TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

MINUTE N° :

BB/ELF

N° RG 24/01106 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MLTH

63C Demande en réparation des dommages causés par l’activité d’un expert en diagnostic, un commissaire aux comptes, un commissaire aux apports, un commissaire à la fusion ou un expert-comptable

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. LOGISFONCI

C/

S.A.R.L. NEO-DIAGNOSTICS

S.A. AXA FRANCE IARD

DEMANDERESSE

S.C.I. LOGISFONCI

dont le siège social est sis 36 rue Thomas Beckett

76130 MONT SAINT AIGNAN

représentée par Maître Victor AVERLANT de la SCP AVERLANT, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 35

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. NEO-DIAGNOSTICS

dont le siège social est sis 104 rue Jeanne d’Arc – 76000 ROUEN

S.A. AXA FRANCE IARD

dont le siège social est sis 313 terrasses de l’Arche

92727 NANTERRE CEDEX

représentées par Maître Marc ABSIRE de la SELARL DAMC, avocat au barreau de ROUEN, avocat postulant, vestiaire : 26, Maître Vincent NIDERPRIM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 22 septembre 2025

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

[M] [R], auditrice de Justice, a siégé en surnombre avec voix consultative au délibéré

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 novembre 2025

Le présent jugement a été signé par Baptiste BONNEMORT, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 31 août 2021, la SCI LOGISFONCI a acquis auprès de l’indivision [O], un immeuble situé 21 rue aux Juifs et 24 rue du Bec à Rouen (76 000), comprenant des locaux commerciaux.

Précédemment à la vente, le 19 mars 2021, la SARL NEO-DIAGNOSTICS avait réalisé, sur la demande de l’indivision [O], un diagnostic excluant la présence d’amiante dans le bâtiment, et notamment dans les locaux commerciaux, donnant lieu à l’établissement d’un rapport le 22 mars 2021.

Suivant acte notarié reçu le 18 juillet 2022, la SCI LOGISFONCI a donné les locaux commerciaux à bail à la société NORMAL FRANCE pour une durée de neuf années.

La société NORMAL France, envisageant des travaux dans les locaux, a fait réaliser son propre diagnostic des locaux révélant la présence d’amiante.

Le 10 janvier 2023, la SCI LOGISFONCI a mis en demeure la SARL NEO-DIAGNOSTICS de lui régler une somme de 77 566,66 euros HT à titre d’indemnisation pour sa faute, et d’avoir à déclarer un sinistre auprès de son assureur de responsabilité civile professionnelle.

Par actes du 29 février et 28 mars 2024, la SCI LOGISFONCI a assigné la SARL NEO-DIAGNOSTICS et son assureur, la société AXA FRANCE IARD, devant le tribunal judiciaire de Rouen, afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 décembre 2024, la SCI LOGISFONCI demande au tribunal de :

« DÉCLARER recevable et bien fondée l’action de la SCI LOGISFONCI ;

DIRE ET JUGER que la SARL NEO-DIAGNOSTICS a commis une faute qui a engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SCI LOGISFONCI ;

DIRE ET JUGER que la SA AXA FRANCE IARD est tenue à garantie ;

DÉBOUTER la SARL NEO-DIAGNOSTICS et la SA AXA FRANCE IARD de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

EN CONSÉQUENCE,

CONDAMNER solidairement la SARL NEO-DIAGNOSTICS et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, à verser à la SCI LOGISFONCI les sommes suivantes :

—  92.801,27 €.au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel, avec intérêt au taux légal à compter du 10 janvier 2023, date de la mise en demeure ;

—  10.000,00 € pour résistance abusive, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir ;

—  5.000,00 € au titre de l’indemnisation de son préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement la SARL NEO-DIAGNOSTICS et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, à verser à la SCI LOGISFONCI une somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la SARL NEO-DIAGNOSTICS et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, au paiement des entiers dépens de l’instance.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 19 mai 2025, la SARL NEO-DIAGNOSTICS et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, demandent au tribunal de :

« RECEVOIR la société NEO DIAGNOSTICS, et la compagnie AXA FRANCE IARD en toutes leurs fins, prétentions et demandes ;

DÉBOUTER la SCI LOGISFONCI de toutes ses fins, prétentions et demandes ; À titre subsidiaire : LIMITER l’indemnisation du préjudice matériel relative au coût du désamiantage à de plus justes proportions, DÉCLARER OPPOSABLE sa franchise contractuelle à la société NEO DIAGNOSTICS à hauteur de 750 euros ; En toute hypothèse :

CONDAMNER la SCI LOGISFONCI à payer la somme de 5.000 euros à la société NEO DIAGNOSTICS et à la C^ie AXA FRANCE IARD en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile du CPC ;

Les condamner aux entiers dépens. »

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 8 septembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 septembre 2025 puis la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que la juridiction ne saurait statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

Sur la demande principale en indemnisationL’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement. La mise en œuvre de ce principe suppose de déterminer le manquement contractuel à l’origine du dommage.

Sur la faute

La SARL NEO-DIAGNOSTICS estime ne pas avoir commis de faute en ce que lors de la réalisation de son diagnostic amiante elle a réalisé un nombre de sondage suffisant du fait de la qualification justifiée de l’ensemble de la surface de vente en « zone présentant des similitudes d’ouvrages (ZPSO) ». Elle fait valoir en outre que la responsabilité de l’éventuelle erreur de diagnostic incombe au laboratoire d’analyse. Elle considère enfin que les différentes pièces produites, et notamment les rapports d’expertise amiables, ne sont pas suffisants pour établir les allégations de la demanderesse.

Selon l’article L1334-12-1 du code de la santé publique, les propriétaires, ou à défaut les exploitants, des immeubles bâtis y font rechercher la présence d’amiante.

Aux termes des articles R1334-16 et R1334-17 du même code, les propriétaires des parties privatives et communes d’immeubles collectifs d’habitation y font réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante. Les analyses ultérieures des matériaux se font par un organisme accrédité, conformément aux prescriptions de l’article R1334-24 du code de la santé publique.

Les articles R1334-20 et R1334-21 du même code précisent qu’on entend par « repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante » la mission qui consiste à rechercher la présence des matériaux et produits des listes A et B accessibles sans travaux destructifs ; identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l’amiante ; évaluer l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante et leur risque de dégradation lié à leur environnement.

La responsabilité du diagnostiqueur ne se trouve engagée que lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.

Aux termes de l’article L4412-2 du code du travail : « En vue de renforcer le rôle de surveillance dévolu aux agents de contrôle de l’inspection du travail, le donneur d’ordre, le maître d’ouvrage ou le propriétaire d’immeubles par nature ou par destination, d’équipements, de matériels ou d’articles y font rechercher la présence d’amiante préalablement à toute opération comportant des risques d’exposition des travailleurs à l’amiante. Cette recherche donne lieu à un document mentionnant, le cas échéant, la présence, la nature et la localisation de matériaux ou de produits contenant de l’amiante. Ce document est joint aux documents de la consultation remis aux entreprises candidates ou transmis aux entreprises envisageant de réaliser l’opération.

En l’espèce, il est établi que la SARL NEO-DIAGNOSTICS a réalisé un diagnostic sur la présence d’amiante dans les locaux situés 21 rue aux Juifs et 24 rue du Bec à Rouen, le 19 mars 2021, pour le compte de l’indivision [O], dans le cadre de la vente du local à la SCI LOGISFONCI. Le rapport établi le 22 mars 2021 a identifié des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante, à savoir les enduits projetés des plafonds du local commercial au rez-de-chaussée, composé de la surface commerciale n°2, la réserve n°3, le dégagement n°1, la réserve n°4, et le local technique n°3. Néanmoins, la SARL NEO-DIAGNOSTICS a finalement indiqué que « après analyse, les matériaux ne contiennent pas d’amiante. »

En application de l’article L4412-2 du code du travail, la société NORMAL a fait réaliser un diagnostic amiante à ses frais avant de réaliser des travaux d’aménagement. La société ALÉA CONTRÔLE, dans son rapport 20 juillet 2022, a ainsi constaté la présence d’amiante dans l’enduit projeté au plafond de la « surface de vente en rez-de-chaussée », (qui correspond à la surface commerciale n°2). Elle a également constaté la présence d’amiante sur les joints de mastic de vitrage au sein de la même surface de vente.

Par ailleurs, la présence d’amiante sur les plafonds et murs de la surface de vente du rez-de-chaussée a été confirmée par la société ADLH CONSEIL dans son rapport du 9 septembre 2022, à l’issue de l’analyse de quatre prélèvements dans la surface commerciale concernée.

Ces deux diagnostics ultérieurs positifs à l’amiante démontrent donc la présence d’amiante sur les plafonds de la surface de vente du rez-de-chaussée et ce, en contradiction avec le diagnostic réalisé par la SARL NEO-DIAGNOSTIC.

***

Il résulte de l’annexe A de la norme NF X 46-020 versée aux débats par la SARL NEO-DIAGNOSTICS, qu’en présence d’une ZPSO continue d’enduit projeté, un sondage par tranche de 100 m² doit être réalisé jusqu’à 300 m², outre un sondage supplémentaire par tranche de 300m² au-delà, et qu’en présence d’une ZPSO discontinue d’enduit projeté, un sondage toutes les 5 parties de ZPSO doit être réalisé, avec un minimum de deux sondages.

Il ressort du rapport de la SARL NEO-DIAGNOSTICS que pour la surface commerciale n°2 d’une surface de 500 m², soit le plafond de la surface commerciale du rez-de-chaussée, un seul prélèvement a été réalisé (P003).

Dès lors, et quand bien-même la surface commerciale n°2 serait qualifiée de ZPSO, la SARL NEO-DIAGNOSTICS aurait dû effectuer au moins deux prélèvements sur le plafond de cette surface.

Il est donc établi que la SARL NEO-DIAGNOSTICS a réalisé un nombre insuffisant de sondages au niveau de la zone affectée par l’amiante, ne respectant ainsi pas les règles de l’art dans l’établissement de son diagnostic.

Si la société défenderesse estime que la responsabilité de cette erreur incombe au laboratoire d’analyse, outre que celui-ci n’est pas partie au litige, la SARL NEO-DIAGNOSTICS ne démontre pas que ce laboratoire aurait commis une faute, ni même que celle-ci aurait les caractères de la force majeure de sorte qu’elle exonérerait la SARL NEO-DIAGNOSTICS de toute responsabilité.

La SARL NEO-DIAGNOSTICS a donc commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Sur le préjudice et le lien de causalité

La SCI LOGISFONCI soutient avoir subi un préjudice matériel et économique en concédant une franchise de loyers importante pour amortir les travaux de désamiantage réalisés par la société NORMAL ainsi que des remises de loyers, outre le coût des différents diagnostics restés à sa charge. La SCI LOGISFONCI soutient que les travaux réalisés étaient obligatoires dans le cadre de sa relation contractuelle avec la société NORMAL, le matériau n’étant pas encapsulé et l’établissement étant supposé accueillir du public.

Aux termes de l’article L1334-12-1 du code de la santé publique : « Les propriétaires, ou à défaut les exploitants, des immeubles bâtis y font rechercher la présence d’amiante ; en cas de présence d’amiante, ils font établir un diagnostic de l’état de conservation de l’amiante dans les matériaux et produits repérés et mettent en œuvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l’exposition. »

Aux termes de l’article R1334-20 IV et R1334-27 du même code, en fonction du résultat de l’évaluation de l’état de conservation, le propriétaire doit mettre en œuvre l’une des préconisations pouvant résulter du diagnostic de l’état de conservation de l’amiante :

soit une évaluation périodique de l’état de conservation, soit une mesure d’empoussièrement de l’air, soit des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.En l’espèce, il convient de noter que le diagnostic effectué par la société ALÉA CONTRÔLE et ayant finalement révélé la présence d’amiante a été réalisé à la demande de la société NORMAL et en application de l’article L4412-2 du code du travail de sorte qu’il n’évalue pas l’état de conservation des matériaux contenant de l’amiante. De même, les rapports d’expertise amiables ne mentionnent pas l’état de conservation de ces matériaux ni n’émettent aucunes préconisations quant à la nécessité de réaliser des travaux de désamiantage.

Force est de constater qu’à la suite du diagnostic effectué par le preneur, le bailleur n’a pas fait établir le diagnostic de l’état de conservation de l’amiante pourtant préconisé par l’article L1334-12-1. Ainsi, aucune pièce au dossier ne permet d’établir l’état de conservation de l’amiante avant la réalisation de travaux par la société NORMAL. En l’absence de ce diagnostic aucunes mesures d’empoussièrement de l’air n’ont été effectuées et rien ne permet d’affirmer que la présence d’amiante dans l’air était suffisamment importante pour nécessiter la réalisation d’importants travaux de confinement ou de retrait de l’amiante.

Dès lors, la SCI LOGISFONCI est défaillante à rapporter la preuve du lien de causalité entre la faute de la SARL NEO-DIAGNOSTIC et le préjudice économique qu’elle allègue

En conséquence, la responsabilité de la SARL NEO-DIAGNOSTICS ne peut être engagée. Toutes les demandes indemnitaires formées à son encontre seront donc rejetées.

La demande de garantie formée contre AXA FRANCE IARD devient sans objet.

2. Sur les frais du procès

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI LOGISFONCI, partie perdante au litige, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SCI LOGISFONCI, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SARL NEO-DIAGNOSTICS et à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 3 000 euros.

Il convient de rejeter la demande de la SCI LOGISFONCI au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

REJETTE l’ensemble des demandes de la SCI LOGISFONCI ;

CONDAMNE la SCI LOGISFONCI aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LOGISFONCI à payer à la SARL NEO-DIAGNOSTICS et à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

LE GREFFIER LE JUGE