TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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— O R D O N N A N C E DE RÉFÉRÉ -

PROCÉDURE

N° RG 25/00254 – N° Portalis DBYP-W-B7J-CQSY

ORDONNANCE

N° 26/00040

DU 26 MARS 2026

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DEMANDERESSE :

S.C.I. SOCIETE SAMA Je postule pour Maître Grégoire MANSUY du barreau d’AIX EN PROVENCE

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Sandrine BUISSON, avocat au barreau de ROANNE

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

Madame, [D], [C], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Florent MATHEVET BOUCHET, avocat au barreau de ROANNE

D’AUTRE PART

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Antoine CHABERT, Président

LE GREFFIER : Isabelle BERTHIER, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 26 FEVRIER 2026

ORDONNANCE : prononcée publiquement le 26 MARS 2026, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial ayant pris effet à compter du 18 décembre 2016, la SCI SAMA a consenti à Mme, [D], [C] la location de locaux situés au, [Adresse 3] à ROANNE (42300) composés d’un local commercial situé en rez-de-chaussé de l’immeuble et d’un appartement d’habitation situé au 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 9 000 euros hors charges, soit 750 euros par mois.

Par courrier simple du 29 mai 2025, Mme, [D], [C] a fait savoir à la SCI SAMA sa décision de résilier le contrat de bail à la date du 16 décembre 2025.

Un commandement de payer les loyers a été signifié à Mme, [D], [C] le 03 juin 2025 pour la somme de 14 636,80 euros.

Par assignation du 04 décembre 2025, la SCI SAMA a assigné Mme, [D], [C] à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne afin de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion et de condamner la locataire à lui payer les loyers et charges restant dus ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Mme, [D], [C] a quitté les lieux et restitué les clés le 19 décembre 2025.

L’audience s’est tenue le 26 février 2026.

La SCI SAMA, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Constater la résiliation de plein droit du bail commercial un mois après le commandement de payer infructueux du 03 juin 2025, soit à la date du 04 juillet 2025 ;Subsidiairement, constater l’issue du bail par l’effet du congé du 29 mai 2025 et la restitution des lieux selon constats du 19 décembre 2025 ;Débouter Mme, [D], [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions, y compris sa demande de délais ;Condamner Mme, [D], [C] à lui payer la somme à titre de provision de 20 632,30 euros à valoir sur la dette locative et d’indemnité d’occupation arrêtée à la date du 19 décembre 2025, date de restitution des locaux ;Condamner Mme, [D], [C] à lui payer une indemnité d’un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens du présent référé, ceux-ci incluant le coût du commandement de payer délivré le 03 juin 2025 et le cas échéant l’ensemble des frais d’exécution consécutifs.Mme, [D], [C], représentée par son conseil, demande :

A titre principal, qu’il soit constaté l’existence de contestations sérieuses, et dire n’y avoir lieu à référé ;En tout état de cause :Lui accorder les plus larges délais de paiement ;

Ecarter l’exécution provisoire si toutefois elle venait à être condamnée ;

Condamner la SCI SAMA à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI SAMA aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire selon laquelle, en cas de non-paiement à son échéance de l’un des termes du loyer ou des charges et impôts récupérables par le « Bailleur », le bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire ou « Preneur » de régulariser sa situation.

Le 3 juin 2025, la SCI SAMA a fait délivrer à Mme, [D], [C] un commandement de payer la somme de 14 626,80 € en principal au titre des loyers dus, dans lequel sont visés l’article L145-1 du code de commerce ainsi que la clause résolutoire du bail.

Mme, [D], [C] ne justifie pas avoir réglé la dette dans le délai d’un mois, si bien qu’il convient de constater la résiliation du bail à la date du 4 juillet 2025.

La circonstance que Mme, [D], [M] ait notifié au bailleur sa décision de mettre fin au contrat à la date du 16 décembre 2025 est à cet égard sans incidence.

Sur l’expulsion

Mme, [D], [C] ayant quitté les lieux et restitué les clés, la demande d’expulsion est sans objet.

Sur la dette locative

En application de l’article 873 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme, [D], [C] fait valoir qu’il existe des contestations sérieuses quant au paiement de la dette locative réclamée par la SCI SAMA au motif que les critères de décence des biens loués à usage commercial et d’habitation ne sont pas respectés.

