RE F E R E

N°

Du 13 Février 2026

N° RG 25/00954

N° Portalis DBYC-W-B7J-L2GB

54Z

c par le RPVA

le

à

M^e Julien BONNAT,

M^e Marie-caroline CLAEYS

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Julien BONNAT,

M^e Marie-Caroline CLAEYS

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Société ESPACIL HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Julien BONNAT, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU REFERE:

le Syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS [Z] SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparant

SARL [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante

Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 6]

non comparant

SARL [Localité 1] SOUR, dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante

Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 8]

comparant, non représenté

S.C.I. PATRI PENHOET, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Marie-Caroline CLAEYS, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e Noé DELAUNEY, avocat au barreau de RENNES,

Commune VILLE DE [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 10]

non comparante

Société SPLA TERRITOIRES PUBLICS, dont le siège social est sis [Adresse 11]

non comparante

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 14 Janvier 2026, en présence de [N] [U], greffier stagiaire

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 13 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 2] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

La société anonyme d’habitations à loyer modéré (SAHLM) Espacil habitat, demanderesse à la présente instance, souhaite entreprendre une opération de réhabilitation d’un immeuble situé au [Adresse 12] à [Localité 2], sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 1].

Cet immeuble, qui appartient à la société publique locale d’aménagement (SPLA) Territoires publics, devrait êytre cédé à [Localité 2] métropole, laquelle entend contracter un bail à réhabilitation avec la demanderesse.

La commune de [Localité 2] a délivré à la SPLA Territoires publics un permis de construire valant démolition, le 21 août 2025 (pièce n°1 demanderesse).

La SAHLM Espacil habitat indique que les parcelles mitoyennes à son projet et susceptibles d’être impactées par les travaux à venir sont les suivantes :

— AC n° [Cadastre 2], appartenant au syndicat de copropriétaires (SDC) de l’immeuble sis [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) [Z] syndic;

— AC n° [Cadastre 3], appartenant à la société à responsabilité limitée (SARL) [Adresse 14], à MM. [W] [P] et [B] [H] ainsi qu’à la SARL [Adresse 15] Sour ;

— AC n° [Cadastre 4], appartenant à la société civile immobilière (SCI) Patri Penhoet.

Par actes de commissaire de justice en date des 14, 17 et 20 octobre, 26 novembre et 09 décembre 2025, la SAHLM Espacil habitat a assigné, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles 145 et suivants, 834 et suivants et 484 et suivants du code de procédure civile :

— le SDC de l’immeuble sis [Adresse 13],

— les SARL [Adresse 14] et [Adresse 16],

— MM. [W] [P] et [B] [H] ;

— la SCI Patri Penhoet ;

— la commune de [Localité 2] et la SPLA Territoires publics, aux fins de désigner un expert au bénéfice de la mission définie à l’assignation et de statuer sur les dépens.

Par courrier reçu au greffe le 21 novembre 2025, la ville de [Localité 2] a sollicité sa “mise hors de cause” au motif qu’elle n’était plus en charge de la voirie depuis le 1er janvier 2017.

Lors de l’audience du 14 janvier 2026, la SAHLM Espacil habitat, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de ses actes introductifs d’instance.

La SCI Patri Penhoet, pareillement représentée, a formé les protestations et réserves d’usage par voie de conclusions et a sollicité un complément de mission à l’égard duquel la demanderesse n’a formé aucune observation.

M. [B] [H], comparant en personne, a oralement fait de même.

Bien que régulièrement assignés, par remise de l’acte à personne habilitée, s’agissant du SDC de l’immeuble sis [Adresse 13], de la SPLA Territoires publics et des SARL [Adresse 14] et [Localité 1] [Adresse 17] et par dépôt de l’acte à l’étude, en ce qui concerne M. [W] [P], ces derniers n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter.

La juridiction a indiqué aux parties qu’en matière de voirie, [Localité 2] Métropole était désormais seule compétente.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, l’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du même code, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Il résulte des éléments de la cause que la SAHLM Espacil habitat va entreprendre la démolition partielle et la rénovation d’un immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 2] (35) (sa pièce n°1). Voulant préserver ses droits et ceux des propriétés voisines, elle sollicite la désignation d’un expert afin d’examiner l’état des immeubles avoisinants avant les travaux projetés, dans le cadre d’une mesure d’expertise communément dite préventive.

M. [H] et la SCI Patri Penhoet ont formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande, de sorte qu’il y sera fait droit, aux frais avancés de la SAHLM Espacil habitat.

Les autres défendeurs n’ayant pas comparu, il doit dès lors être vérifié que cette demande formée à leur encontre est régulière, recevable et bien fondée.

La SAHLM Espacil habitat produit aux débats des documents notariés et fiscaux (sa pièce n°4) justifiant de ce que la SARL [Adresse 14], M. [W] [P] et la SARL [Localité 1] Sour sont effectivement propriétaires, du moins en apparence, de biens immobiliers édifiés sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 3], laquelle est située à proximité du chantier litigieux.

L’immeuble sis [Adresse 13] se trouve, d’évidence, à côté du n°20 de la même rue.

La SAHLM Espacil habitat produit également le permis de construire relatif à son projet, lequel a été délivré à la SPLA Territoires publics (sa pièce n°1).

Elle justifie, dès lors, d’un motif légitime à ce que l’expertise soit également ordonnée au contradictoire de ces parties défenderesses.

Elle sera, par contre, déboutée de sa demande en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la commune de [Localité 2], celle-ci étant en effet dépourvue de la compétence voirie en application des dispositions de l’article L 5217-2 du code général des collectivités territoriales.

S’agissant de la mission qui sera confiée au technicien, il sera fait droit en tout ou partie aux demandes de la SAHLM Espacil habitat et de la SCI Patri Penhoet mais dans le respect des dispositions de l’article 14 du code de procédure civile et avec les réserves qu’exigent les stipulations de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme et des libertés fondamentales s’agissant, en effet, de l’accès à des locaux privés.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés «statue sur les dépens ».

Partie demanderesse à l’expertise, la SAHLM Espacil habitat conservera dès lors la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Déboutons la SAHLM Espacil habitat de sa demande, en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la commune de [Localité 2], faute de motif légitime ;

Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M. [Y] [E], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 2], domicilié [Adresse 18] brûlé à [Localité 3] (22) ; tél. : 06. 75. 05. 11. 17, mèl : [Courriel 1], lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place, après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats éventuels ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer les pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— examiner les seuls immeubles riverains de l’opération de construction susceptibles d’être affectés par son déroulement et dont les propriétaires apparents sont parties à la mesure d’expertise ;

— dresser à leur sujet un état descriptif technique de l’extérieur et préciser s’ils présentent ou risquent de présenter des dégradations ou désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction ou leur éventuel état de vétusté ;

— faire de même, s’agissant des parties communes des immeubles situés [Adresse 12] et [Adresse 19] à [Localité 2] ;

— sur demande de la SAHLM Espacil habitat, faire de même, s’agissant des parties privatives, mais avec l’accord préalable et écrit des occupants des lieux ;

— donner son avis sur les mesures qu’il conviendrait d’adopter aux fins de protection des propriétés voisines du chantier litigieux ;

— organiser, éventuellement en urgence, toutes réunions d’expertise qui apparaîtraient nécessaires s’il survenait des désordres ou difficultés sur les existants voisins ;

— dans cette hypothèse décrire précisément les désordres et en expliquer la cause ;

— donner alors son avis sur les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût ;

Fixons à la somme de 3 000 € (trois mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SAHLM Espacil habitat devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de quatre mois à compter de la réception de l’ouvrage de la SAHLM Espacil habitat; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laissons la charge des dépens à la SAHLM Espacil habitat ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés