MINUTE N°25/02468

DOSSIER N° RG 25/00142 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M46Q

JUGEMENT REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL

19 rue de Stalingrad

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

représentée par M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [L] [S]

22b rue Lazare carnot

Résidence Meuse Appt 13

76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Mai 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 14 août 2019, la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a donné à bail à Madame [L] [S] un local à usage d’habitation situé 22 bis rue Lazare Hoche, résidence Sambre et Meuse, appartement A13, 76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN, pour un loyer mensuel de 404,23 euros, outre une avance sur charges.

Par lettre du 29 février 2024 reçue le 27 mars 2024, la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyer de sa locataire.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [L] [S] le 6 août 2024 commandement de payer visant la clause résolutoire, dans un délai de deux mois, la somme de 2.206,50 euros au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par assignation notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 21 janvier 2025, la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :

constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties, par l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat, le délai de deux mois prévu par les textes étant expiré ;ordonner l’expulsion de Madame [L] [S] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner Madame [L] [S] à lui payer :le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 4.635,38 euros suivant décompte arrêté au 31 décembre 2024 à titre provisionnel,le montant des loyers et des charges dus à compter du 31 décembre 2024 et, jusqu’à la date de résiliation du bail,une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’éviction, ainsi que le coût du commandement de payer du 6 août 2024, et le coût des lettres recommandées avec AR valant mise en demeure des 9 novembre 2023 et 14 mars 2024 ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;dire que la décision prononçant l’expulsion sera transmise par les services du greffe au représentant de l’état dans les département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants,

À l’audience du 16 mai 2025, la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de la somme de 6.439,47 euros, arrêtée au 30 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse et selon décompte du 12 mai 2025.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL fait valoir, que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

La S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL s’oppose à l’octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement citée par dépôt à étude, Madame [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 21 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 16 mai 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL par lettre du 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus ou défaut d’assurance des risques locatifs et d’un mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Toutefois, cette clause ne respectant pas les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu d’appliquer le délai légal de deux mois.

D’ailleurs, par exploit en date du 6 août 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire de s’acquitter de la somme de 2.206,50 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 7 octobre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié depuis le 7 octobre 2024, la locataire est sans droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 7 octobre 2024, date de résiliation du bail, Madame [S] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 12 mai 2025, Madame [L] [S] demeure redevable de la somme de 6.578,85 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 12 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais dits « OPS », pour un montant total de 83,82 euros soit (11x 7,62 euros).

Toutefois, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé à la locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

En effet, il ne produit que des courriers simples de mise en demeure d’avoir à régulariser les impayés de loyer.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

En outre, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend également des frais de procédure, pour un montant total de 139,38 euros et des frais dits «de relance / rejet» pour un montant total de 24,15 euros, soit ( 4,10euros + 7,76euros + 4,10euros + 8,19euros).

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Madame [S] à payer à la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 6.331,50 euros au titre des de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée 12 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Madame [S], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 6 août 2024, de l’assignation du 17 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations.

Condamnée aux dépens, Madame [S] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 août 2019 entre la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL d’une part, et Madame [L] [S] d’autre part, portant sur le logement situé 22 Bis rue Lazare Hoche, résidence Sambre et Meuse, appartement A13, 76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN, sont réunies à la date du 7 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Madame [L] [S], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [S] à compter du 7 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [L] [S] à payer à la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 6.331,50 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [L] [S] à payer à la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025, soit l’échéance du mois de mai 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [L] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de ces actes aux administrations ;

CONDAMNE Madame [L] [S] à payer à la S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

DIT que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE