TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/05753 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4STD

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Août 2025

DEMANDEURS

Madame [J] [Z] [U] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [G] [P] [C] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous les deux représentés par M^e Elisabeth DE AZEVEDO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D 754

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [N] [R] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [L] [O] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous les deux représentés par M^e Valentin SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R170

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Président, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de l’audience et de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 18 août 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 7 juillet 2023, M. [G] [E] et Mme [J] [U] épouse [E] (ci-après les époux [E]) ont consenti pour une durée expirant le 31 octobre 2023 à 16 heures, au profit de M. [L] [H] et M. [M] [W], une promesse unilatérale de vente portant sur les lots de copropriété n°8, 10 et 102 dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 7], moyennant le prix de 504 000 euros.

Outre celles de droit commun, l’acte érigeait en condition suspensive l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires par les bénéficiaires.

Les parties ont également convenu d’une indemnité d’immobilisation s’élevant à la somme de 50 400 euros dont les bénéficiaires ont été dispensés du versement immédiat.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 novembre 2023, les époux [E] ont mis en demeure M. [M] [W] de leur justifier sous huit jours de la réalisation ou défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt et ont informé les notaires apportant leur concours à l’opération de cette mise en demeure.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 8 janvier 2024, le conseil des époux [E] a mis en demeure M. [L] [H] et M. [M] [W] de leur payer par son intermédiaire la somme de 50 400 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par courrier en date du 12 janvier 2024, M. [L] [H] et M. [M] [W] ont répondu qu’une attestation de refus de prêt de la Société Générale, annexée au courrier, avait déjà été adressée par l’intermédiaire du notaire les assistant le 17 novembre 2023, aux promettants et à leur notaire.

Par exploits de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, les époux [E] ont fait assigner M. [L] [H] et M. [M] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

JUGER que la défaillance de la condition suspensive est imputable au comportement et au manquement de Monsieur [L] [H] et Monsieur [M] [W] dans l’accomplissement des obligations prévues au compromis de vente ;CONSTATER la caducité de la vente ;En conséquence,

CONDAMNER, in solidum ou à défaut solidairement, Monsieur [L] [H] et Monsieur [M] [W] à payer à Madame [J] [U] et à Monsieur [G] [E] la somme de 50.400,00 euros au titre de la clause pénale ;CONDAMNER, in solidum ou à défaut solidairement, Monsieur [L] [H] et Monsieur [M] [W] à payer à Madame [J] [U] et à Monsieur [G] [E] la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;CONSTATER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 juin 2025.

M. [L] [H] et M. [M] [W] ont constitué avocat le 12 mai 2025.

Par conclusions en défense signifiées par voie électronique le 13 mai 2025, M. [L] [H] et M. [M] [W] ont demandé la révocation de l’ordonnance de clôture et ont par ailleurs formé des demandes au fond.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 15 mai 2025, les époux [E] se sont opposés à cette demande.

Le même jour, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, en l’absence de cause grave la justifiant au sens de l’article 803 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, à l’audience du 10 juin 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 août 2025.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 10 juin 2025, après la clôture des débats, M. [L] [H] et M. [M] [W] demandent au tribunal de :

PROCEDER à la réouverture des débats, ENJOINDRE à Monsieur [G] [P] [C] [E] et Madame [J] [Z] [U] [E] de s’expliquer contradictoirement sur l’information écrite et orale qui leur a été donnée par leur notaire concernant le refus de prêt le 21 novembre 2023RENVOYER à une audience de mise en étatREVOQUER toute ordonnance de clôture

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de réouverture des débats

Au visa de l’article 444 du code de procédure civile et du principe du contradictoire et de l’égalité des armes, M. [L] [H] et M. [M] [W] demandent au président du tribunal d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à la mise en état.

Ils font valoir à cette fin qu’ils ont obtenu postérieurement à l’audience de plaidoiries une nouvelle pièce établissant que les époux [E] et le notaire les assistant à l’opération ont été informés respectivement dès les 21 et 17 novembre 2023 du refus de prêt ce qui démontre la manipulation et le mensonge des demandeurs à l’instance en vue de tromper le tribunal.

Sur ce,

Le premier alinéa de l’article 444 du code de procédure civile dispose que « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés. », l’article 445 du même code précisant qu'« après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. ».

La faculté accordée au président d’ordonner la réouverture des débats, hors le cas où celle-ci est obligatoire, relève de son pouvoir discrétionnaire et le tribunal n’a pas à répondre aux pièces et conclusions déposées postérieurement aux débats, sans l’autorisation du président du tribunal.

En l’espèce, la réouverture des débats n’a aucun caractère obligatoire en l’absence de toute demande aux parties d’éclaircissement de droit ou de fait émanant du tribunal.

Aucun motif ne justifie par ailleurs d’ordonner une telle réouverture des débats et un renvoi à la mise en état, les éléments nouveaux dont font état les défendeurs au soutien de leur demande pouvant parfaitement être obtenus par eux, dès leur assignation par les époux [E] le 24 avril 2024.

Ainsi que l’a relevé le juge de la mise en état pour rejeter la précédente demande de révocation de l’ordonnance de clôture, le fait que le conseil des défendeurs ait tardé à se constituer dans la présente instance et qu’il ait tardé à solliciter du notaire des promettants les éléments utiles à la défense de ses clients, ne sauraient en aucun cas justifier ni la réouverture des débats, ni la révocation de l’ordonnance de clôture, étant observé que Maître [F] [A] a sollicité auprès du notaire assistant les promettants la communication de la pièce qu’il entend verser aux débats, le jour même de l’audience de plaidoiries, soit le 10 juin 2025, alors qu’il a été saisi du dossier par ses clients dès le mois d’août 2024.

La demande de réouverture des débats formée par M. [L] [H] et M. [M] [W] sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1304-3 du code civil, les époux [E] demandent au tribunal la condamnation, in solidum ou à défaut solidairement, de M. [L] [H] et M. [M] [W], qui n’ont pas réitéré la vente par acte authentique dans le délai convenu, à leur verser la somme de 50 400 euros prévue à titre d’indemnité d’immobilisation à la promesse de vente du 7 juillet 2023. Ils soutiennent que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée réalisée, à défaut pour les bénéficiaires de justifier d’une demande de prêt conforme.

Ils se prévalent essentiellement à cette fin de :

l’inertie de M. [L] [H] et M. [M] [W] qui n’ont pas répondu à la mise en demeure de justifier sous huit jours de la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt, de sorte que la réitération de la vente par acte authentique n’a pu intervenir, l’absence de versement par M. [L] [H] et M. [M] [W] du montant convenu à titre d’indemnité d’immobilisation, – la fourniture tardive, le 12 janvier 2024, par ceux-ci à leur conseil d’une attestation de refus de crédit datée de septembre 2023, qui ne mentionne pas le taux d’intérêt demandé alors la promesse de vente prévoyait un taux nominal d’intérêt maximal de 3,8% par an, hors assurances,

et enfin du fait que la « clause pénale » stipulée à la promesse de vente du 7 juillet 2023 est parfaitement proportionnée.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées à la promesse de vente du 7 juillet 2023, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 50 400 euros, l’acte précisant que si de convention expresse entre elles le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme, il devra y être procédé à première demande du promettant dans l’éventualité où le bénéficiaire ou ses substitués, toutes les conditions suspensives étant levées, ne réaliseraient pas l’acquisition dans les délais et conditions définis.

La promesse de vente a été consentie sous la condition suspensive particulière, stipulée dans l’intérêt du bénéficiaire, de l’obtention, au plus tard le 28 septembre 2023, d’un ou plusieurs prêts auprès de tout organisme financier d’un montant maximal de 357 600 euros, d’une durée maximale de remboursement de 20 ans et d’un taux nominal d’intérêt maximal hors assurances de 3,80 % l’an.

Dans le cas où le 28 septembre 2023, le bénéficiaire n’aurait pas justifié de la décision d’offre ou de refus de prêt, la promesse permet uniquement au promettant de mettre en demeure le bénéficiaire d’avoir à justifier sous un délai de huit jours de la réalisation ou de la défaillance de la condition mais ne rend pas le promettant créancier de l’indemnité d’immobilisation du seul fait du retard dans l’information sur l’obtention ou le refus du prêt.

Il est ensuite prévu que passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et par suite la promesse caduque de plein droit, le bénéficiaire pouvant alors recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de son exécution en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, ces fonds restant à défaut acquis au promettant.

Il est donc indifférent que les époux [E] n’aient été informés que le 12 janvier 2024 du refus de prêt. En effet, en exécution des stipulations contractuelles, l’absence de réponse des bénéficiaires à la mise en demeure de M. [M] [W] en date du 13 novembre 2023 a uniquement entraîné la caducité de plein droit de la promesse de vente mais n’interdit pas aux bénéficiaires de justifier que la condition suspensive a défailli sans faute de leur part.

Or, il résulte de l’attestation de refus de crédit en date du 25 septembre 2023 émanant de la Société Générale que M. [L] [H] et M. [M] [W] ont déposé le 4 septembre 2023, soit dans le délai de réalisation de la condition suspensive, une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles s’agissant d’un montant emprunté de 350 000 euros, inférieur au montant maximal de 357 600 euros et d’une durée totale de remboursement de 20 ans.

Le fait que cette lettre de refus ne précise pas le taux d’intérêt sollicité ne saurait être reproché aux bénéficiaires qui ne sont pas responsables de l’imprécision de la lettre de refus de la banque.

Par ailleurs aucune obligation ne leur était faite aux termes de la promesse de vente du 7 juillet 2023 de solliciter plusieurs demandes de prêt.

M. [L] [H] et M. [M] [W] ont ainsi déposé une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente du 7 juillet 2023, dans le délai prévu à l’acte, et cette demande a été refusée, de sorte que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli sans qu’ils soient responsables de cette défaillance.

En conséquence, en application des stipulations contractuelles, la promesse de vente du 7 juillet 2023 est caduque et la somme de 50 400 euros fixée à titre d’indemnité d’immobilisation n’est pas due aux promettants.

Aussi convient-il de rejeter la demande des époux [E] tendant à la condamnation, in solidum ou à défaut solidairement, de M. [L] [H] et M. [M] [W] à leur verser la somme de 50 400 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 7 juillet 2023.

Sur les demandes accessoires

Les époux [E], parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Leur demande de condamnation de M. [L] [H] et M. [M] [W] au versement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera par suite rejetée.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de M. [L] [H] et M. [M] [W] tendant :

à la réouverture des débats sur le fondement de l’article 444 du code de procédure civile,à ce qu’il soit enjoint à M. [G] [E] et Mme [J] [U] épouse [E] de s’expliquer contradictoirement sur l’information écrite et orale qui leur a été donnée par leur notaire concernant le refus de prêt le 21 novembre 2023,au renvoi à une audience de mise en état,à la révocation de l’ordonnance de clôture,

Constate que la promesse unilatérale de vente conclue le 7 juillet 2023 entre M. [G] [E] et Mme [J] [U] épouse [E] d’une part et M. [L] [H] et M. [M] [W] d’autre part est caduque,

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Rejette la demande de M. [G] [E] et Mme [J] [U] épouse [E] tendant à :

— la condamnation, in solidum ou à défaut solidairement, de M. [L] [H] et M. [M] [W] à leur verser la somme de 50 400 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 7 juillet 2023,

la condamnation, in solidum ou à défaut solidairement, de M. [L] [H] et M. [M] [W] à leur verser la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [E] et Mme [J] [U] épouse [E] in solidum aux entiers dépens.

Fait et jugé à [Localité 6] le 18 Août 2025

Le Greffier Le Président