Elle fait notamment valoir qu’il ressort de la visite effectuée par les services de la ville que le bien donné à bail est inhabitable principalement en sa partie située à l’étage. Il ressort du compte rendu des services de la ville et du constat de commissaire de justice du 19 décembre 2025 qu’il n’y a pas de toilettes et de coin cuisine dans le logement à l’étage, qu’il n’y a pas de chauffage et pas d’évacuation des eaux usées et que le réseau électrique n’est pas conforme.

La SCI SAMA fait valoir que le bail signé par Mme, [D], [C] n’est pas un bail mixte mais un bail commercial et qu’elle ne justifie pas avoir habité à titre principal à cette adresse.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat conclu par les parties du 18 décembre 2016 au 17 décembre 2025 est un « bail commercial » dont les locaux sont désignés comme suit :« dans un bâtiment à usage commercial et d’habitation élevé d’un étage sur rez-de-chaussée » pour être consacrés par le preneur à « l’exploitation de son activité de bar, dancing, à l’exclusion de toute autre même temporairement ». Il s’agit donc d’un bail mixte.

Toutefois, Mme, [D], [C] qui était domiciliée au moment de la conclusion du contrat de bail à, [Localité 1] et actuellement à, [Localité 2] ne justifie pas avoir habité les locaux litigieux.

Elle ne justifie pas davantage avoir, au cours des neuf années du bail, alerté le bailleur au sujet de la vétusté ou du caractère indécent du logement situé au-dessus du local commercial ; ce point n’étant d’ailleurs pas mentionné dans sa lettre de préavis.

Il ressort également du constat de commissaire de justice du 19 décembre 2025 que l’auxiliaire de justice n’a pas pu constater le bon fonctionnement de l’électricité, Mme, [D], [C] ayant stoppé son contrat au mois de juillet ; mais également que le constat effectué par la ville de, [Localité 1] se borne à présenter des photos des lieux litigieux sans apporter de conclusions sur la vétusté ou non de ces derniers.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’y a pas lieu à retenir l’existence de contestations sérieuses.

Le bailleur produit (pièce n°6) un décompte dont il ressort une dette locative d’un montant de 14 636,80 € à la fin mai 2025, ainsi qu’un avis d’échéance (pièce n°7) faisant état d’un total dû de 16 349,80 € au 31 juillet 2025.

Le bailleurs réclame en outre 4 282,50 € au titres des indemnités d’occupation, sans toutefois expliquer le calcul de ce montant.

Le bail étant résilié depuis le 4 juillet 2025, Mme, [D], [C] est en outre redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la date de libération des lieux, soit le 16 décembre 2025. L’indemnité d’occupation doit être fixée au même montant que le loyer de 750 € par mois calculé sur 4 mois et demi, soit 3375 €.

Aussi, il n’est pas sérieusement contestable que Mme, [D], [C] est redevable de la somme de 19 724,80 € au 19 décembre 2025, date de restitution des clés.

Il convient de condamner Mme, [D], [C] à payer à la SCI SAMA la somme provisionnelle de 19 724,80 €, arrêtée au 19 décembre 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Mme, [D], [C] demande au juge des référés de lui accorder les plus larges délais de paiement afin de régulariser le paiement de sa dette.

Le juge des référés qui peut accorder des délais de paiement pour une période maximale de 24 mois doit s’assurer que la demanderesse à l’échelonnement est en mesure de s’acquitter de sa dette dans ce délai.

En l’espèce, Mme, [D], [C] verse aux débats son avis d’imposition 2025 établi sur les revenus 2024 qui indique qu’elle a perçu un revenu annuel de 4 499€, soit 375€ par mois environ.

Elle ne formule aucune proposition de règlement si ce n’est de bénéficier des plus larges délais de paiement. En tout état de cause, pour solder la dette dans le délai de 24 mois, Mme, [D], [C] devrait payer mensuellement une somme qui excède largement ses capacités financières, de sorte que le juge des référés n’est pas en mesure de faire droit à sa demande.

Mme, [D], [C] sera déboutée de sa demande et renvoyée auprès de la SCI SAMA afin de convenir d’un éventuel échéancier de paiement non judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il est équitable de rejeter les demandes fondées sur L’équité conduit à condamner Mme, [D], [C] à payer à la SCI SAMA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin Madame, [D], [S] sera condamnée à payer les dépens de l’instance, tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 4 juillet 2025 ;

CONSTATE que les lieux loués ont été libérés le 19 décembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion ;

CONDAMNE Mme, [D], [C] à payer à la SCI SAMA la somme provisionnelle de 19 724,80 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 décembre 2025 ;

DEBOUTE Mme, [D], [C] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE Mme, [D], [C] à payer à la SCI SAMA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [D], [C] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 26 mars 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT