TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/11170 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JO4

Minute : 25/01028

Monsieur [R] [B]

Représentant : M^e Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

C/

S.C.I. BWS

Association VISALE ACTION LOGEMENT

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Jeanne-céline MBENOUN

Copie certifiée conforme délivrée à :

Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR

Le

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Octobre 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [R] [B]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

S.C.I. BWS

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Gérard FAIVRE, avocat au barreau de BOBIGNY, vestiaire : PB156

Association VISALE ACTION LOGEMENT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 11 juillet 2020 à effet au 1er août 2020, la SCI BWS a donné à bail à Monsieur [R] [B] un studio situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer en principal d’un montant mensuel de 410 euros et une provision pour charges d’un montant de 60 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 410 euros a été versé par le locataire le jour de la signature.

Par courrier en date du 8 octobre 2021, le service mission habitat indigne de la mairie de [Localité 10] a indiqué au locataire :

« Nous avons bien reçu votre courrier de signalement qui a reçu toute notre attention. Néanmoins, afin d’étudier votre situation, vous trouverez ci-joint une fiche de signalement à remplir ainsi que les documents à joindre (…) ».

Par courrier en date du 14 mai 2021, Monsieur [R] [B] a indiqué au ministère chargé du logement qu’il avait reçu une facture de régularisation d’EDF d’un montant de 217 euros, que ses fenêtres étaient fissurées, que des moisissures avaient apparu dans le logement et qu’il sollicitait l’attribution d’un logement social.

Par courrier en date du 8 avril 2022, la SA ENEDIS a indiqué à Monsieur [R] [B] que son service dépannage est intervenu le 10 décembre 2021 et a constaté un défaut au niveau du disjoncteur, qui a par conséquent été remplacé et plombé.

Par courrier en date du 12 avril 2022, Monsieur [R] [B] a indiqué à son bailleur que son logement était indécent en raison de fils électriques dégradés et à changer sous le disjoncteur, de fissures dans les cadrans des fenêtres, de la présence de punaises de lit.

Suivant facture en date du 30 avril 2022, la SASU MI-3 D. a facturé la somme de 242 euros à Monsieur [R] [B] pour une désinsectisation de punaises de lit.

Par courrier en date du 11 juillet 2023, la SCI BWS a indiqué à Monsieur [R] [B] :

« Monsieur,

Suite à vos demandes incessantes et sans motif apparent, par la présente nous vous demandons d’adresser le motif et le détail de vos remarques par courrier R//A.R. à la société propriétaire.

Aucune intervention ne sera effectuée sans courrier R/A.R..

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 9 août 2023, Monsieur [R] [B] a indiqué à la SCI BWS qu’il était toujours nécessaire de changer les fils électriques sous le disjoncteur, de colmater les fissures toujours présentes dans les cadrans des fenêtres, et de réparer le ballon d’eau chaude qui ne fonctionnait plus depuis le 5 juillet 2023.

Par courrier en date du 27 décembre 2023, le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 10] a indiqué à Monsieur [R] [B] que suite à une visite du 5 décembre 2023, des désordres ont été constatés dont la nature et l’ampleur sont constitutives d’une situation d’insalubrité définie par l’article L. 1331-22 du code de la santé publique. Le rapport de visite du 5 décembre 2023 joint au courrier relève l’absence d’étanchéité des fenêtres, les déclarations du locataire suivant lesquelles le ballon d’eau chaude ne peut être mis en marche sans faire disjoncter le compteur d’électricité, la présence d’un tableau de répartition doté d’un dispositif différentiel résiduel 30mA + 9 disjoncteurs divisionnaires au lieu de 8 d’après la norme NFC 15-100, l’absence de barrettes d’aération sur les fenêtres, l’obstruction par un coffrage de la seule ventilation présente dans la pièce, la présence de moisissures au niveau des murs et des encoignures, et un trop grand écart entre les garde-corps présents aux fenêtres.

Par courrier en date du 6 janvier 2024, la SCI BWS a proposé au locataire soit de quitter les lieux à la date du 30 avril 2024, soit d’être relogé dans un studio refait à neuf dans le même escalier.

Par message électronique en date du 20 avril 2024, la SCI BWS a proposé au locataire de le reloger dans un appartement situé à la même adresse, bâtiment A, 4e étage, de même surface.

Suivant acte sous signature privée en date du 14 mai 2024, la SCI BWS a donné à bail à Monsieur [R] [B] un appartement situé [Adresse 5], bâtiment A, 4e étage, porte 14, dit appartement A14, en lieu et place du logement antérieurement loué. Le contrat de location porte la mention manuscrite : « Bon pour accord sous réserve du bon fonctionnement électrique et eau chaude ».

Par messages textes SMS en date du 14 mai (année non précisée), Monsieur [R] [B] a demandé au bailleur à quelle date il devait libérer son logement actuel, puis a indiqué que « suite à la seconde visite, je suis plus que sceptique vis-à-vis du logement. Je souhaiterais avoir un délai jusqu’à demain pour donner ma réponse définitive. ».

Par message texte SMS en date du 21 mai (année non précisée), Monsieur [R] [B] a indiqué au bailleur : « Je vous ai émis mes réserves concernant l’état des volets et plus globalement l’état de l’appartement, il en va du gérant de soi, faire la réparation soit me reloger dans des conditions identiques ou meilleur, ce qui n’est pas le cas. Je me permets donc de refuser votre proposition. J’ai aussi contacté la préfecture. ».

Par message texte SMS en date du 28 mai (année non précisée), Monsieur [R] [B] a indiqué au bailleur : « Bonjour, j’espère que vous allez bien . est ce que je vous rends les clés de la A14 Aujourd’hui ? Merci ».

Par courrier en date du 14 juin 2024, la SCI BWS a indiqué à Monsieur [R] [B], dans un courrier référencé A14, que son compte était débiteur de la somme de 636,76 euros.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 21 juin 2024, Monsieur [R] [B] a indiqué à la SCI BWS qu’il avait refusé le logement A14, que le bail avait été signé sous réserve de la conformité de l’installation électrique et de la présence d’eau chaude dans l’appartement, et qu’en l’absence de vérification de ces deux éléments il ne s’estimait pas lié par le contrat de location.

Par arrêté de traitement de l’insalubrité n°24-488 en date du 15 juillet 2024, le préfet de [Localité 9] a enjoint à la SCI BWS de réaliser les travaux suivants : assurer la présence d’eau chaude sanitaire et le bon fonctionnement du ballon d’eau chaude électrique, mettre en place un système de ventilation efficace et permanent dans tout le logement, lutter efficacement et durablement contre les moisissures, procéder à la réfection des revêtements dégradés, réparer ou remplacer les ouvrants dégradés et les rendre étanches à l’air et à l’eau, supprimer le risque de chute en installant un dispositif adapté.

Par courrier en date du 18 juillet 2024, Monsieur [R] [B] a indiqué refuser définitivement le logement A14, et a précisé occuper le logement A7 dans l’attente d’un relogement ou de travaux.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 16 août 2024, Monsieur [R] [B] a indiqué à la SCI BWS :

« Je vous adresse ce courrier pour vous notifier officiellement de la remise des clés du logement A14, présentes ci-jointes, et pour rejeter le préavis et la date de l’état des lieux que vous avez évoqués. (…) il est donc malvenu de votre part de me réclamer les loyers de l’appartement A14 en plus de ceux de l’A7. »

Par courrier en date du 1er août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a informé Monsieur [R] [B] que la SCI BWS avait mis en jeu la garantie visale et déclaré ses impayés de loyer à hauteur de 940 euros, au titre de l’appartement A14.

Par courrier en date du 26 août 2024, Monsieur [R] [B] a contesté auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la créance alléguée d’un montant de 940 euros, et a indiqué n’avoir jamais occupé l’appartement A14, mais occuper l’appartement A7 pour lequel les loyers étaient régulièrement payés aux termes convenus.

Par courrier en date du 17 septembre 2024, la direction de l’habitat durable de la municipalité de [Localité 10] a notifié à Monsieur [R] [B] l’arrêté d’insalubrité du 15 juillet 2024, et l’a informé que conformément aux dispositions de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitat, à compter du premier jour du mois qui suivait la présente notification, le loyer en principal cessait d’être dû.

Par courrier en date du 21 janvier 2025, la direction de l’habitat durable de la municipalité de [Localité 10] a informé Monsieur [R] [B] qu’en raison de la défaillance du bailleur dans la réalisation des travaux prescrits par l’arrêté préfectoral du 15 juillet 2024, l’ARS et la préfecture de [Localité 9] étaient saisies afin d’exécuter d’office les mesures imposées par ledit arrêté.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 22 avril 2025, Monsieur [R] [B] a indiqué à la SCI BWS que la lanière de manœuvre du volet roulant de la grande fenêtre du studio s’était rompue le 21 avril 2025, rendant impossible l’ouverture du volet et privant le locataire de lumière naturelle dans la pièce principale.

Par arrêté d’urgence de mise en sécurité n°SEC25-0088, la mairie de [Localité 10] a enjoint à la SCI BWS d’évacuer l’ensemble des occupants du logement n°C33 situé bâtiment sur cour en rez-de-chaussée, 2e porte droite, ainsi que du logement n°C34 dans le même bâtiment, rez-de-chaussée, dernière porte sur cour de droite, en raison de fissures sur la façade sur rue du bâtiment A, microfissures sur la façade arrière du bâtiment A, effondrement du plafond de la pièce de vie du lot 34 du bâtiment B, avec structures horizontales principales corrodées, développements de moisissures et traces de ruissellement sur le lot en rez-de-chaussée mitoyen des désordres à savoir le lot 33, risque de rupture du plancher haut des logements C33 et C34, risque de chute d’éléments depuis les plafonds des logements C33 et C34 du bâtiment sur cour.

Par courrier en date du 1er août 2025, la SCI BWS a demandé à Monsieur [R] [B] de lui régler la somme de 4.570 euros au titre des loyers dus entre octobre 2024 et juillet 2025.

Suivant exploits de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 pour la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et du 21 novembre pour la SCI BWS, Monsieur [R] [B] a fait assigner la SCI BWS et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

En ce qui concerne le logement A7 :Condamner la SCI BWS à lui restituer la somme de 242 euros exposée pour le traitement des punaises de lit,Condamner la SCI BWS à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance,Condamner la SCI BWS à réaliser les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral du 15 juillet 2024, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Ordonner à la SCI BWS de prendre toutes les précautions nécessaires pour assurer la sécurité du locataire, notamment en le relogeant à sa charge le temps des travaux,

A titre subsidiaire, prendre acte que le demandeur n’est pas opposé à la désignation d’un expert aux fins d’identifier les désordres et de déterminer les causes de désordre,En ce qui concerne le logement A14 :Déclarer que le consentement de Monsieur [B] lors de la signature du bail du 14 mai 2024 pour le logement A14 n’a pas été libre et éclairé du fait des manœuvres dolosives du bailleur,Déclarer que le bailleur n’a pas fait preuve de bonne foi dans la formation et l’exécution du bail,Déclarer nul le contrat de location signé le 14 mai 2024 avec toutes les conséquences de droit,A titre subsidiaire, déclarer que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et salubre, Prononcer la résolution du contrat de location signé le 14 mai 2024,A titre infiniment subsidiaire, déclarer qu’il y a force majeure du fait du prononcé de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 15 juillet 2024 pour le logement A7 qui paralyse le transfert du logement A7 pour celui du A 14,Déclarer dès lors que le contrat de location signé le 14 mai 2024 est devenu sans objet,En tout état de cause, déclarer qu’aucun loyer n’est dû pour le logement A14,Ordonner la restitution des sommes indument perdues,Condamner la SCI BWS à lui verser la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,Condamner le bailleur à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 37 précité,Déclarer que la décision à intervenir sera opposable à VISALE.L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2024, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 4 septembre 2025.

A cette date, Monsieur [R] [B], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures. Il forme les mêmes demandes qu’en son acte introductif d’instance, actualisant sa demande à l’encontre de la SCI BWS au titre des frais irrépétibles à hauteur de 3.000 euros et sa demande à l’encontre de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au même titre à hauteur de 1.000 euros.

Au soutien de ses demandes relatives à l’appartement A7, Monsieur [R] [B] fait valoir au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil que le bailleur lui a loué un logement présentant des désordres dont il l’a informé dès 2021. Il ajoute qu’en l’absence de diligences de sa part, un arrêté préfectoral a confirmé l’indécence du logement le 15 juillet 2024, notifié à Monsieur [R] [B] le 17 septembre 2024.

En réponse au moyen tiré par le bailleur de la production de factures de travaux, le demandeur souligne que rien ne précise pour quel appartement ces travaux ont été diligentés, étant précisé que la SCI BWS est propriétaire de plusieurs logements au sein de l’immeuble.

En réponse au moyen tiré par le bailleur de photographies et d’un constat de commissaire de justice, Monsieur [R] [B] affirme que ces éléments concernent l’appartement A14.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, Monsieur [R] [B] fait valoir qu’il a subi un trouble de jouissance important.

Au soutien de sa demande de voir réaliser les travaux sous astreinte, il fait valoir que la mauvaise foi du bailleur est patente.

Au soutien de ses demandes relatives à l’appartement A14, Monsieur [R] [B] fait valoir au visa des articles 1104, 1128, 1130 et 1131 du code civil que la signature du bail le 15 mai 2024 a été effectuée sous la pression de deux personnes présentes lors de la visite, dont l’une se présentant comme agent immobilier et l’autre comme « notaire », sans rapporter la preuve de cette qualité. Il ajoute avoir sollicité un délai de réflexion, en vain, et avoir signé sous la pression des complices du bailleur. Il souligne avoir dû restituer les clés du logement A14 par pli recommandé face à l’inertie du bailleur, qui lui réclamait les loyers alors qu’il n’a jamais occupé le logement.

En réponse à l’argument tiré par le bailleur du bon état du logement A14, Monsieur [R] [B] souligne que le procès-verbal de constat se contente d’énumérer les éléments de mobiliser garnissant le logement sans information sur la réalité de leur fonctionnalité.

Au soutien de sa demande subsidiaire de résiliation du contrat de location portant sur l’appartement A14, Monsieur [R] [B] fait valoir que le logement A14 présentait une installation électrique vétuste, un état général sale, des volets non occultants, une salle de bain vétuste, une poignée de placard cassée. Il produit des photographies de l’appartement A14 montrant des volets vétustes, un état général de saleté, et des plaques de cuisson manifestement anciennes. Il fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et salubre, justifiant la résolution judiciaire.

Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire fondée sur la force majeure, Monsieur [R] [B] fait valoir au visa de l’article 1218 du code civil que le bail du logement A7 a été suspendu par l’arrêté d’insalubrité pris le 15 juillet 2024, annoncé par le rapport de visite de la mairie plusieurs mois auparavant, de sorte qu’aucun transfert de bail n’a pu être diligenté au bénéfice de l’occupation de l’appartement A14.

Au soutien de sa demande de débouté des demandes formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [R] [B] fait valoir que la garantie VISALE n’a pu jouer pour les loyers dus au titre de l’appartement A14, cet appartement n’ayant pas été régulièrement loué au regard des développements ci-dessus.

La SCI BWS, représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures.

Elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

S’agissant du bail portant sur le logement A14 :Juger que ce bail est pleinement valable, et condamner Monsieur [B] à lui verser la somme de 460 euros au titre du loyer du mois d’août 2024 non couvert par la garantie VISALE,Débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande subsidiaire à l’encontre de la SCI BWS,S’agissant du bail portant sur le logement A7 :Constater que Monsieur [B] n’a pas respecté son engagement de transfert pour le logement A14 et qu’il a choisi de rester dans le logement A07 qu’il qualifie d’insalubre mais qui présente le grand avantage de pouvoir être logé gratuitement ; le débouter de l’ensemble de ses réclamations,Le condamner à lui verser une indemnité de 5.000 euros pour avoir fait obstacle à la réalisation des travaux nécessaires selon ses dires étant observé que ces travaux limités ne sauraient justifier un relogement,

Le condamner à payer la somme de 5.040 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2025,Le condamner à payer une indemnité de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Au soutien de ses demandes, la SCI BWS fait valoir que le logement A7 avait été refait à neuf en ce qui concerne le papier peint, les peintures, le lino, le carrelage et la plomberie, ainsi qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée. En réponse au moyen tiré par le défendeur du rapport d’inspection des services de salubrité municipaux, le bailleur fait valoir que l’aspect du logement est plutôt satisfaisant au regard des photographies. Il précise que le locataire ne rapporte pas la preuve du dysfonctionnement du ballon d’eau chaude, et allègue que Monsieur [R] [B] a fait exprès de le mettre à l’arrêt. Il ajoute que le coffrage du store est proche de la ventilation mais ne l’obstrue pas. Il indique également que les moisissures sont dues à l’absence de chauffage et de ventilation du logement par le locataire.

Il fait valoir que le bail du 14 mai 2024 portant sur le logement A14 a été conclu sous réserve du bon fonctionnement électrique et eau chaude mais que le locataire n’a jamais allégué les dysfonctionnements invoqués.

Le bailleur ajoute que le logement A14 a été loué à une autre locataire par bail du 1er octobre 2024.

Il produit des courriers recommandés avec demande d’avis de réception datés des 10 octobre, 22 novembre 2024 et 18 janvier 2025 dans lesquels la société WS BATIMENT sollicitait auprès du locataire l’accès à l’appartement pour réaliser des travaux.

Au soutien de sa demande en paiement, il produit une quittance de loyer indiquant : « Loyer : 410 ; Provision charges 60 ; Solde Oct, Nov, Déc 24 et jan à août 25 : 4.510 ; TOTAL : 4.980 ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. La décision sera rendue contradictoirement. Elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner Monsieur [R] [B] à lui verser la somme de 940 euros,Subsidiairement, condamner la SCI BWS à lui restituer la somme de 940 euros,Condamner Monsieur [R] [B] à lui verser la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’elle s’est portée garante du locataire dans le cadre du dispositif VISALE et qu’elle a réglé à la SCI BWS la somme de 940 euros au titre des loyers de l’appartement A14. Elle indique être subrogée dans les droits du bailleur au titre des dispositions des articles 1346 et suivants et 2306 du code civil, et produit les quittances subrogatives afférentes.

Elle précise ne pas se prononcer sur le litige opposant bailleur et locataire, mais indique que soit les loyers étaient dus par le preneur et il convient de condamner Monsieur [R] [B] à lui rembourser les 940 euros avancés en son nom, soit les loyers n’étaient pas dus et il convient de condamner la SCI BWS à lui restituer les 940 euros au titre de la répétition de l’indu et des articles 1302 et suivants du code civil.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur les demandes relatives à l’appartement A7

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et répondant à un niveau de performance minimal.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. A l’inverse, celui qui se prétend libéré doit rapporter la preuve du fait ou du paiement qui ont éteint son obligation.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est tenu, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de son obligation. La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

L’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L.511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

En l’espèce, Monsieur [R] [B] indique que le logement loué ne satisfait pas aux exigences de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé. Il produit à ce titre un rapport d’inspection des services d’hygiène de la municipalité de [Localité 10] en date du 5 décembre 2023, ainsi que l’arrêté de traitement de l’insalubrité n°24-488 en date du 15 juillet 2024, par lequel le préfet de [Localité 9] a constaté l’indécence du logement et enjoint le bailleur à réaliser des travaux afin d’y remédier.

En réponse, le bailleur se contente d’alléguer que l’indécence du logement serait due à un usage anormal des locaux par le locataire, sans apporter d’élément de preuve au soutien de ces allégations. Il ne saurait dès lors emporter la conviction du tribunal.

Le bailleur indique également qu’il a proposé à trois reprises au locataire de réaliser des travaux dans le logement, par les courriers des 10 octobre, 22 novembre 2024 et 18 janvier 2025. Toutefois, ces courriers ne mentionnent pas la possibilité d’un relogement temporaire du locataire au cours de la réalisation des travaux. Au surplus, le bailleur indique à nouveau dans ses écritures, à la date de l’audience, qu’il s’agit de travaux mineurs ne nécessitant pas le relogement du locataire, manifestant ainsi jusqu’à la clôture des débats son absence de volonté de reloger le preneur pendant la réalisation des travaux, et ce, alors même que l’arrêté préfectoral constatant l’insalubrité indique en son article 2 que les travaux devront être réalisés en l’absence de l’occupant, et que pendant la réalisation desdits travaux, l’hébergement de l’occupant sera à la charge du bailleur, conformément aux dispositions de l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation. Enfin, le courrier du 21 janvier 2025 des services municipaux de salubrité précise que le bailleur n’a pas satisfait à ses obligations et que les autorités compétentes sont saisies afin de se substituer au bailleur défaillant.

Il est ainsi établi que le logement dit A7 présente des désordres et que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il est en outre établi que le bailleur a été alerté à plusieurs reprises, par plusieurs interlocuteurs (locataire, municipalité, préfecture) de l’insalubrité du logement, et n’a pas pris les décisions qui s’imposaient, témoignant ainsi d’une particulière mauvaise foi.

Cette inexécution par le bailleur de ses obligations tant contractuelles que légales a nécessairement causé un préjudice de jouissance au locataire. En effet, l’absence d’eau chaude, de ventilation idoine, la présence de moisissures et l’absence d’étanchéité des fenêtres n’a pu qu’altérer la jouissance par le locataire du bien loué. Ce préjudice peut être estimé à hauteur de 30% du loyer contractuellement prévu, entre le premier signalement de ces désordres par le courrier du 12 avril 2022 et la date de la présente décision, soit 123 euros par mois sur une période de 42 mois. Le préjudice de jouissance peut ainsi être estimé à hauteur de 5.166 euros.

Le bailleur sera condamné à verser cette somme au locataire en réparation de son préjudice de jouissance.

La présence de punaises de lit n’étant pas avérée dès l’entrée du locataire dans les lieux, en l’absence d’éléments de preuve à ce titre, la demande de remboursement des frais de désinfestation sera rejetée.

Le bailleur sera condamné à effectuer les travaux imposés par l’arrêté préfectoral susvisé. Compte-tenu de sa particulière mauvaise foi, au regard des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, afin d’assurer l’exécution de la présente décision, il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la présente décision. Il sera également rappelé, comme il l’a été par l’autorité préfectorale, que le relogement du locataire devra être effectué aux frais du bailleur pendant la durée des travaux.

Sur les demandes relatives à l’appartement A14

L’article 1181 du code civil dispose que l’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

En l’espèce, le contrat de bail portant sur l’appartement A14, conclu le 14 mai 2024, l’a été « sous réserve du bon fonctionnement électrique et eau chaude », suivant mention manuscrite portée au bas de la dernière page du contrat.

Il s’en déduit que la volonté des parties était de ne donner effet à la convention qu’en cas de preuve du bon fonctionnement du système électrique du logement A14, et de sa fourniture en eau chaude.

Or, aucune partie ne rapporte la preuve de ces deux éléments.

En outre, le preneur rapporte la preuve d’échanges de messages par lesquels il sollicite le bailleur afin d’obtenir un délai de réflexion, puis des précisions sur l’état du logement, avant de confirmer son engagement. Les réponses du bailleur se contentent de donner des dates pour l’état des lieux et la remise des clés, sans prendre en compte les interrogations ni les inquiétudes du locataire.

Au surplus, il est également établi et non contesté par les parties que l’appartement A14 n’a jamais été occupé par Monsieur [R] [B], mais que le bailleur lui a adressé des quittancements et lui a réclamé des loyers au titre du contrat litigieux. Il est également établi par le locataire qu’il a tenté à plusieurs reprises de remettre les clés au bailleur, sans réponse de la part de ce dernier. Les clés ont finalement été restituées par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, témoignant de la volonté pour le locataire de ne pas donner effet au contrat du 14 mai 2024.

Le bailleur reste taiseux sur ce point, se contentant d’indiquer que le locataire a mis plusieurs mois à lui restituer ses clés, sans expliquer son silence lorsque le preneur lui demandait quand et comment les lui restituer, pourtant prouvé par la copie des échanges produite par le locataire.

Il est ainsi établi d’une part que le contrat de location a été établi sous une condition suspensive relative à un événement actuel au moment de sa conclusion mais encore inconnu des parties, et d’autre part que la SCI BWS a exécuté ce contrat avec mauvaise foi, en ne répondant pas aux sollicitations de Monsieur [R] [B] et en se contentant d’appeler des loyers sans plus d’explications.

Il sera constaté que le contrat de bail du 14 mai 2024 portant sur l’appartement A14 n’a jamais produit d’effet, la condition suspensive n’ayant pas été réalisée, aucune partie n’ayant constaté le bon état du système électrique ni la fourniture en eau chaude du logement.

Les demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [R] [B] au titre de l’application du contrat n’ayant pas produit effet seront rejetées comme étant dépourvues de fondement juridique, tant s’agissant de celles formées par la SCI BWS que de celles formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

L’absence de réponse du bailleur et les mises en demeure portant sur des loyers non dus, outre l’exécution de mauvaise foi du contrat, ont nécessairement causé un préjudice à Monsieur [R] [B], qu’il convient de réparer par la condamnation de la SCI BWS à lui verser la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI BWS à l’encontre de Monsieur [R] [B]

La demande en paiement au titre du bail portant sur le logement A14 sera rejetée, ainsi qu’il a été indiqué, au visa des motifs exposés supra.

La demande en paiement au titre du préjudice résultant de l’absence de possibilité de réaliser les travaux sera également rejetée, les courriers produits ne mentionnant pas le relogement du locataire au cours des travaux, la SCI BWS indiquant encore dans ses écritures ne pas être disposée à reloger le locataire pendant la durée des travaux, et ce alors que ce relogement lui a été enjoint par l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité n°24-488 en date du 15 juillet 2024, de sorte que le locataire n’a pas commis d’inexécution de ses obligations en refusant de faire réaliser les travaux alors qu’il occupait encore les lieux et qu’il appartenait au bailleur de le reloger pendant leur durée.

La demande en paiement de la dette locative sera rejetée au visa de l’article 1353 du code civil, le bailleur ne produisant aucun décompte détaillé permettant d’établir le montant de l’obligation dont il réclame le paiement, et sollicitant de surcroît le paiement des loyers d’un logement pourtant frappé par un arrêté d’insalubrité, pour une période postérieure à la notification de l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité n°24-488 en date du 15 juillet 2024.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

La demande formée à l’encontre de Monsieur [R] [B] sera rejetée, au regard des développements exposés supra, le contrat de location ayant servi de fondement à ladite demande n’ayant jamais produit d’effet juridique.

La demande formée à l’encontre de la SCI BWS sera accueillie, les sommes versées au titre de la garantie VISALE constituant un indu au sens des articles 1302 et suivants du code civil, en ce qu’elles ont été versées au titre de loyers qui ont été appelés sans fondement.

La SCI BWS sera ainsi condamnée à restituer la somme de 940 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur les autres demandes

La SCI BWS, qui perd le procès, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [B] a nécessairement engagé des frais, notamment d’avocat, pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La SCI BWS sera condamnée à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, sous réserve du renoncement à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision rendue contradictoirement, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’insalubrité du logement situé [Adresse 5],

CONDAMNE la SCI BWS à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 5.166 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCI BWS à réaliser dans un délai d’un mois les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité n°24-488 en date du 15 juillet 2024, et notamment :

Assurer la présence d’eau chaude sanitaire et le bon fonctionnement du ballon d’eau chaude électrique,Mettre en place un système de ventilation efficace et permanent dans tout le logement,Lutter efficacement et durablement contre les moisissures,Procéder à la réfection des revêtements dégradés,Réparer ou remplacer les ouvrants dégradés et les rendre étanches à l’air et à l’eau,Supprimer le risque de chute en installant un dispositif adapté,PRECISE que le locataire sera relogé, aux frais exclusifs de la SCI BWS, pendant la durée des travaux,

ASSORTIT cette condamnation à réaliser les travaux d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant le prononcé de la présente décision,

CONSTATE l’absence de prise d’effet du contrat de location conclu le 14 mai 2024 entre la SCI BWS et Monsieur [R] [B], en l’absence de réalisation de la condition suspensive,

CONDAMNE la SCI BWS à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la SCI BWS à restituer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 940 euros au titre de la répétition de l’indu,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE la SCI BWS à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, sous réserve du renoncement à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat,

CONDAMNE la SCI BWS aux dépens,

ORDONNE la notification de la présente décision au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection