MINUTE N° : 25/67

ORDONNANCE DU : 01 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00028 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DENU

AFFAIRE : [I] [L], [G] [O] épouse [L] C/ S.A.S.U. VERNHETTES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mélanie CABAL

GREFFIÈRE : Candy PUECH

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [L]

demeurant La Lézardière, chemin de Fonvive

12100 MILLAU

Madame [G] [O] épouse [L]

demeurant La Lézardière, chemin de Fonvive

12100 MILLAU

représentés par M^e Bénédicte BOURINET DANNEVILLE, avocat au barreau d’AVEYRON

DEFENDERESSE

S.A.S.U. VERNHETTES

dont le siège social est sis 2 B place Emma Calvé

12100 MILLAU

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

non comparante, non représentée,

***

Débats tenus à l’audience du 3 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le président : 15 Mai 2025

Date de prorogation : 01 Juillet 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte en date du 1er novembre 2018, Monsieur et Madame [L] ont consenti à la SASU VERNHETTES, un bail commercial, portant sur un local sis au rez-de-chaussée, 2 Place Emma Calvé à MILLAU, faisant partie d’un ensemble immobilier situé 11 Rue Solignac à MILLAU.

La durée du bail est fixée à neuf années et le point de départ de la durée du bail est le 1er novembre 2018.

Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 8 400 euros, soit un loyer mensuel de 700 euros non soumis à la TVA, payable d’avance le 5 de chaque mois et indexé annuellement sur l’Indice des Loyers Commerciaux.

Le preneur supporte en outre :

La moitié de la taxe foncière et tous les impôts et taxes afférents à l’immeuble, La charge des taxes et redevances relatives aux branchements et abonnements.

Le bail prévoit également le paiement par le preneur aux bailleurs d’un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer, soit la somme de 1 400 euros.

Le règlement des loyers par le locataire est devenu irrégulier à compter de l’année 2022.

Les loyers ne sont plus payés depuis le 1er août 2024. La moitié de la taxe foncière pour l’année 2024, soit la somme de 422 euros et la facture d’eau de l’année 2024, pour un montant de 72.09 euros n’ont pas non plus été remboursées aux bailleurs par la SAS VERNHETTES.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024 de Maître [F] [V], commissaire de justice, les époux [L] ont fait délivrer à la SAS VERNHETTES un commandement visant la clause résolutoire de lui payer la somme de 700 euros au titre de l’arriéré de loyer dû conformément au bail, dans un délai d’un mois.

Malgré ledit commandement, la SAS VERNHETTES s’est abstenue de solder sa dette, laquelle s’est aggravée.

Aucune solution amiable n’a pu émerger.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, les époux [L] ont assigné la SAS VERNHETTES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rodez aux fins de voir constater que la clause résolutoire est acquise et prononcer l’expulsion de la SAS des locaux loués.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 3 avril 2025.

Monsieur [I] [L] et Madame [G] [L], par l’intermédiaire de leur avocat, demandent au juge :

de constater que, nonobstant le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée aux termes du bail en date du 1er novembre 2018 que les époux [L] ont fait délivrer à la SAS VERNHETTES le 26 septembre 2024, cette dernière n’a pas payé les sommes qu’elle lui doit dans le délai d’un mois qui lui était imparti pour le faire,

En conséquence,

de constater que la clause résolutoire stipulée aux termes du bail commercial liant les époux [L] et la SAS VERNHETTES, sur les locaux situés au rez-de-chaussée (lots n°1, 2, 3 et 4), 2 place Emma Calvé, sis dans un ensemble immobilier 11 rue Solignac à Millau (12100), est acquise aux époux [L] depuis le 26 octobre 2024 à minuit, ledit bail étant par conséquent résilié depuis cette date, d’ordonner l’expulsion de la SAS VERNHETTES et de toute personne occupant les lieux de son chef avec au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte forfaitaire et définitive de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux de tout occupant du chef de la SAS VERNHETTES et de tout meuble lui appartenant, de se dire compétent pour liquider l’astreinte, de condamner la SAS VERNHETTES à payer à titre de provision aux époux [L] la somme de 2 481,17 euros au titre des créances de loyers et charges, selon le décompte arrêté au 10 janvier 2025, de condamner la SAS VERNHETTES à payer aux époux [L], à compter du 27 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des locaux de tout occupant de son chef, de tout meuble lui appartenant et la restitution des clés des locaux, une indemnité d’occupation établie sur la base journalière d'1% du dernier loyer exigible, soit 84 euros, à laquelle s’ajouteront les charges, impôts, taxes, redevances et, plus généralement, tous accessoires du loyer dus en vertu du bail, de condamner la SAS VERNHETTES à payer aux époux [L] la somme de 245,72 euros à titre d’indemnité forfaitaire correspondant à 9.60 % du montant des arriérés de loyer, de charges, de taxes et des frais d’huissier qu’elle leur doit selon le décompte arrêté au 10 janvier 2025, de condamner la SAS VERNHETTES à payer aux époux [L] la somme de 78,43 euros au titre des frais d’huissier exposés par ceux-ci pour la délivrance du commandement de payer en date du 26 septembre 2024, de dire que, conformément aux stipulation du bail, le dépôt de garantie payé par la SAS VERNHETTES restera acquis aux époux [L] à titre de premiers dommages et intérêts, sans qu’il n’y ait lieu à aucune restitution, de condamner la SAS VERNHETTES à payer aux époux [L] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la SAS VERNHETTES aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, les époux [L] arguent que, malgré le commandement de payer délivré le 26 septembre 2024, la SAS VERNHETTES n’a pas régularisé les sommes dues en vertu du bail dans le délai d’un mois. Ils rappellent que ce commandement de payer vise expressément la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail. En conséquence celle-ci doit être déclarée acquise au bénéfice des époux [L] et ce, depuis le 26 octobre 2024 à minuit.

Ils précisent également que le commandement de payer visait au paiement la somme principale de 700 euros au titre du loyer impayé du mois d’août 2024, toutefois, la dette de la SAS VERNHETTES s’est aggravée depuis. Ainsi, le montant de la somme due s’élève désormais à 2 481,17 euros, selon le décompte du 10 janvier 2025.

Bien que régulièrement assignée, la SAS VERNHETTES n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas faite représenter.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré rendu le 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe. Le dit délibéré a été prorogé au 1er juillet 2025, compte tenu de la charge d’activité du magistrat en lien avec l’effectif de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande provisionnelle en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, « (…) Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable (…) », le président du tribunal judiciaire peut, en référé, « (…) accorder une provision au créancier (…) ».

Le principe et l’octroi d’une provision suppose que le principe de l’engagement de la responsabilité des défendeurs ne soit pas discuté ou qu’il relève de l’évidence.

En l’espèce, le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 8 400 euros, soit un loyer mensuel de 700 euros non soumis à la TVA, payable d’avance le 5 de chaque mois et indexé annuellement sur l’Indice des Loyers Commerciaux.

Il est notamment versé aux débats par les époux [L] les pièces suivantes :

le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 26 septembre 2024 ;le décompte des sommes dues arrêté au 10 janvier 2025 et les justificatifs concernant la taxe foncière et l’eau de l’année 2024 septembre 2024 qui laissent apparaître une dette locative de 2 481,17 euros.Ainsi, il résulte des débats ainsi que de l’examen de ces documents qu’à la date du 10 janvier 2025, la SAS VERNHETTES est redevable envers les époux [L] de la somme provisionnelle de 2 481,17 euros au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce montant parfaitement justifié, assorti des intérêts au taux légal et qui n’est pas contesté par la SAS VERNHETTES, laquelle ne comparait pas, doit être payé par le preneur au bailleur.

Il convient donc de faire droit à la demande des époux [L] et de condamner la SAS VERNHETTES au paiement d’une somme provisionnelle de 2 481,17 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 10 janvier 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu le 1er novembre 2018, avec effet immédiat, contient une clause prévoyant de plein droit la résiliation du bail commercial en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, et ce un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le fait que la SAS VERNHETTES n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 26 septembre 2024, soit le 26 octobre 2024 à minuit, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion alors que la SAS VERNHETTES est occupante sans droit ni titre du bien pris à bail.

La SAS VERNHETTES, du fait de sa non-comparution à l’audience, ne s’explique pas sur les raisons qui ont conduit à l’apparition du solde débiteur.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 26 octobre 2024 par l’acquisition de la clause résolutoire,

dire, qu’à compter de cette date, le preneur est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte alors que l’expulsion est assortie du possible recours à la force publique, ce qui est de nature à garantir l’exécution de la décision.

fixer l’indemnité d’occupation sur la base journalière d'1% du dernier loyer exigible, soit 84 euros, à laquelle s’ajouteront les charges, impôts, taxes, redevances et, plus généralement tous accessoires du loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er novembre 2018, jusqu’à la complète libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés. La SAS VERNHETTES sera condamnée au paiement de cette somme au bailleur,

fixer l’indemnité forfaitaire à la somme de 245,72 euros correspondant à 9,60% du montant des arriérés de loyer, de charges, de taxes et des frais d’huissier qu’elle leur doit selon le décompte arrêté au 10 janvier 2025,

dire que, conformément aux stipulations du bail, le dépôt de garantie payé par la SAS VERNHETTES restera acquis aux époux [L] à titre de premiers dommages et intérêts sans qu’il n’y ait lieu à aucune restitution.

Sur les dépens de l’instance

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens de l’instance.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS VERNHETTES qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux [L] qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en justice.

Il leur sera accordé à ce titre la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mélanie CABAL, juge des référés, assistée par Candy PUECH, greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

CONSTATONS la résiliation de plein droit au 26 octobre 2024 du contrat de bail commercial résultant de l’acte authentique en date du 1er novembre 2018 concernant le local situé au 2 Place Emma Calvé, sis dans un ensemble immobilier 11 rue Solignac, 12100 MILLAU, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que la SAS VERNHETTES est occupante sans droit ni titre dudit bien depuis cette date ;

ORDONNONS l’expulsion de la SAS VERNHETTES et celle de tous biens et occupants de son chef, avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS VERNHETTES à payer aux époux [L] la somme provisionnelle de 2 481,17 euros (DEUX MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-UN EUROS DIX-SEPT CENTIMES) au titre des arriérés locatifs arrêtés au 10 janvier 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS la SAS VERNHETTES à payer aux époux [L], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation établie sur la base journalière d'1% du dernier loyer exigible, soit 84 euros, à laquelle s’ajouteront les charges, impôts, taxes, redevances et, plus généralement tous accessoires du loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er novembre 2018, à compter du 26 octobre 2024, date de la résiliation et ce, jusqu’à la complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS la SAS VERNHETTES à payer aux époux [L], à titre d’indemnité forfaitaire la somme de 245,72 euros (DEUX CENT QUARANTE-CINQ EUROS SOIXANTE-DOUZE CENTIMES) correspondant à 9,60% du montant des arriérés de loyer, de charges, de taxes et des frais d’huissier dus selon le décompte arrêté au 10 janvier 2025 ;

DISONS que le dépôt de garantie payé par la SAS VERNHETTES restera acquis aux époux [L] à titre de premiers dommages et intérêts sans qu’il n’y ait lieu à aucune restitution.

CONDAMNONS la SAS VERNHETTES à payer aux époux [L] la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS en tant que de besoin le surplus des demandes contraires à la présente décision ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SAS VERNHETTES aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE