TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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— O R D O N N A N C E DE RÉFÉRÉ -

PROCÉDURE

N° RG 25/00151 – N° Portalis DBYP-W-B7J-CPDE

ORDONNANCE

N° 26/00020

DU 05 FEVRIER 2026

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expédition le:

— ME ROBERT (ccc+1grosse)

ME SALZMANN (ccc)

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI BM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-louis ROBERT de la SELARL ROBERT, avocats au barreau de ROANNE, substitué par M^e Julie URCISSIN, avocat au barreau de Roanne,

D’UNE PART

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [L]

né le 20 Août 1978 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Sans emploi, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Raphaël SALZMANN, avocat au barreau de ROANNE

Madame [Y] [F] [U] épouse [L]

née le 24 Mai 1980 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : Sans emploi, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Raphaël SALZMANN, avocat au barreau de ROANNE

D’AUTRE PART

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Antoine CHABERT, Président

LE GREFFIER : Isabelle BERTHIER, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 08 JANVIER 2026

ORDONNANCE : prononcée publiquement le 05 FEVRIER 2026, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail commercial sous signature privée en date du 04 septembre 2019, prenant effet au 1er septembre 2019, la SCI BM a consenti à M. [C] [L] et Mme [Y] [L] la location de locaux à usage commercial situés au [Adresse 4] ([Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel horas taxes et hors charges de 700 euros.

La SASU FENETRE ET STYLE, immatriculée postérieurement à la signature du bail, a établi son siège au [Adresse 5]), où elle a exploité son activité.

La SASU FENETRE ET STYLE a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire suivant jugement d’ouverture en date du 25 septembre 2024, publié le 04 octobre 2024.

La procédure collective a été convertie en liquidation judiciaire suivant jugement du 12 mars 2025, publié au BODACC le 21 mars 2025 et la SELARL [D] & ASSOCIES a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Le 24 avril 2025, la SCI BM a fait signifier à M. [C] [L] et Mme [Y] [L] un commandement de payer les loyers pour un montant de 4 676,85 euros.

Par assignation du 15 juillet 2025, la SCI BM a assigné M. [C] [L] et Mme [Y] [L] à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Roanne afin de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et déclarer M. [C] [L] et Mme [Y] [L] occupants sans droit ni titre,Ordonner l’expulsion de M. [C] [L] et Mme [Y] [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [L] au paiement par provision égale au montant de leur arriéré à la date du 23 juin 2025, soit la somme de 6 116,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la signification du commandement,Condamner solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [L] au paiement par provision de la somme de 1 223,37 euros, correspondant à la pénalité de 20% à valoir sur les loyers de retard, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil,Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à verser mensuellement, convenu au contrat de bail, soit la somme mensuelle de 720,01 euros,Condamner solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [L] au paiement par provision de l’indemnité mensuelle d’occupation et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef,Dire que cette indemnité d’occupation fera l’objet d’une réindexation, conformément aux stipulations du contrat de bail signé entre les parties,Condamner solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [L] au paiement par provision de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [L] à titre provisionnel aux entiers dépens.L’audience s’est tenue le 08 janvier 2026.

La SCI BM, représentée par son conseil, maintient les demandes exprimées dans son assignation.

M. [C] [L] et Mme [Y] [L], représentés par leur conseil, concluent au rejet de l’ensemble des demandes de la SCI BM au motif que ces dernières se heurtent à l’existence de contestations sérieuses, et sollicitent le renvoi de la SCI BM à mieux se pourvoir. Ils demandent également que la SCI BM soit condamnée à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 05 février 2026.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’identité du preneurEn l’espèce, il est constant que le contrat de bail a été conclu par M. [C] [L] et Mme [Y] [L].

Si ces derniers font valoir que le bail litigieux a été souscrit pour le compte de la SAS FENETRE ET STYLE, en cours de formation au moment de la signature du contrat, ils ne produisent aucun élément au soutien de cette allégation, étant précisé que :

La circonstance que les loyers aient été payés par la SAS FENETRE ET STYLE ne peut valoir acceptation par le bailleur d’une cession implicite du bail ;Les preneurs ne rapportent pas la preuve de l’information faite au bailleur de la cession du bail, alors que le contrat stipule expressément que « toute modification intervenant dans la personne du LOCATAIRE, ou de ses statuts de cas de sociétés (transformation, changement de dénomination ou de raison sociale, changement de siège social, changement de gérant, changement d’associé etc…) devra être signifié au BAILLEUR dans le mois de la modification, par lettre recommandée avec accusé de réception. »Il est utile de relever, en outre, que le mandataire judiciaire désigné pour la liquidation de la SAS SASU FENETRE ET STYLE interrogée par la SCI BM, a indiqué que le fonds de commerce de la SASU FENETRE ET STYLE n’avait pas été valorisé et que sa cession n’était pas envisagée, à défaut pour la société d’être titulaire du bail commercial.

Au regard de ces éléments, M. [C] [L] et Mme [Y] [L] n’opposent aucune contestation sérieuse s’agissant de leur qualité de preneur.

Sur la validité du commandement de payer et la résiliation du bailL’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail stipule que « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon emble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice. »

Il ressort du commandement de payer les loyers signifié aux défendeurs le 24 avril 2025 que la somme réclamée au principal, à savoir 4 676,85 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 28 mars 2025, est précisée, que le commandement est accompagné d’un décompte pour le moins détaillé puisqu’indiquant les appels de loyers et provisions (pour charges et taxe foncière) réalisés par la SCI BM depuis le 1er septembre 2019 jusqu’au 1er avril 2025 ainsi que les paiements réalisés par M. [C] [L] et Mme [Y] [L], ou la SAS FENETRE ET STYLE, ainsi que leur mode de paiement, de sorte qu’aucune contestation sérieuse n’est opposée s’agissant de la validité de cet acte.

A défaut pour les preneurs de justifier du paiement des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement, il convient de constater que le bail a été résilié le 24 mai 2025 par le jeu de la clause résolutoire.

Sur l’expulsionM. [C] [L] et Mme [Y] [L] établissent que les locaux ont été libérés par la remise des clés des locaux litigieux le 22 juillet 2025 par Maitre [P], commissaire-priseur missionnée pour dresser inventaire des actifs de la société liquidée, au représentant du bailleur.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion.

Sur la créanceIl n’est pas sérieusement contestable que M. [C] [L] et Mme [Y] [L] sont redevable des loyers impayés et des charges jusqu’à la date de résiliation du bail ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent jusqu’à la libération des lieux.

En revanche, le caractère certain, liquide et exigible de la créance de loyers postérieure au 22 juillet 2025, date de remise des clés, est en revanche sérieusement contestable.

La SCI BM verse aux débats un décompte arrêté au 23 juin 2025 pour la somme de 6 118,87 euros, terme de juin 2025 inclus.

Au vu du décompte produit, les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juin 2025 s’élèvent à 6 118,87 euros.

Il convient de condamner solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [L] à payer à la SCI BM la somme provisionnelle de 6 118,87 euros, arrêté au mois de juin 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 24 avril 2025.

Il convient également de condamner solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [L] à payer à la SCI BM une indemnité d’occupation provisionnelle 511,12 € correspondant à la période d’occupation du 1er au 22 juillet 2025, date de remise des clés.

Sur la clause pénale

Le bail commercial stipule que « à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au LOCATAIRE, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le LOCATAIRE seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mise à la charge du LOCATAIRE.

En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité minimal en réparation du préjudice résultant de cette résiliation. »

En application de cette clause, à laquelle les défendeurs n’opposent pas de contestation sérieuse, M. [C] [L] et Mme [Y] [L] seront solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 1 223,37 euros au titre de la pénalité de 20% à valoir sur les loyers de retard conformément à la clause pénale.

Sur les demandes accessoires

L’équité conduit M. [C] [L] et Mme [Y] [L] à payer à la SCI BM la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin M. [C] [L] et Mme [Y] [L] seront condamnés à payer les dépens de l’instance tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation au 24 mai 2025 du bail commercial conclu entre la SCI BM, d’une part, et M. [C] [L] et Mme [Y] [L], d’autre part ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [L] à payer à la SCI BM :

La somme provisionnelle de 6 116,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 juin 2025 ;La somme provisionnelle de 511,12 € au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 1er au 22 juillet 2025 ;La somme provisionnelle de 1 223,37 euros au titre de la pénalité contractuelle de 20%,CONSTATE que les locaux loués ont été libérés par les preneurs le 22 juillet 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion des consorts [L] ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [L] à payer à la SCI BM la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [C] [L] et Mme [Y] [L] aux dépens de l’instance.

Aini jugé et mis à disposition au greffe le 5 février 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT