TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

N° RG 24/00054 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZMTJ

AFFAIRE

S.A. AXA

C/

S.C.I. FONCIERE WASHINGTON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

Fonds Commun de Titrisation FCT RECOVERY EUR

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

DEFENDERESSE :

S.C.I. FONCIERE WASHINGTON

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 27 mars 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 16 janvier 2024, et publié le 23 février 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 12] 2 volume 2024 S numéros 12, la société AXA Banque a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à la société FONCIERE WASINGTON, situés dans un ensemble immobilier sur la commune de [Adresse 11], à l’angle des [Adresse 7], cadastré section AI numéro [Cadastre 2], lieudit “[Adresse 3]”, pour une contenance de 6a 62ca, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 19 avril 2024, la société AXA Banque, créancier poursuivant a fait assigner la société FONCIERE WASINGTON à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 9] à l’audience d’orientation du 13 juin 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 9] le 23 avril 2024.

Après trois renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mars 2025, au cours de laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats.

Par conclusions, régulièrement notifiées par la voie électronique du RPVA, le 7 janvier 2025, le Fonds commun de titrisation FCT RECOVERY EUR représenté par la société AXA Banque et venant aux droits de la société AXA Banque, exposant que la société AXA Banque lui a cédé ses créances en recouvrement objets de la présente procédure par acte du 27 juin 2024 notifié aux débiteurs saisis et à la société FONCIERE WASHINGTON le 15 juillet 2024, sollicite du juge de l’exécution de :

— Constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,

— Statuer ce que de droit sur les contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées,

— Fixer la créance du Fonds commun de titrisation FCT RECOVERY EUR à la somme de 15.929.338,26 euros, selon décomptes de créances arrêtés au 13 juin 2024 outre les intérêts et tous autres dus jusqu’à parfait paiement,

— Dire qu’en cas de réglement de la totalité de la créance par le débiteur avant la vente, les frais de poursuite et de radiation du commandement valant saisie demeureront à la charge du débiteur,

— Ordonner la vente forcée à la Barre du Tribunal Judiciaire de NANTERRE en un seul lot sur la mise à prix de 1.000.000 € à l’audience de vente qu’il plaira de fixer conformément aux dispositions de l’article R 322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, des biens saisis savoir : Sur la commune de SAINT-CLOUD (92110 – [Adresse 8]), [Adresse 3], à l’angle des [Adresse 7], Une maison d’habitation élevée sur caves et sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de trois étages, Un pavillon séparé, Jardin.

Figurant au cadastre sous les références : Section AI numéro [Cadastre 2] lieudit [Adresse 3] pour une contenance de 06 ares 62 centiares.

— Dire que la publicité s’opérera de la manière suivante :

— Publicité légale,

— Deux avis simplifiés dans deux journaux à diffusion régionale ou locale,

— Insertion dans des journaux à diffusion nationale ou internationale compte tenu du caractère exceptionnel du bien,

— Insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

— Désigner tel Commissaire de Justice qu’il plaira de commettre pour procéder à la visite dans la quinzaine précédant la vente, soit la SARL LEROI & Associés, Commissaires de Justice associés à [Localité 9] (92), pendant une durée de trois heures, renouvelables une fois, selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants,

— Dire que le Commissaire de Justice commis pourra, si besoin est, se faire assister d’un serrurier, du Commissaire de Police, ou de son représentant, ou du Commandant de la Brigade de la Gendarmerie compétente, et à défaut de deux témoins majeurs conformément à l’article L 142-1 CPCE,

— Faire actualiser si nécessaire par un technicien de son choix les diagnostics techniques prévus à l’article L 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation (plomb, amiantes, termites, installation intérieure de gaz naturel, risques naturels et techonologiques, performance énergétique, installation intérieure d’électricité),

— Faire vérifier l’état d’occupation des biens immobiliers saisis,

— Dire que les frais et honoraires du Commissaire de Justice désigné et des techniciens choisis feront partie des frais ordinaires de poursuite qui seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix.

A titre subsidiaire, si la vente amiable venait à être autorisée à la demande des débiteurs,

— Fixer, eu égard aux conditions économiques du marché, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu,

— Fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne pourra pas excéder quatre mois,

— Rappeler que le débiteur devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et devra rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande des démarches accomplies à cette fin,

— Fixer les frais exposés dus le cas échéant en cas de vente amiable autorisée par le Juge de l’Exécution et dire qu’ils seront réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente pour être versés par le Notaire à l’Avocat poursuivant,

— Rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire s’ajoute aux frais de la vente l’émolument dû par l’acquéreur à l’avocat poursuivant, en application des articles A. 444-91 et A. 444-191.-V du code de commerce, 1593 du Code Civil et L 322-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— Ordonner que l’acte notarié de vente amiable ne sera établi que sur consignation du prix entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations et versement des frais de la vente conformément à l’article L322-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— En tout état de cause, dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

La société Foncière Washington, représentée par son conseil, ne produit aucune écriture et indique que Monsieur souhaite payer.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Sur l’intervention volontaire du fonds commun de titrisation FCT RECOVERY EUR

Par acte en date du 27 juin 2024, la Société AXA BANQUE a cédé ses créances en recouvrement au Fonds commun de titrisation FCT RECOVERY EUR. La cession des créances a été notifiée par courriers recommandés des 18 et 22 juillet 2024 à Monsieur et Madame [P], les emprunteurs, et par courriers recommandés du 27 juillet 2024 à la société FONCIERE WASHINGTON, garant hypothécaire.

Sur la créance du fonds commun de titrisation FCT REVOERY EUR, venant aux droits de la société AXA Banque

En l’espèce, le Fonds commun de titrisation FCT RECOVERY EUR, venant aux droits de la société AXA Banque, créancier poursuivant, dispose de plusieurs titres exécutoires constitués de :

1. Au titre d’un prêt n°11671.01 puis 13245.01 puis 13557.01 puis 14280.01, de 9.000.000 euros souscrit par les époux [P] auprès de la société AXA Banque

— La copie exécutoire d’un acte authentique reçu par Maître [D], notaire associé à PARIS le 28 novembre 2012 contenant prêt de la somme de 9.000.000 € remboursable in fine , contenant affectation hypothécaire sur les biens appartenant à la SCI FONCIERE WASHINGTON, garantie par une inscription d’hypothèque conventionnelle, à hauteur de 3.640.000 euros en principal et 364.000 euros en frais et accessoires, soit la somme totale de 4.004.000 euros,

— La copie exécutoire d’un acte authentique en date du 23 novembre 2015 reçu par Maître [V], notaire associé a [Localité 10], contenant prorogation du prêt et renouvellement de l’affectation hypothécaire,

— La copie exécutoire d’un acte authentique reçu le 09 mai 2016 par Maître [V], notaire associé à PARIS contenant affectation hypothécaire complémentaire par la SCI FONCIERE WASHINGTON à hauteur de 2.000.000 euros en principal et 200.000 euros en accessoires,

— La copie exécutoire d’un acte reçu le 29 octobre 2018 par Maître [V], notaire associé à PARIS contenant engagement de régler le solde du prêt soit la somme de 5.811.530 euros et renouvellement du cautionnement hypothécaire à hauteur de 3.640.000 euros et 2.000.000 euros par la SCI FONCIERE WASHINGTON,

2. Au titre d’un prêt n°11671.01 puis 11670.01 puis 13172.01 puis 13559.01 puis 14282.01, de 6.000.000 euros souscrit par la société SO.TRA.CO auprès de la société AXA Banque

— La copie exécutoire d’un acte authentique en date du 28 novembre 2012 reçu par Maître [D], notaire associé à [Localité 10], contenant prêt immobilier de la somme de 6.000.000 euros à la société SO.TRA.CO au taux de prêt référence EURIBOR 3 mois majoré d’une marge fixe de 3% l’an (hors assurance), remboursable in fine, d’une durée de 3 ans et portant affectation hypothécaire sur les biens appartenant à la SCl FONCIERE WASHINGTON, garantie par une inscription d’hypothèque conventionnelle, à hauteur de 1.400.000 euros en principal et 140.000 euros en frais et accessoires, soit la somme totale de 1.540.000 euros,

— La copie exécutoire d’un acte authentique reçu par Maître [V], notaire à [Localité 10], le 23 novembre 2015 contenant prorogation du prêt et renouvellement de l’affectation hypothécaire,

— La copie exécutoire d’un acte authentique reçu par Maître [V], notaire à [Localité 10] le 29 octobre 2018 contenant prorogation du prêt et renouvellement de l’affectation hypothécaire,

2. Au titre d’un prêt n°12803.01 puis 13173.01 puis 13558.01 puis 142810.01, de 3.000.000 euros souscrit par la société SO.TRA.CO auprès de la société AXA Banque

— La copie exécutoire d’un acte authentique en date du 13 février 2015 reçu par Maître [V], notaire associé à PARIS, contenant prêt immobilier à la Société SO.TRA.CO de la somme de 3.000.000 € au taux de référence EURIBOR 3 mois majoré d’une marge fixe de 2,80% l’an (hors assurance), remboursable in fine, d’une durée de 2 ans et portant affectation hypothécaire sur les biens appartenant à la SCI FONCIERE WASHINGTON, garantie par une inscription d’hypothèque conventionnelle, à hauteur de 2.000.000 euros en principal et 400.000 euros en frais et accessoires, soit la somme totale de 2.400.000 euros,

— La copie exécutoire d’un acte authentique en date du 23 novembre 2015 reçu par Maître [V], notaire associé à [Localité 10] contenant prorogation et renouvellement de prêt bancaire,

— La copie exécutoire d’un acte authentique reçu par Maître [V] notaire à [Localité 10] le 29 octobre 2018 contenant prorogation du prêt et renouvellement de l’affectation hypothécaire.

Le Fonds commun de titrisation FCT RECOVERY EUR, venant aux droits de la société AXA Banque justifie par la production de ces titres exécutoires ainsi que du décompte des intérêts, d’une créance certaine, liquide et exigible.

Au vu des pièces produites, il convient de mentionner que la créance du Fonds commun de titrisation FCT RECOVERY EUR, venant aux droits de la société AXA Banque, s’élève à la somme de 15.929.338,26 euros en principal et intérêts, selon décompte de créance arrêté provisoirement au 13 juin 2024, outre les intérêts postérieurs.

Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de la société FONCIERE WASHINGTON sur l’immeuble saisi.

En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Eu égard au caractère exceptionnel du bien et à sa grande valeur, il sera fait droit à la demande formée au titre des modalités de visite, laquelle se déroulera pendant une durée de trois heures, renouvelables une fois, selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants du bien.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste, ainsi qu’une insertion dans des journaux à diffusion nationale ou internationale.

Les dépens seront employés en frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

RECOIT l’intervention volontaire du Fonds commun de titrisation FCT RECOVERY EUR, venant aux droits de la société AXA Banque ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du Fonds commun de titrisation FCT RECOVERY EUR, venant aux droits de la société AXA Banque s’élève au 13 juin 2024, à la somme de 15.929.338,26 euros en principal et intérêts, outre les intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

DIT QUE L’AUDIENCE D’ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 02 octobre 2025 à 14 heure 30,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal

DIT qu’en vue de cette vente, la SELARL LEROI & Associés, Commissaires de justice à [Localité 9], pourra faire visiter le bien et vérifier son état d’occupation, dans le mois précédant la vente, pendant une durée pendant une durée de trois heures, renouvelables une fois, selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants du bien, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;

DIT que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s’opérera de la manière suivante :

— publicité légale,

— un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;

— une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

— une insertion dans des journaux à diffusion nationale ou internationale ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente.

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 12 Juin 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

Maître Florence FRICAUDET ce toque

Maître Aurélia CORDANI ccc toque