 le jour de la livraison à savoir le 6 mai 2022.

Ils considèrent dès lors que le paiement anticipé est la conséquence du fait du constructeur et en concluent que les dispositions des posées au Ib) de l’article L231-6 du code de la consommation doivent trouver à s’appliquer.

Ils estiment qu’il appartient au garant d’organiser la reprise et l’achèvement de la construction en désignant sous sa responsabilité la personne à qui il confie la tâche de terminer les travaux nécessaires à la levée des réserves qu’il s’agisse de travaux d’achèvement de réparation de désordre et de non-façons et justifient ainsi leur demande de condamnation sous astreinte.

Dans l’hypothèse où le tribunal ne condamnerait pas le garant de livraison à désigner sous sa responsabilité une entreprise pour achever les travaux, elle demande que le défendeur soit condamné au paiement desdits travaux

Sur ce point, ils font observer qu’un expert missionné par la SA IMHOPTEP a établi un rapport d’expertise amiable en date du 24 août 2022 et évalué le montant des travaux à entreprendre à la somme de 5 920, 00 euros.

S’agissant du démontage et remontage de la porte d’entrée estimée par l’expert à la somme de 2 000,00 euros ils n’expliquent qu’aucune des entreprises contactées n’a accepté d’intervenir sur la réparation partielle de la porte au risque de voir leur responsabilité engagée en cas de mauvaise exécution.

Ils produisent un devis de remplacement de la porte d’entrée représentant la somme de 3 581,04 euros.

En réplique, la SA IMHOTEP s’oppose à l’ensemble des demandes formées par les requérants.

À titre principal, elle indique que la garantie de livraison ne peut trouver à s’appliquer dans la mesure où les requérants connaissaient pour les avoir signées les conditions générales du contrat de construction de maison individuelle lequel prévoyait que les paiements s’effectueraient en fonction de l’avancement du chantier et de la levée des réserves émises à la réception et ont ainsi procédé à des paiements anticipés auprès du constructeur en toute connaissance de cause.

Elle réfute toute menace de la part de la SNC GEOXIA OUEST dont la preuve n’est pas rapportée.

Elle soutient que la clause de la garantie contestée ne prive pas de sa substance l’obligation du garant en ce sens qu’elle est limitée au cas où le maître d’ouvrage effectue un paiement anticipé en connaissance de cause.

À titre subsidiaire, elle considère que le montant des travaux de réparation sollicité par les demandeurs est excessif notamment s’agissant de la porte d’entrée et qu’il y a eu lieu de s’en tenir aux conclusions de l’expert lequel retient un montant de travaux de 5 920,00 euros TTC.

À titre reconventionnel, elle forme une demande au titre des frais irrépétibles à hauteur de 2 500,00 euros à laquelle devront être condamnés in solidum Monsieur [C] [T] ET Madame [X] [E] épouse [T].

L’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 prorogé au 2 mars puis au 9 mars 2026.

Sur la qualification du jugement

Les parties ayant comparu en personne ou par l’intermédiaire de leur mandataire, le jugement sera contradictoire conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement

Les parties ayant comparu par l’intermédiaire de leurs mandataires, le jugement sera contradictoire conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la validité de la clause de garantie

Aux termes de l’article L231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix

La garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage à compter de l’ouverture du chantier jusqu’à la réception sans réserve ou jusqu’à la levée des réserves formulées.

Sa mise en œuvre suppose de démontrer la défaillance de l’entreprise.

L’article 1170 du code civil prévoit que « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

En l’espèce, il est constant que les parties au contrat de construction de maisons individuelles ont signé un procès-verbal de réception des travaux avec réserves le 6 mai 2022 et que les clés ont été remis à cette date aux demandeurs.

Ce procès-verbal mentionne les réserves suivantes :

— Réglage de la porte d’entrée

— habillage casquette et cloison

— programmation télécommande vcr

— retouche peinture sur porte d’entrée

— reprise enduit en bas du coulissant

— porte de service à régler

— trappe nourrice cellier manquante

— carrelage WC manquant

— pose d’un interrupteur avec voyant au niveau de l’entrée (mise en route du moteur de la porte de garage

— nettoyage chape et accès au chantier

— ajout de 50 cm de terre devant la maison

Des réserves complémentaires ont été dénoncées par les maîtres d’ouvrage en lettre recommandée avec accusé de réception le 13 mai 2022 à savoir :

Dysfonctionnement de la sonnetteRéglage de la serrure de la porte d’entréeFissure dans le bois de l’escalierAbsence de pack sécurité alarme décrit au point de 2.7.2.1 de la notice descriptive de la maison Il est également établi que la SNC GEOXIA OUEST été placée en redressement judiciaire le 24 mai 2022 puis en liquidation judiciaire par jugement du 28 janvier 2022 rendu par le tribunal de commerce de Nanterre et qu’en conséquence les réserves n’ont pu être levées.

Dès lors, la SA IMHOTEP pris en sa qualité de garant de livraison doit intervenir.

Le tribunal relève que le contrat de cautionnement prévoit en son article 1 que la caution ne s’étend pas aux règlements anticipés effectués en connaissance de cause par le maitre de l’ouvrage.

Le tribunal rappelle que l’objectif du législateur est de protéger le maître de l’ouvrage particulièrement dans le secteur du logement.

Le tribunal considère que cette clause contrevient aux dispositions impératives de l’article L231-6 du code de la construction en ce sens qu’elle limite le cautionnement du garant de livraison envers le maître d’ouvrage en supprimant sa garantie dès lors que le règlement anticipé a été effectué en connaissance de cause par le maître d’ouvrage.

S’agissant des maîtres de l’ouvrage profanes en matière de construction qui ont fait confiance au constructeur SNC GEOXIA OUEST avec lequel ils ont contracté, ces derniers n’ont commis aucune faute en réglant la totalité de la somme de demandée soit les 5% et restant dû dans la mesure où la remise des clés était conditionnée à ce paiement. Dès lors, il convient de déclarer la clause illicite et de la réputer non écrite.

Sur l’obligation pesant sur le garant de livraison

L’article 231-6 III du code de la construction et de l’habitation prévoit que dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’a pas été respecté et faute par le constructeur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.

Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si le maître de l’ouvrage l’accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.

Il est constant que la SNC GEOXIA OUEST constructeur a été placée en liquidation judiciaire le 28 juin 2022 et qu’elle n’a pu dès lors lever les réserves dénoncées par les requérants.

Il appartient en conséquence à la SA IMHOTEP en sa qualité de garant d’organiser matériellement la reprise et l’achèvement de la construction et de désigner sous sa responsabilité la personne à qui il confie la tache de terminer les travaux sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SA IMHOTEP succombant à l’instance supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser à Monsieur [C] [T] ET Madame [X] [E] épouse [T] la somme de 1 200,00 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Rennes statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DIT que la clause insérée dans le contrat de garantie de livraison aux termes de laquelle « l’engagement de caution ne s’étend en aucun cas aux règlements anticipés effectués en connaissance de cause par le maître de l’ouvrage » est illicite et la répute en conséquence non écrite ;

CONDAMNE la SA IMHOTEP à désigner un repreneur pour le chantier, et à justifier de l’acceptation de la mission suivante par celui-ci ;

CONDAMNE la SA IMHOTEP prise en la personne de son représentant légal à payer à Monsieur [C] [T] ET Madame [X] [E] épouse [T] la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1200,00 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA IMHOTEP prise en la personne de son représentant légal aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits

LE GREFFIER LE JUGE