TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/08902 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WBJ

Minute : 26/118

Association ASSOCIATION CULTURELLE SYRIAQUE ORTHODOXE [F] [I]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [W] [M] [R]

Madame [C] [Y] [O] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier, en présence de [S] [T], magistrat stagiaire ;

ENTRE DEMANDEUR :

L’ASSOCIATION CULTURELLE SYRIAQUE ORTHODOXE [F] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [M] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [Y] [O] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2023, l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] a donné à bail à Monsieur [W] [M] [R] et à Madame [N] [Y] [O] [R] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 900 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] a fait signifier à Monsieur [W] [M] [R] et à Madame [N] [Y] [O] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5.450 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] a fait assigner Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation judiciaire du bail en application de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] [R] et de Madame [N] [Y] [O] [R] ainsi que de celle de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier,ordonner que le sort des meubles soit réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à l’équivalent mensuel du loyer majoré des charges récupérables, indexé selon les stipulations contractuelles,condamner solidairement Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] à payer à l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] la somme de 8.150 euros au principal au titre des loyers dus au 7 juillet 2025, terme de juillet inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2025, date du commandement, sur la somme de 5.450 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,condamner solidairement Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] à payer à l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] les termes (loyers et indemnité d’occupation) échus à compter du 7 juillet 2025 jusqu’à la date de la décision à intervenir,condamner solidairement Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] à payer à l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] une indemnité mensuelle d’occupation telle que ci-dessus sollicitée à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif et celui de tous occupants de leur chef,condamner solidairement Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] à payer à l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] aux dépens de la présente procédure en ce compris le commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

L’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11.750 euros arrêtée au 2 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse. Elle indique qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant avant l’audience mais s’oppose à l’octroi des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle indique que le dernier paiement, en date du 17 novembre 2025, a été effectué par le fils des locataires.

Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R], régulièrement cités à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 15 décembre 2023, après le 29 juillet 2023.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article VIII).

Le bail ne stipule pas de délai au terme duquel il sera réputé résilié de plein droit.

Or un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 24 avril 2025, pour la somme en principal de 5.450 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois tel que mentionné par le commandement de payer.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] reste lui devoir une somme de 11.750 euros au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse.

Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence des défendeurs à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

Conformément à la clause de solidarité du contrat de bail, les locataires seront condamnés solidairement (article VII).

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement d’une somme de 11.750 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de5.450 euros, de l’assignation sur la somme de 2.700 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 3 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] ont repris le paiement du loyer avant l’audience.

Toutefois, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter.

De plus, l’absence de comparution des défendeurs et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de la situation financière des locataires et ne permet pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par ces derniers pour acquitter la dette, dans le délai légal précité et ce, malgré la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter du 25 juin 2025, il convient d’autoriser l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 décembre 2023 entre l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] d’une part, et Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] d’autre part, concernant logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] occupants sans droit ni nitre depuis le 25 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [M] [R] et de Madame [N] [Y] [O] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] à payer à l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] une somme de 11.750 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de5.450 euros, de l’assignation sur la somme de 2.700 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] à payer à l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 3 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] [R] et Madame [N] [Y] [O] [R] à payer à l’Association Cultuelle Syriaque Orthodoxe [U] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE