TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00282 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2GLI

N° de minute :

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 5]), représenté par son syndic, la Société GRATADE

c/

S.C.I. SODINVEST, S.A.S. THE WINNER’S 92

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 19], représenté par son syndic, la Société GRATADE

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentée par Maître Jean-marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: P0274

DEFENDERESSES

S.C.I. SODINVEST

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0780

S.A.S. THE WINNER’S 92

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par Maître Jérémie COHEN de l’AARPI TEAM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2181

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 1er septembre 2025, avons mis au 31 octobre 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 19] est placé sous le statut de la copropriété et les locaux peuvent être à usage d’habitation, professionnels ou commerciaux d’habitation et professionnel sous certaines restrictions.

Un local situé au rez-de-chaussée (lot n° 1) est défini comme boutique par le règlement de copropriété de l’immeuble.

Par acte sous seing privé électronique du 22 avril 2024, la SCI SODINVEST a donné à bail commercial à la société THE WINNER’S 92 le lot n°1 comprenant notamment la boutique donnant sur l'[Adresse 14] avec pour activité autorisée, débit de boissons avec ou sans alcool, pari mutuel urbain, tabac, jeux d’argent et accessoirement restauration froide.

Des travaux au sein du local ont été entrepris par le preneur en mai 2024. Les travaux entrepris et la nature de l’activité projetée pour le preneur ont été contestés par le syndicat des copropriétaires au regard du règlement de copropriété.

Par actes de commissaire de justice en dates des 28 et 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné la SCI SODINVEST et la SAS THE WINNERS 92 aux fins de :

ORDONNER l’arrêt de l’exploitation du commerce de [Localité 15] PMU exercée sans autorisation et en contravention avec le règlement de copropriété dans le lot N°1 de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 18] par la Société

THE WINNER’S 92,NOMMER tel Expert qu’il plaira au Tribunal de désigner avec mission de :Décrire les travaux réalisés dans le lot N°1Dire s’ils touchent et portent atteinte aux parties communes de l’immeubleSe faire remettre tous les plans et documents à l’origine de ces travauxDonner son avis sur la conformité de ces travaux avec les règles de l’artPrendre des photosDonner son avis sur les responsabilités encourues et les éventuels préjudices subisJUGER que l’Expert devra déposer son rapport dans un délai de 3 mois à compter de la saisine de sa missionDONNER ACTE au Syndicat des copropriétaires qu’il offre de consigner la provision à valoir sur les honoraires de l’Expert.CONDAMNER in solidum la Société SODINVEST et la Société THE WINNER’S 92 à payer la somme de 3.600€ TTC au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11] ainsi qu’en tous les dépens.

A l’audience du 1er septembre 2025, le demandeur a soutenu des conclusions selon lesquelles il confirme les demandes de son assignation en rajoutant à la mission de l’expert le constat des nuisances et l’évaluation de leur impact sur la jouissance paisible des lieux.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES expose en substance que l’exploitation par la société THE WINNER’S 92 d’un bar PMU contrevient au règlement de copropriété de l’immeuble alléguant d’une part qu’il s’agit d’un établissement soumis à autorisation spéciale de police, d’autre part qu’il s’agit d’un commerce susceptible de causer des nuisances « par le bruit, l’odeur et les émanations » aux résidents de la copropriété, et que les travaux auraient dû être autorisés par le syndicat des copropriétaires et par la Mairie ce qui n’a jamais été sollicité ; que le règlement de copropriété autorise l’usage à des fins d’habitation et d’exercice d’une activité professionnelle, mais interdit les établissements soumis aux autorisations de police ce qui est le cas d’un établissement de PMU soumis à l’autorisation du Ministère de l’Intérieur. Il précise que le service urbanisme de la mairie n’a pas pu accepter la demande de travaux puisque le syndicat n’a pas donné son autorisation, l’assemblée générale du 24 juin 2025 ayant refusé l’autorisation de modifier la façade existante.

Régulièrement assignée, la société THE WINNER’S 92 a soutenu des conclusions aux termes desquelles elle demande de :

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER recevables et bien fondées les demandes des sociétés SODINVEST et THE WINNER’S 92 I faisant droit,DIRE ET JUGER qu’il existe des contestations sérieuses,

En conséquence,

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à référé ;DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 18]

([Localité 12], de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre des sociétés SODINVEST et THE WINNER’S 92INVITER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 19] à mieux se pourvoir.

En toute hypothèse,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 19] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 19] aux entiers dépens.

La société THE WINNER’S 92 soutient que l’activité de PMU projetée ne nécessite pas d’ autorisation spéciale de police mais un avis conforme des autorités administratives. Il cite une jurisprudence du tribunal administratif indiquant que le ministre de l’intérieur peut émettre un avis défavorable pour des considérations d’ordre public, de sécurité publique et de protection de la santé et des mineurs. Concernant les travaux il soutient qu’aucune déclaration n’était nécessaire s’agissant de simples travaux d’embellissement de parties privatives.

Régulièrement assignée, la société SODINVEST a constitué avocat. Elle n’a toutefois pas pris de conclusions écrites distinctes et indique s’aligner sur les conclusions de la société THE WINNER’S 92. Concernant la demande d’expertise elle s’en rapporte à justice.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025 prorogé à ce jour.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties telles que « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, et dans ce cas ne feront pas l’objet d’une mention au dispositif.

Sur la demande de cessation d’activité de la société THE WINNER’S 92

Aux termes de l’article 835 dudit code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

Aux termes des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, la destination des parties privatives et communes d’un bien soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est déterminée par le règlement de copropriété. Aux termes de l’article 25 de cette même loi, les décisions concernant les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’article R. 421-17 du code de l’urbanisme, les travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être précédés d’une déclaration préalable.

L’article R. 322-22-5 du code de la sécurité intérieure ainsi que l’article 1 de l’arrêté du 5 décembre 2017 modifié par arrêté du 7 mai 2021 prévoient que les autorisations d’exploiter des postes d’enregistrement de jeux de loterie, de jeux de pronostics sportifs ou de paris hippiques sont accordées après avis conforme du ministre de l’intérieur.

En l’espèce,

Le règlement de copropriété en date du 18 mars 1953 prévoit en son Titre II : «  Sont formellement exclus les établissements de nuit ou soumis aux autorisations spéciales de police, tous établissements dangereux ou qui par le bruit, l’odeur ou les émanations, pourraient incommoder les voisins , tels que cours de chants, de danse, d’éducation physique, maison de santé, maternité (sages-femmes prenant des pensionnaires), cliniques , établissements de désinfection, l’énumération qui précède étant indicative et non limitative ».

S’agissant de l’allégation que le commerce est susceptible d’incommoder les voisins par le bruit, l’odeur ou les émanations, ce qui serait interdit par le règlement de copropriété, les pièces versées au débat n’établissent pas avec l’évidence requise en référé l’existence de nuisances effectives sonores et olfactives émanant de l’établissement. Or il n’est pas établi que par nature, un bar PMU est un établissement qui par le bruit ou les odeurs, pourrait incommoder les voisins. Il n’est pas non plus établi qu’il s’agisse d’un établissement de nuit, les seuls constats produits étant des photos de la façade avec dépose de l’enseigne, peu lisibles en raison de la présence d’échafaudage, de sorte que la juridiction n’est pas informée sur la réalité des nuisances.

S’agissant de l’allégation que le commerce a effectué des travaux sans autorisation de la Mairie, il est versé aux débats un courriel de la Mairie en date du 22 octobre 2024, indiquant qu’elle a donné son accord le 20 septembre 2024 pour les travaux à l’intérieur de l’établissement recevant du public. Concernant l’enseigne, la Mairie indique qu’elle n’a pas donné son accord puisque celui-ci est dépendant de l’accord donné par la copropriété. Néanmoins les documents versés aux débats ne présentent pas clairement la différence entre l’enseigne précédente autorisée par la copropriété, et l’enseigne actuelle, hormis le nom du commerce, les procès-verbaux de constats de commissaire de justice des 28 mai et 3 décembre 2024 constatant seulement la présence d’ une armature métallique et le recouvrement de la devanture par de l’adhésif, ce qui indique une façade non finalisée , avec au surplus la présence d’un échafaudage empêchant d’apprécier l’état réel de l’enseigne.

En tout état de cause, la modification de l’enseigne sans autorisation ne saurait avoir pour conséquence la fermeture du commerce, mesure disproportionnée alors que le syndicat aurait pu demander la dépose et la remise en l’état antérieur d’aménagements précis s’il s’agissait d’atteintes aux parties communes.

