TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 16 juin 2025

MINUTE N° :

FN/ELF

N° RG 23/00743 – N° Portalis DB2W-W-B7H-LZG5

71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Madame [Y] [W]

Monsieur [O] [N]

Madame [D] [X]

Madame [K] [C]

Madame [T] [F]

Madame [V] [M] épouse [J]

Monsieur [S] [A]

Madame [P] [A]

C/

Syndicat des copropriétaires PARC DE LA SCIE SIS 1 à 17 Parc de la Scie à MONT SAINT AIGNAN représenté par son syndic en exercice la société SMI SMG SAINT MARC IMMOBILIER

DEMANDEURS

Madame [Y] [W]

née le 19 Décembre 1951 à CONSTANTINE (ALGÉRIE)

demeurant 7 Parc de la Scie – 76130 MONT-SAINT-AIGNAN

Monsieur [O] [N]

né le 13 Mars 1948 à ROUEN

demeurant 11 Parc de la Scie – 76130 MONT-SAINT-AIGNAN

Madame [D] [X]

née le 18 Décembre 1956 à VIRE

demeurant 7 Parc de la Scie – 76130 MONT-SAINT-AIGNAN

Madame [K] [C]

née le 20 Novembre 1964 à ELBEUF

demeurant 8 Parc de la Scie – 76130 MONT-SAINT-AIGNAN

Madame [T] [F]

née le 09 Mai 1954 à ROUEN

demeurant 8 Parc de la Scie – 76130 MONT-SAINT-AIGNAN

Madame [V] [M] épouse [J]

née le 29 Octobre 1952 à PLOUAGAT

demeurant 1 Parc de la Scie – 76130 MONT-SAINT-AIGNAN

Monsieur [S] [A]

né le 01 Mai 1955 à LA CRIQUE

demeurant 664 Rue Georges Munier – 76230 BOIS GUILLAUME

Madame [P] [A]

née le 17 Mai 1958 à SAINT OUEN

demeurant 664 Rue Georges Munier – 76230 BOIS GUILLAUME

représentés par Maître Jean-Claude DMITROFF de la SELARL DPR AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 154, substitué par Maître Romain BLANDIN, avocat au barreau de Rouen

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires PARC DE LA SCIE SIS 1 à 17 Parc de la Scie à MONT SAINT AIGNAN représenté par son syndic en exercice la société SMI SMG SAINT MARC IMMOBILIER

dont le siège social est sis 25 place Saint Marc – 76000 ROUEN

représenté par Maître Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 49

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 28 avril 2025

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 juin 2025

Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 15 février 2023, Mme [W], M. [N], Mme [X], Mme [C], Mme [G] épouse [F], Mme [M] épouse [J], M. et Mme [A] ont fait assigner le SDC PARC DE LA SCIE devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Dans leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 26 février 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, ils demandent au tribunal de bien vouloir :

Prononcer le désistement d’instance de Monsieur [S] [A] et de Madame [P] [A], née [U],

Prononcer la nullité de la résolution 12 de l’Assemblée Générale Ordinaire du 16 Décembre 2022,

Prononcer la nullité de la résolution 13 de l’Assemblée Générale Ordinaire du 16 Décembre 2022,

Dispenser les 8 copropriétaires demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires du PARC de la SCIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du PARC de la SCIE au règlement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du PARC de la SCIE aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de la SELARL DPR AVOCAT, Maître Jean-Claude DMITROFF, Avocat au Barreau de ROUEN.

Au soutien de leurs prétentions, ils relatent être propriétaires de lots situés dans un ensemble immobilier sis 1 à 17 Parc de la Scie à Mont Saint Aignan (76 130). Ils expliquent que la décision 12 contestée a autorisé le syndic en exercice à engager au nom du syndicat une procédure de saisie immobilière en vue de la vente sur adjudication des lots 273 et 274 appartenant à la SCI Pocahontas, avec une mise à prix de 40 000 euros. Ils ajoutent que la décision 13 a pour objet de décider du sort des deux lots pour le cas où le syndicat des copropriétaires serait déclaré adjudicataire, de sorte que la copropriété déciderait de remettre le bien en vente au prix de 80 000 euros.

Ils sollicitent la nullité de ces résolutions, en ce qu’elles ne mentionnent pas le montant des sommes estimées définitivement perdues et en l’absence d’information suffisante communiquée. Il soulignent que si la résolution 11 précise que les sommes qui n’ont pu être recouvrées sont estimées à 11 500 euros, il ne s’agit pas là des sommes estimées définitivement perdues. Ils font valoir que l’unanimité des voix de tous les copropriétaires est nécessaire pour l’aliénation d’une partie commune, dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 2 janvier 2024 et auxquelles il sera renvoyé pour plus amples détails, le SDC PARC DE LA SCIE demande au tribunal de bien vouloir :

Vu la Loi du 10 juillet 1965,

Vu le Décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces visées ou versées aux débats,

Débouter Madame [W], Monsieur [N], Madame [X], Madame [C], Madame [F], Madame [J], Monsieur et Madame [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

Condamner solidairement Madame [W], Monsieur [N], Madame [X], Madame [C], Madame [F], Madame [J], Monsieur et Madame [A] au règlement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Condamner solidairement Madame [W], Monsieur [N], Madame [X], Madame [C], Madame [F], Madame [J], Monsieur et Madame [A] au règlement d’une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner solidairement Madame [W], Monsieur [N], Madame [X], Madame [C], Madame [F], Madame [J], Monsieur et Madame [A] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP SILIE VERILHAC et Associés.

En réplique, le syndicat des copropriétaires expose que différentes procédures d’exécution forcées ont été effectuées à son initiative, que cependant ces démarches n’ont pas donné satisfaction, ce qui explique les résolutions prises. Il soutient notamment que les informations ont été données sur le montant des sommes estimées comme étant définitivement perdues au jour de l’assemblée générale, puisque le point 11 précise que les sommes n’ayant pu être recouvrées sont estimées à 11 500 euros.

Il ajoute que la résolution 13 permet d’anticiper le fait que le syndicat des copropriétaires créancier poursuivant pouvait être déclaré adjudicateur forcé en l’absence d’enchérisseur. Il relève que le bien échu au syndicat est indivis, qu’il ne s’agit pas d’une partie commune, de sorte que les copropriétaires sont obligés de contribuer au paiement du prix et que la revente du bien s’impose pour le remboursement, si bien que les conditions ne sont pas réunies qui justifieraient l’exigence d’une majorité renforcée pour l’aliénation d’une véritable partie commune.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 14 avril 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 avril 2025.

Le délibéré est fixé au 16 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

Sur le désistement de certains demandeurs

Vu l’article 393 du code civil,

En l’espèce, M. [S] [A] et Mme [P] [A] demandent à se désister et l’instance subsiste pour les six autres demandeurs.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur les demandes en annulation des résolutions 12 et 13

En vertu de l’article 24 alinéa 1er de la loi de 1965, Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Aux termes de l’article 26 : Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

Aux termes de l’article 11 11° du décret du 17 mars 1967 : Les projets de résolution mentionnent, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’une assemblée générale ordinaire s’est déroulée le 16 décembre 2022 s’agissant de la copropriété parc de la scie 1 à 17 à Mont Saint Aignan, contenant les deux résolutions 12 et 13 contestées, adoptées à la majorité de l’article 24.

La résolution 12 a pour objet « l’autorisation à donner au syndic en vue de la saisie immobilière des lots n° 273 et 274 appartenant à la SCI Pocahontas ». Cette résolution mentionne que « les propriétaires proposent que la mise à prix soit fixée à la somme de 40 000 euros. Le syndic de copropriété précise aux copropriétaires que le syndicat des copropriétaires devra faire l’avance de frais de procédure de saisie immobilière et, qu’en cas d’absence d’adjudicataire lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire et devra consigner le montant de la mise à prix ».

La résolution 13 a pour objet : « l’autorisation à donner au syndic pour l’adjudication au profit du syndicat en l’absence d’enchérisseur (lots 273/274) » mentionnant que « l’assemblée, au cas où la copropriété se trouverait adjudicataire d’office, décide de remettre ledit bien en vente » ajoutant la recherche d’un acquéreur pour les « lots n°273 et 274 appartenant à la SCI POCAHONTAS au prix de 80 000 euros ».

En l’occurrence, il n’est pas établi qu’il s’agirait d’une résolution à effet multiple mais au contraire de plusieurs.

S’agissant de la résolution 12, il n’est pas contesté que la majorité de l’article 24 ne serait pas applicable.

En ce qui concerne l’information aux copropriétaires, la résolution 11 précise que « la procédure de recouvrement de charges contre la SCI POCAHONTAS est en cours mais n’a pas permis de recouvrer les sommes dues à ce jour, 11 500 euros hors frais récupérables. Il est donc proposé de passer à une procédure de saisie vente ». Il y figure ainsi le montant des sommes sollicitées et le syndicat communique un document intitulé « compte copropriétaire SCI POCAHONTAS au 1er janvier 2024 » mentionnant un débit de 10 318 euros au 1er janvier 2024, non spécialement contesté par les demandeurs. Il est ainsi justifié des sommes estimées comme étant perdues et justifiant la procédure de saisie immobilière soumise au vote. Le syndicat produit par ailleurs une copie d’une tentative de recouvrement forcée d’une somme en principal de 3787,49 euros faisant suite à un jugement réputé contradictoire du tribunal de Rouen en date du 30 mars 2020, cependant non communiqué mais non contesté.

La possibilité de baisse de mise à prix en cas d’absence d’enchères n’est pas obligatoire et ne saurait entraîner la nullité de la résolution.

Le fait qu’en l’absence d’adjudicataire, le syndicat des copropriétaires soit déclaré adjudicataire et doive consigner le montant de la mise à prix est une conséquence de la saisie immobilière, sans d’ailleurs besoin de le prévoir explicitement, de sorte qu’il ne saurait être reproché au syndic ce rappel.

S’agissant de la résolution n°13, les demandeurs relèvent que s’agissant d’un acte de disposition, la cession du lot justifiait l’exigence d’une majorité renforcée (article 26) et non la majorité de l’article 24. Le syndicat des copropriétaires PARC DE LA SCIE relève que la résolution ne porte pas sur une partie commune, et se prévaut du principe du parallélisme des formes.

En l’occurrence, la résolution 13 découle de la résolution 12, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’il faille appliquer une majorité distincte pour le vote des deux résolutions centrées sur l’autorisation de la saisie immobilière. L’objectif visé étant de permettre le remboursement en cas d’adjudication forcée, il n’est pas démontré la présence d’une irrégularité.

Compte tenu de ces éléments, les demandes en annulation des résolutions 12 et 13 seront rejetées.

Par voie de conséquence, la demande sera rejetée qui visait à dispenser les copropriétaires demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour résistance abusive

En l’espèce, il n’est pas établi que les copropriétaires, directement concernés par les résolutions litigieuses et ayant fait valoir des moyens de droit au soutien de leurs prétentions, aient agi de manière abusive.

La demande de dommages et intérêts à leur encontre sera rejetée.

Sur les frais et dépens, l’exécution provisoire

Les demandeurs, parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés aux dépens, avec recouvrement direct au profit de la SCP SILIE VERILHAC et Associés.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort, susceptible d’appel,

PRONONCE le désistement d’instance de M. [S] [A] et de Mme [P] [A],

REJETTE les demandes tendant à la nullité des résolutions 12 et 13 de l’Assemblée générale ordinaire du 16 décembre 2022,

REJETTE la demande tendant à dispenser les copropriétaires demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts pour résistance abusive,

REJETTE les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [W], M. [O] [N], Mme [D] [X], Mme [K] [C], Mme [T] [G] épouse [F], Mme [V] [M] née [J], M. [S] [A] et Mme [P] [A] aux entiers dépens de la procédure, avec recouvrement direct au profit de la SCP SILIE VERILHAC et Associés,

REJETTE toute autre demande non présentement satisfaite,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE