Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 7] – tél : [XXXXXXXX01]

N°

Du 16 Janvier 2026

N° RG 25/06069

N° Portalis DBYC-W-B7J-LTP3

72A

c par le RPVA

le

à

M^e Angélina HARDY-LOISEL

Expédition et grosse délivrée le:

à

M^e Angélina HARDY-LOISEL

J U G E M E N T

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société DOMEOS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Angélina HARDY-LOISEL, avocate au barreau de RENNES

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant

LE PRESIDENT : Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER : Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé, qui a signé la présente décision.

DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2025,

DECISION : réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe le 16 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 08 juillet 2025, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] (le syndicat), pris en la personne de son syndic, la société à responsabilité limitée (SARL) Doméos, a assigné M. [V] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Rennes, statuant selon la procédure dite accélérée au fond, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 12 280,15 € au titre d’un arriéré de charges impayé, outre diverses sommes, le tout sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 01er octobre 2025, le syndicat, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude, M. [I] n’a ni comparu, ni ne s’est fait représenter.

La juridiction a rappelé au syndicat, au vu de son assignation, qu’elle était une juridiction d’attribution et qu’en conséquence, une demande en paiement d’arriérés de charges de copropriété ressortissait au tribunal judiciaire, juridiction de droit commun et non à son président. Celui-ci a alors sollicité un renvoi de l’affaire pour présenter ses observations à ce sujet, lequel lui a été accordé.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du mercredi 3 décembre 2025, le syndicat a déposé des conclusions à l’appui de ses nouvelles prétentions, préalablement mais très tardivement signifiées au défendeur, à savoir le vendredi 28 novembre.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions du syndicat, la juridiction se réfère à son assignation et à ses conclusions, comme l’y autorise l’article 455 du code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l’espèce, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

L’article 14-1 de la loi du 11 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

L’article 14-2-1 de cette loi prévoit que :

« I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (…) ».

L’article 19-2 de cette loi dispose que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…) ».

Il résulte de ces dispositions que le président du tribunal judiciaire, juridiction d’attribution, saisi en ce sens, une fois préalablement constatées tant l’exigibilité d’une provision au titre du budget en cours (ou de la cotisation au fonds de travaux) que la mise en demeure effectuée dans les termes de la loi restée infructueuse d’un copropriétaire d’avoir à s’en acquitter, a comme seul pouvoir de condamner ce dernier à payer ladite provision et les autres provisions non encore échues ainsi que, le cas échéant, les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Cette mise en demeure, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de l’article 19-2 précité, doit notamment indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande (Civ. 3ème avis 12 décembre 2024 n° 24-70.007 publié au Bulletin).

Elle doit être intelligible (CA de [Localité 9] 4ème Chambre 15 septembre [Immatriculation 4]/00278), le copropriétaire interpellé devant, en effet, pouvoir aisément comprendre qu’en cas de paiement, dans le délai de trente jours prévu par cet article 19-2, des provisions échues, il échappera à l’engagement de la poursuite judiciaire sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de la créance invoquée par le syndicat, laquelle pouvant comprendre des charges ainsi que des provisions non encore échues.

Dans ses conclusions, le syndicat indique qu’il a vainement mis en demeure M. [I], le 4 avril 2025, d’avoir à lui régler la somme de 11 685,19 €, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que cette mise en demeure indique avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, de sorte que M. [I] aurait pu prendre pleinement connaissance des sommes qui lui étaient réclamées et à quel titre.

Cette mise en demeure, composée de trois pages (pièce syndicat n°19), commence par reproduire les dispositions législatives précitées dont le contenu est guère compréhensible pour le copropriétaire dépourvu de formation juridique. Le syndicat indique ensuite, en bas de la seconde page, que M. [I] reste lui devoir la somme de 11 685,19 €, laquelle est détaillée en haut de page suivante et comporte, effectivement, les provisions qui lui sont réclamées au titre des articles 14-1 et 14-1-2 de la loi du 11 juillet 1965.

S’ensuit le rappel du total à payer, soit la somme de 11 685,19 €, en caractères dits gras et soulignés dans le texte.

Viennent, ensuite, les deux paragraphes suivants :

« Je vous mets donc en demeure par la présente, d’avoir à payer la somme de 11 685,19 € (somme indiquée en caractères dits gras et soulignés, NDR) au moyen d’un chèque libellé à l’ordre de la CARPA (Caisse des règlements pécuniaires des avocats), et ce sous 30 jours, délai impératif (les cinq derniers mots rédigés en caractères dits gras et soulignés, NDR).

À défaut, j’ai reçu pour instruction d’avoir à saisir la juridiction compétente, le syndicat de copropriété se réservant de réclamer tous frais et dommages et intérêts complémentaires ».

A ce stade, M. [I] ne peut dès lors que comprendre qu’il est mis en demeure de payer l’intégralité de sa dette, soit la somme de 11 685,19 €.

A aucun moment, il ne lui est clairement indiqué qu’en cas de paiement dans le délai de trente jours des seules provisions échues, il échappera à l’exigibilité de celles non encore échues et à l’engagement de poursuites judiciaires sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 11 juillet 1965, pour le paiement de l’intégralité de sa dette.

En conséquence, faute d’avoir mis en demeure ce copropriétaire défaillant dans les termes de la loi, le syndicat ne pourra qu’être déclaré irrecevable en sa demande en paiement et de celles subséquentes.

Sur les autres demandes

Succombant, le syndicat sera condamné aux dépens de la présente instance et sa demande de remboursement de ses frais non compris dans les dépens, par voie de conséquence, ne pourra qu’être rejetée.

DISPOSITIF

La juridiction présidentielle, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

DECLARE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] irrecevable en sa demande ;

le CONDAMNE aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande.

La greffière Le magistrat délégué