S’agissant de l’allégation que le commerce de la société THE WINNERS’ soit un bar PMU qui serait soumis à autorisation spéciale de police, ce qui est interdit par le règlement de copropriété, les défenderesses soutiennent que l’activité PMU est soumise à un simple avis conforme et non à une autorisation spéciale de police ; or le demandeur n’établit pas que la nature de l’avis conforme en ferait une autorisation spéciale de police, question de droit administratif qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher mais au juge du fond.

Par conséquent, le demandeur n’établit pas le trouble manifestement illicite.

En l’absence de caractérisation d’un trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’arrêt de l’activité de la société THE WINNERS'.

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur non manifestement voué à l’échec dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Elle doit être pertinente et utile.

En l’espèce,

au soutien de sa demande d’expertise, le syndicat des copropriétaires allègue que des travaux sur les parties communes ont été réalisés sans autorisation de la copropriété, et qu’il existe des nuisances sonores.

Au vu des pièces versées aux débats, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES justifie de l’existence d’un motif légitime lui permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes figurant au dispositif ci-après.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES dans l’intérêt duquel la mesure d’instruction est ordonnée, aura la charge de la consignation, qu’il pourra effectuer dans un délai de douze (12) mois afin de lui laisser la possibilité , pour obtenir un avis technique plus rapide et moins onéreux, d’y substituer une expertise conventionnelle par acte d’avocats conformément aux dispositions des articles 131 et suivants nouveaux du code de procédure civile , étant rappelé que selon l’article 131-8 nouveau du code de procédure civile, le rapport rendu par le technicien choisi par convention entre avocats a la même valeur que le rapport d’expertise judiciaire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Il y a lieu, en l’espèce, de laisser les dépens à la charge du requérant.

Les responsabilités n’étant pas identifiées, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon l’article 1533 nouveau du code de procédure civile :

« Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. (…) »

En l’espèce,

Dans l’intérêt des parties et au vu de la nature du litige, parallèlement aux opérations d’expertise il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information à médiation dans les conditions des articles 1533 et suivants nouveaux du code de procédure civile. A l’issue du rendez-vous, les parties pourront démarrer une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1536 et suivants nouveaux du code de procédure civile dans le but de trouver des solutions rapides et adaptées au litige.

Il sera donc fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur parallèlement à l’avancée de l’expertise.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

Monsieur [Y] [K]

(rubrique C.2.1 Cour d’appel de [Localité 22])

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— décrire les travaux réalisés par la société THE WINNERS’ dans le lot n° 1 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 19], et se faire remettre tous les plans et documents relatifs à ces travaux, y compris ceux relatifs à l’enseigne,

— dire s’ils ont porté atteinte aux parties communes de l’immeuble et de quelle manière

— si oui, donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

— décrire l’activité de l’établissement bar PMU, notamment ses horaires et dire s’il existe des nuisances sonores ou olfactives du fait de ladite activité

— en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai limite pour procéder aux interventions forcées, avec date limite de l’assignation

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 5000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 4] à Neuilly/Seine entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 3] Nanterre, dans le délai maximal de douze (12) mois à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; en privilégiant le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :[Courriel 21] ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM , au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 7] (01 40 97 14 82), dans le délai de dix (10) mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que, dans le but de limiter le cout de l’expertise, favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code, qui statuera sur tous les incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge du requérant,

Rejetons les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Statuant par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours,

Faisons injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez vous d’information à la médiation :

Madame [C] [J]

Médiatrice près les [Localité 16] d’appel de [Localité 20] et de [Localité 22]

Cabinet Avenir Médiation

[Adresse 10]

Tel [XXXXXXXX01]

dans un délai de 2 mois

Disons que les parties devront adresser immédiatement la présente ordonnance par mail au médiateur et assister au rendez-vous d’information gratuit et obligatoire, qui pourra se faire par visio-conférence,

Disons que les parties pourront démarrer immédiatement après le rendez-vous d’information une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1536 et suivants nouveaux du code de procédure civile, et que le médiateur en informera la juridiction,

Disons que les parties pourront choisir de démarrer une médiation conventionnelle quand elles le souhaiteront parallèlement à l’avancée de l’expertise,

Rappelons que la juridiction est dessaisie.

FAIT À [Localité 17], le 19 décembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente