TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 25 juillet 2025

MINUTE N° :

AMP/MH

N° RG 25/00954 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M55T

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

AFFAIRE :

le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SQUARE LAFAYETTE sis 111/113 RUE DE lESSARD 76100 ROUEN représenté par son syndic le CABINET BIHL exerçant sos l’enseigne OXIA

C/

Monsieur [Z] [E]

DEMANDEUR

le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SQUARE LAFAYETTE sis 111/113 RUE DE lESSARD 76100 ROUEN représenté par son syndic le CABINET BIHL

exerçant sos l’enseigne OXIA,

dont le siège social est sis 24 Quai Corneille – 76000 ROUEN

représenté par la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 153

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [E]

né le 05 Décembre 1965

demeurant 111 rue de Lessard – 76100 ROUEN

Non constitué

JUGEMENT : réputé contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 juillet 2025

Le présent jugement a été signé par Marie HAROU Vice Présidente, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [E] est propriétaire d’un appartement (lot n°115), de deux parkings (lot n°308 et 309) et d’une cave (lot n°145) dans la copropriété de l’immeuble LE SQUARE LAFAYETTE, situé 111-113 rue de Lessard à ROUEN, dont le Syndic est le cabinet le Cabinet BIHL SA, régulièrement désigné en cette qualité par l’Assemblée Générale des copropriétaires réunie le 30 octobre 2024.

Par acte du 24 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE LAFAYETTE, représenté par son syndic le cabinet le Cabinet BIHL SA, a fait assigner M. [Z] [E] devant le tribunal judiciaire de Rouen afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

– 9 305,40 euros correspondant aux charges de copropriété impayées, dues au mois de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023, date de la mise en demeure,

– 817,63 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance,

– 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

– 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [Z] [E] n’a pas réglé régulièrement les charges de copropriété lui incombant, ce qui a provoqué des décalages de trésorerie et affecté négativement les situations financières des autres copropriétaires.

Assigné à étude, M. [Z] [E] n’a pas constitué.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 mai 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1) Sur la demande principale aux fins de paiement des charges de copropriété échues et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, et que les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE LAFAYETTE produit aux débats :

– le règlement de copropriété et l’état descriptif de division concernant l’immeuble sis 111-113 rue de Lessard à ROUEN,

– un relevé des propriétés de M. [Z] [E],

– les procès-verbaux des assemblées générales des 8 novembre 2021, 30 novembre 2022, 26 octobre 2023, 27 juin 2024 et 25 juillet 2024, approuvant les comptes de gestion des exercices courant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices courant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2025,

– les relevés des appels de fonds,

– le contrat de syndic,

– la mise en demeure du 30 novembre 2023,

– un état récapitulatif de la créance.

Il ressort du décompte des charges de copropriété et des appels de fonds que la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE LAFAYETTE au titre des charges de copropriété échues et impayées est fondée et doit être arrêtée à la somme de 9 209,80 euros au 1er janvir 2025, déduction faite de la somme de 30 euros au titre des frais de mise en demeure, de la somme de 300 euros au titre de la constitution du dossier, de la somme de 151,63 euros au titre de la sommation de payer, de la somme de 36 euros au titre de la visite domiciliaire, de la somme de 47,87 euros (x2) au titre des honoraires de suivi et de la somme de 300 euros au titre des frais de gestion, qui ne relèvent pas des charges de copropriété.

S’agissant des frais de recouvrement, seuls sont justifiés et apparaissent utiles les frais de la mise en demeure (30 euros) et de la sommation de payer (151,63 euros), soit une somme totale de 181,63 euros, étant précisé que la transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat fait partie des diligences ordinaires du syndic à la charge de l’ensemble des copropriétaires de sorte que les frais y afférents ne peuvent être mis à la charge de M. [Z] [E], sauf à être intégrés dans la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient, en conséquence, de condamner M. [Z] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE LAFAYETTE les sommes de :

– 9 209,80 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, dues au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 novembre 2023,

– 181,63 euros au titre des frais de recouvrement.

2) Sur la demande de dommages et intérêts :

Il est constant que les impayés de charges de copropriété génèrent pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, comme cela est le cas en l’espèce.

M. [Z] [E] sera, par conséquent, condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE LAFAYETTE la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [E], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation.

Compte tenu de l’issue du litige, il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE LAFAYETTE une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2.000 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire et rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE LAFAYETTE, représenté par son syndic le cabinet le Cabinet BIHL SA, les sommes de :

– 9 209,80 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, dues au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023,

– 181,63 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE LAFAYETTE la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Z] [E] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SQUARE LAFAYETTE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit,

La greffière La présidente