MINUTE N°25/03386

DOSSIER N° RG 25/00063 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NKSP

ORDONNANCE NON QUALIFIEE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 DECEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

Mme [B] [E]

543 rue Delamare Deboutteville

76690 FONTAINE LE BOURG

Représentée par M^e Sophie GUIHENEUF, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [S] [W]

18 rue du Cardinal Antoine Bohier

76690 FONTAINE LE BOURG

comparante en personne

M. [K] [M]

18 rue du Cardinal Antoine Bohier

76690 FONTAINE LE BOURG

comparant en personne

M. [U] [O]

9 rue Albert Pinchon

76690 FONTAINE LE BOURG

Représenté par M^e Nathalie DEVILLERS-LANGLOIS, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [E] et Monsieur [U] [O] ont vécu en concubinage puis ont conclu un pacte civil de solidarité sous le régime de la séparation de biens le 21 décembre 2015. Le 29 avril 2021, ils ont acquis, chacun à concurrence de la moitié indivise, une maison située 18 rue du Cardinal Antoine Bohier à FONTAINE-LE-BOURG (76690). Le couple s’est séparé.

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2022, Monsieur [O] a donné à bail cette maison à Monsieur [K] [M] et Madame [S] [W].

Madame [E] souhaitant intégrer ce bien avec ses filles, dont elle a la garde, a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection Monsieur [O], Monsieur [M] et Madame [W] par actes en date du 10 septembre 2025, afin que le contrat de location lui soit déclaré inopposable et que les locataires soient expulsés.

A l’audience du 3 novembre 2025, Madame [E] était représentée par Maître GUIHENEUF. Monsieur [O] était représenté par Maître DEVILLERS-LANGLOIS. Monsieur [M] et Madame [W] ont comparu en personne.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience et auquel il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Madame [E] demande au juge des contentieux de la protection de :

— La déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes,

— Dire que le bail d’habitation conclu entre Monsieur [U] [O], Madame [W] et Monsieur [M] lui est inopposable,

— Ordonner l’expulsion de Madame [W] et Monsieur [M] du logement situé rue du Cardinal Antoine Bohier à FONTAINE-LE-BOURG à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— Condamner in solidum Monsieur [U] [O], Madame [W] et Monsieur [M] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Monsieur [U] [O], Madame [W] et Monsieur [M] aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [E] soutient que la demande relève bien des pouvoirs du juge des référés. Elle fait valoir qu’elle n’a pas signé le bail et que, en tant que co-indivisaire, elle peut demander à ce qu’il lui soit déclaré inopposable et que les locataires soient expulsés. Elle indique souhaiter vivre dans la maison louée à Monsieur [M] et Madame [W].

Aux termes de ses conclusions, reprises oralement à l’audience et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [O] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Se déclarer incompétent au profit du juge du fond,

Subsidiairement,

— Débouter Madame [E] de ses demandes, fins et conclusions,

— La condamner à payer 1 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] soutient que Madame [E], si elle n’a pas signé le bail, était parfaitement informée de sa signature. Il fait valoir qu’il s’agit d’un investissement locatif, loué 850€ par mois, Madame [E] reconnaissant dans l’assignation en partage que c’était lui qui percevait les loyers et remboursait les mensualités du prêt. Monsieur [O] conteste la saisine du juge en référé au motif qu’il existe une contestation sérieuse et qu’il n’y a ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent.

Monsieur [M] et Madame [W] ont indiqué que Madame [E] était au courant de la signature du bail et qu’elle était présente à la pendaison de crémaillère. Ils ont précisé payer leur loyer et souhaiter acquérir un bien immobilier mais avoir besoin de temps pour partir.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS

Sur les pouvoirs du juge des référés

L’article 835 du code de procédure civile dispose que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La condition de l’urgence n’est pas requise pour l’application de ces dispositions.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue en soi un trouble manifestement illicite au sens des dispositions précitées que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser en ordonnant l’expulsion immédiate des occupants, quelles que soient les raisons et les circonstances de cette occupation, l’état du bien concerné ou la personne du propriétaire (3ème Civ. 21 décembre 2017, n°16-25-469).

La qualité de propriétaire de Madame [E] n’est pas contestée tout comme il n’est pas contesté qu’elle n’a pas signé le contrat de location conclu le 26 mars 2022.

Néanmoins, Monsieur [M] et Madame [W] justifient d’un contrat de location signé le 26 mars 2022 avec Monsieur [O], propriétaire co-indivisaire pour une durée de trois ans et stipulant le versement d’un loyer de 850€.

Si le bail consenti par un seul des propriétaires indivis est valable, mais par principe non opposable aux autres propriétaires indivis, par exception, l’application de la théorie de l’apparence permet de rendre le bail opposable à ces derniers, lorsque le locataire a traité de bonne foi et sous l’empire de l’erreur commune.

Seule importe la bonne foi du preneur et l’erreur commune, c’est-à-dire une erreur ayant revêtu un caractère tel que toute personne normalement prudente et diligente aurait été prise en défaut.

En l’espèce, Monsieur [M] et Madame [W] ont signé un contrat de location avec Monsieur [O] qui est propriétaire du bien et rien ne pouvait leur permettre de penser qu’il n’avait pas pouvoir de le faire et ce d’autant qu’ils affirment que Madame [E] était au courant et n’a, au départ, pas émis d’objection. Il ressort des pièces versées aux débats que c’est le conseil de Madame [E] qui a interpellé les locataires le 8 juillet 2025 soit plus de trois ans après la signature du bail. Aux termes de l’assignation en liquidation et partage, il semble acquis pour Madame [E] que c’est Monsieur [O] qui gère la location de ce bien puisque c’est lui qui en perçoit les loyers. De plus, Madame [E] ne justifie pas avoir interpellé les locataires sur la situation.

Ces éléments de fait sont de nature à induire la croyance légitime des locataires en l’accord de Madame [E] sur la location du bien.

Il résulte de ces éléments et énonciations que la contestation de Madame [E], tirée de l’opposabilité au véritable propriétaire du bien du contrat de location signé en 2012, revêt un caractère sérieux qui fait obstacle, à hauteur de référé, à la demande d’expulsion formée par elle, Monsieur [M] et Madame [W] ne pouvant être considérés comme des occupants sans droit ni titre avec l’évidence requise en référé.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées par Madame [E].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [E], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [E] est condamnée à payer à Monsieur [O] la somme de 600€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Madame [B] [E],

CONDAMNE Madame [B] [E] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE Madame [B] [E] à payer à Monsieur [U] [O] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE