TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 13 octobre 2025

MINUTE N° : 25/666

FN/ELF

N° RG 23/03710 – N° Portalis DB2W-W-B7H-MDNC

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. DL IMMO

C/

Monsieur [D] [K] [J]

DEMANDERESSE

S.C.I. DL IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jérôme DEREUX de la SELARL CARNO AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 47

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [K] [J]

né le 07 Septembre 1998 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

ayant constitué avocat auprès de Maître Franck GOMOND de la SELARL GOMOND AVOCATS D AFFAIRES, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 67

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 08 septembre 2025

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 octobre 2025

Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 10 février 2023, [G] [I], en qualité de représentant de la SCI DL IMMO, et [D] [J], en son nom propre, ont conclu une promesse unilatérale de vente concernant un local professionnel à Oissel. Le prix de vente était fixé à 175 000 euros. La promesse, consentie pour une durée expirant le 30 juin 2023, ne s’est traduite par aucune réitération ou levée d’option.

Par courrier recommandé du 11 juillet 2023, le conseil de la société DL IMMO a mis en demeure [D] [J] de verser l’indemnité d’immobilisation de 17 500 euros prévue au contrat.

Par acte d’huissier en date du 12 septembre 2023, la SCI DL IMMO a fait assigner [D] [J] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, la société DL IMMO sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de [D] [J] à lui payer la somme de 17 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 15 juillet 2023, avec capitalisation des intérêts à chaque date anniversaire. La société DL IMMO sollicite également la condamnation de [D] [J] à supporter les dépens et à lui payer 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société DL IMMO, en se fondant sur les articles 1103 et 1104 du code civil, fait valoir que [D] [J] est réputé avoir renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un financement en raison de l’absence de toute justification de démarches en ce sens. Elle soutient que la condition suspensive est défaillie par la faute du bénéficiaire, qui, malgré les demandes réitérées du notaire, n’a jamais justifié de demandes de prêts dans les délais et conformément aux caractéristiques convenues par la promesse de vente. Elle ajoute que [D] [J] n’a pas plus levé l’option ni signé l’acte authentique. Elle soulève la mauvaise foi de [D] [J] qui a prétendu avoir adressé un refus de prêt d’une banque en date du 17 juin 2023 mais qu’il a en réalité volontairement masqué la véritable date du document, celui-ci datant du 5 juillet 2023. Elle soutient enfin que cette demande de prêt n’a pas été faite au nom de [D] [J] mais au nom de la société PL CONSEILS, qu’elle a été faite pour un prix de 190 000 euros au lieu de 189 000 euros et sans en préciser les taux d’intérêt et garanties comme convenu dans la promesse de vente. Dans ces conditions, la société DL IMMO soutient que [D] [J] est redevable de l’indemnité d’immobilisation de 17 500 euros prévue par la promesse de vente.

En réponse aux moyens de la partie adverse, la société DL IMMO soutient que [D] [J] ne peut s’exonérer de ses engagements contractuels en invoquant des agissements intervenus dans le cadre d’un contrat liant la société dont il est le gérant et [F] [I]. Elle fait valoir que [F] [I] a restitué le matériel de la société comme convenu et que [D] [J] disposait de toutes les pièces comptables et financières qui lui ont été remises par l’expert-comptable de la société et qu’en tout état de cause, les griefs soutenus sont postérieurs à l’échéance de la condition suspensive. De plus, la société DL IMMO considère que le défendeur a reconnu dans ses écritures ne pas avoir sollicité de financement, ce qui constitue un aveu judiciaire. Enfin, elle considère que la partie adverse n’a apporté ni preuve, ni commencement de preuve d’agissements peu scrupuleux des associés de la société venderesse.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, [D] [J] sollicite, en écartant l’exécution provisoire, le rejet de la demande en paiement présentée par la société DL IMMO et sa condamnation à supporter les dépens et à lui payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de condamnation en paiement de l’indemnité d’immobilisation, [D] [J] soutient que c’est en raison des agissements de la famille [I] qu’il n’a pas été en capacité de solliciter l’obtention d’un financement auprès des organismes bancaires. Il fait valoir que [F] [I] a emporté divers supports informatiques et modifié le mot de passe d’un cloud, rendant ainsi impossible l’accès aux données de l’entreprise, contacts clients et historique des relations clients-fournisseurs. Il ajoute que ces agissements ont été constatés par Maître [Y] [H], commissaire de justice, le 10 juillet 2023. Il soutient qu’en agissant de la sorte, [F] [I] n’a pas respecté les termes du contrat d’accompagnement et d’assistance expirant le 30 juin 2023 et la clause de non-concurrence contenus dans l’acte de cession de la société PL CONSEILS. Il fait valoir que la rétention d’informations comptables relatives à la société PL CONSEILS l’a empêché de pouvoir justifier de ses ressources auprès des organismes bancaires qui les sollicitaient et que l’absence de levée d’option est due à la mauvaise foi de la société DL IMMO et aux agissements peu scrupuleux des associés de cette société.

La clôture de la mise en état est intervenue le 1er septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 juillet 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

Le conseil de [D] [J] a indiqué, par message RPVA du 12 septembre 2025, qu’il ne déposerait pas de dossier de plaidoiries, n’intervenant plus dans la procédure. Aucun autre avocat n’étant constitué, il sera tenu compte de ses dernières écritures exclusivement.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Par ailleurs, l’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués par le demandeur que [D] [J] a conclu avec la société DL IMMO une promesse de vente portant sur un local professionnel par acte en date du 10 février 2023. Ce contrat prévoit dans ses pages 11 et 12, une condition suspensive relative à l’obtention par [D] [J] d’un prêt et ce, au plus tard, le 12 mai 2023, pour un montant maximum de 189 000 euros, une durée maximum de remboursement de 15 ans et un taux nominal d’intérêt maximum de 5% l’an hors assurance.

Le demandeur produit copie d’un courrier du Crédit Mutuel mentionnant une demande d’obtention d’un prêt réalisée le 17 juin 2023 pour le « financement bâtiment situé [Adresse 1] d’un montant de 190 000 euros, d’une durée de 180 mois ». Ce courrier est adressé à « PL CONSEILS, [D] [J] ». Cependant, cette demande de prêt n’a pas été réalisée dans le délai fixé par la promesse de vente, ne comporte pas toutes les modalités exigées, et est à destination de PL CONSEILS et non de [D] [J] en son nom propre. Dans ces conditions, cette demande d’obtention de prêt ne vaut pas justification suffisante que [D] [J] a effectué les démarches auxquelles il s’était engagé pour obtenir un prêt.

[D] [J] fait valoir qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’effectuer ces démarches en raison des agissements de [F] [I] et notamment de l’absence de communication de données comptables de la société QL Conseils dont il était préalablement associé. Cependant, le défendeur ne produit pas de pièce justificative de ses allégations. En outre, et en tout état de cause, il n’est pas soutenu ni avéré que la promesse de vente contiendrait une clause stipulant de telles obligations à la charge du promettant. Ainsi, les éléments mis en avant par [D] [J] ne permettent pas de l’exonérer de ses engagements contractuels dans le cadre de cette promesse de vente.

Celle-ci prévoit qu’en cas de défaillance de la condition suspensive du seul fait du bénéficiaire, celui-ci se trouve redevable d’une indemnité d’immobilisation. Par conséquent, [D] [J] devra être condamné à payer à la société DL IMMO cette indemnisation d’immobilisation dont le montant est fixé à 17 500 euros.

S’agissant des intérêts au taux légal, la société DL IMMO a justifié avoir mis en demeure [D] [J] par courrier envoyé avec LRAR et dont il n’est pas contesté qu’il a été reçu le 15 juillet 2023, il y a donc lieu de préciser que les intérêts au taux légal courent à compter de cette date.

La société DL IMMO a sollicité que la capitalisation des intérêts soit prononcée, celle-ci étant de droit, il conviendra de la prononcer.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[D] [J], partie perdante au procès sera condamné à supporter les dépens de l’instance.

Il sera condamné à verser au demandeur une somme qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige, la demande de [D] [J] au titre de l’article 700 CPC sera rejetée.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de l’article 514 CPC.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, susceptible d’appel, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE [D] [K] [J] à payer à la société civile immobilière DL IMMO la somme de 17 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2023 avec capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière ;

CONDAMNE [D] [K] [J] à supporter les dépens de l’instance ;

CONDAMNE [D] [K] [J] à verser à la SCI DL IMMO une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de [D] [K] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE