TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/01511 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GVTP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [D], [F] [O], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

Madame [I], [L] [C] épouse [O], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [P] [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laure MOIROT, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE :

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er avril 2018, Monsieur et Madame [J] ont loué à Madame [P] [G] un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 605 euros, outre une somme de 80 euros au titre des provisions sur charges, payable d’avance, mensuellement.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [D] [H], Notaire Associé de la Société à Responsabilité Limitée « NORIAL », titulaire d’un Office Notarial à [Localité 8], [Adresse 1], le 8 février 2023, il a été procédé à la vente par Monsieur [E] [K] [B] [J] et Madame [N], [A], [R] [M] au profit de Monsieur [D], [F] [O] et Madame [I], [L] [C] du bien donné en location.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines a été délivré le 28 septembre 2023 par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [D] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] à Madame [P] [G]. Il portait sur la somme en principal de 1.744,02 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 20 mars 2024, Monsieur [D] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] ont fait assigner Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Les déclarer bien fondés en leurs demandes ;Constater que Madame [P] [G] n’a pas acquitté les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 28 septembre 2023 avant le 28 novembre 2023;Constater que Madame [P] [G] n’a pas sollicité de délais de paiement avant le 28 novembre 2023 ;En consequence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation;Prononcer la résiliation du bail d’habitation ;Ordonner la libération des lieux par Madame [P] [G] ainsi que de toutes autres personnes introduites de son chef et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie, avec astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la decision à intervenir et jusqu’à complete liberation des lieux ;Ordonner l’expulsion de Madame [P] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et perils de Madame [P] [G] ;Se réserver la liquidation de l’astreinte ;Condamner Madame [P] [G] à payer à Monsieur [D] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] la somme de 3.082,41 euros au titre de la dette locative;Juger que cette somme sera productrice d’intérêts au taux legal à compter de l’assignation ;Condamner Madame [P] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation de 752,86 euros à compter de février 2024 jusqu’à complete liberation des lieux et restitution des clés, par application des dispositions des articles 1154 et 1155 du Code Civil ;Dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront productifs d’intérêts et ce au taux legal;Condamner Madame [P] [G] au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;La condamner aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 septembre 2023

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

Monsieur [D] [O] et Madame [I] [C] épouse [O], représentés par leur avocat, ont indiqué que la signification de l’assignation à la préfecture a été réalisée le 21 mars 2024. Ils ont confirmé leur demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire car la dette a augmenté. Ils ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 12.083,91 euros et précisé que depuis le mois de mars 2024, il n’y a plus de versement de la part de la CAF. Enfin, ils ont fait état du non-respect du plan d’apurement mis en place.

Madame [P] [G], représentée par son avocat, a soulevé l’irrecevabilité de la demande et a indiqué reconnaître le montant de la dette locative. Elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire. Elle a précisé bénéficier de l’aide juridictionnelle totale, mais ne pas avoir de document. Enfin, elle a procédé au dépôt de ses conclusions par lesquelles elle sollicite :

Déclarer Madame [G] recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;A titre principal,

Prononcer l’irrecevabilité de la présente procédure pour défaut de dénonciation à la CCAPEX de la procédure d’expulsion, et non-respect du préalable de conciliation ou de médiation ;A titre subsidiaire et reconventionnel,

Prendre acte de la non-contestation par Madame [G] de la dette locative ;Accorder à Madame [G] les plus larges délais de paiement, d’un montant de 200 euros par mois pendant 36 mois jusqu’à complet apurement de la dette ;Dire que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus ;Prononcer le maintien de Madame [G] et tous autres occupants de son chef dans le logement en location, sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;Condamner les consorts [O] au règlement de la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, sous réserve de la renonciation par Madame [G] au bénéfice de l’aide juridictionnelle :Les condamner aux entiers dépens.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 467 du code de procédure civile dispose que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 mars 2024.

Sur la tentative de conciliation

Aux termes de l’article 750-1 du Code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Dans ses conclusions responsives, Madame [P] [G] soulève l’irrecevabilité de la demande formulée par les époux [O], au motif qu’aucune tentative de conciliation ou de médiation n’ait été tenté, la somme sollicitée étant inférieure à 5.000 euros.

Toutefois, compte tenu de son objet, la présente demande formulée par les bailleurs n’est pas soumise à l’obligation de procéder à une tentative de conciliation, médiation ou de procédure participative, raison prise de ce qu’en application de l’article 40 du Code de procédure civile, la demande en résolution d’un contrat est, par nature, indéterminée.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 1er avril 2018 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 28 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [D] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] à Madame [P] [G]. Il portait sur la somme en principal de 1.744,02 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise un délai de 6 semaines pour régler les causes du commandement.

Par conséquent, c’est la durée de 2 mois prévue contractuellement qui sera retenue.

La somme totale de 471 euros a été réglée dans les deux mois de la délivrance dudit commandement de payer, insuffisante pour en éteindre les causes, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 novembre 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [P] [G] reste redevable des loyers jusqu’au 28 novembre 2023 et à compter du 29 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [P] [G], occupante sans droit ni titre depuis le 29 novembre 2023 cause un préjudice à Monsieur [D] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges soit 752,86 euros conformément à la demande.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 29 novembre 2023, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [G] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a en revanche pas lieu de prononcer l’expulsion sous astreinte, cette demande n’étant justifiée par aucun élément versé aux débats.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La demanderesse produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse de 12.083,91 euros de laquelle il convient de déduire les frais de poursuite (151,47 euros et 124,12 euros, qui relèveront éventuellement des dépens). Aussi, il y aura lieu de déduire la somme de 61,44 euros correspondant à un plan d’apurement ainsi libellé. Il y a également lieu de déduire la somme de 16 euros correspondant aux frais de recommandé, non justifiés en procédure ainsi que la somme de 59,34 euros correspondant à une régularisation de charge, non justifiée en procédure.

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 11.671,54 euros.

Madame [P] [G], représentée par son avocat, ne conteste pas le montant de cette dette locative.

Il convient en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de la somme susdite de 11.671,54 euros. Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.082,41 euros à compter du 20 mars 2024, date de l’assignation, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Cette disposition est d’ordre public.

Les intérêts échus de plus d’une année seront capitalisés.

Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 10 avril 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G], représentée par son avocat, si elle a formulé une proposition d’échelonnement, celle-ci n’a toutefois pas repris le paiement intégral du loyer courant et des charges.

En conséquence, il ne pourra pas être accordé de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Madame [P] [G] sera condamnée à payer à Monsieur [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2018 entre Monsieur et Madame [J], puis entre Monsieur [D] [O] et Madame [I] [C] épouse [O], et Madame [P] [G] concernant un appartement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 29 novembre 2023,

DIT que Madame [P] [G] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [P] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [P] [G] à verser à Monsieur [D] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] la somme de 11.671,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mars 2025 inclus. Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.082,41 euros à compter du 20 mars 2024, date de l’assignation, et à compter du présent jugement pour le surplus,

DIT que les intérêts échus d’une année seront capitalisés,

REJETTE la demande d’astreinte formée par Monsieur [D] [O] et Madame [I] [O],

CONDAMNE Madame [P] [G] à verser à Monsieur [D] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 752,86 euros à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Madame [P] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Madame [P] [G] à payer la somme de 500 euros à Monsieur [D] [O] et Madame [I] [C] épouse [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,