TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

17 Décembre 2025

N° RG 23/10000 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZAGL

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic :

C/

[E] [S], [R] [T]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic :

Société [P]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1982

DEFENDEURS

Madame [E] [S]

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentée par Maître Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN CHARBONNIER, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 003

Monsieur [R] [T]

[Adresse 7]

[Localité 11]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S] sont propriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [T] et Mme [S] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société [P], les a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 28 novembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024 et signifiées aux défendeurs les 8 et 9 octobre 2024 le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal :

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 9.751,83 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 octobre 2024 (charges courantes et charges pour travaux), majorée de l’intérêt au taux légal à compter du 5 mai 2022, date de la sommation de payer les charges de copropriété ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 220,00 euros au titre du pré état-daté effectué par le syndic en date du 30 août 2024 ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 274,93 euros au titre des frais de relance arrêtés au 14 novembre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2022, date de la sommation de payer les charges de copropriété ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 9.751,83 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 octobre 2024 (charges courantes et charges pour travaux), et ce, chacun à hauteur de sa part dans l’indivision (soit 50% à la charge de Monsieur [T] et 50% à la charge de Madame [S]), majorée de l’intérêt au taux légal à compter du 5 mai 2022, date de la sommation de payer les charges de copropriété ;

CONDAMNER Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 220,00 euros au titre du pré état-daté effectué par le syndic en date du 30 août 2024 et ce, chacun à hauteur de sa part dans l’indivision (soit 50% à la charge de Monsieur [R] [T] et 50% à la charge de Madame [S]) ;

CONDAMNER Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 274,93 euros au titre des frais de relance arrêtés au 19 septembre 2024 et ce chacun à hauteur de sa part de l’indivision (soit 50% la charge de Monsieur [R] [T] et 50% à la charge de Madame [S]) majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2022, date de la sommation de payer les charges de copropriété ;

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, causé au syndicat des copropriétaires lequel a été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretient de l’immeuble ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S], à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S], aux entiers dépens.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

Assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile M. [T] n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Mme [S] n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 9.751,83 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 2 octobre 2024 (échéance du 4 trimestre 2024 incluse).

Il justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [T] et Mme [S] sont propriétaires des lots n°23 et 930 de l’état descriptif de division.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des :

14 novembre 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017, voté divers travaux, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2019, autorisé la vente forcée de lots de copropriétaires débiteurs et établit les modalités de cette vente, ratifié des travaux, approuvé une nouvelle grille de répartitions suite à la création de nouveaux lots et fixé le prix des lots mis à la vente, 02 décembre 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018, voté divers travaux, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2020, ratifié des travaux, approuvé une nouvelle grille de répartitions suite à la création de nouveaux lots et fixé le prix des nouveaux lots mis à la vente, 06 mai 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 et de l’exercice 2020, voté divers travaux, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2021 et 2022 et voté divers comptes travaux, 20 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et voté divers comptes travaux, 28 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et donné mandat au syndic afin de procéder à une saisie immobilière de lots de plusieurs copropriétaires dont les défendeurs , 04 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025 leurs attestations de non – leurs attestations de non recours afférentes,

— les appels de fonds correspondants,

— un extrait du compte des défendeurs pour la période du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2023,

— un extrait du compte des défendeurs pour la période du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2024.

Aux vu des décomptes produits, le syndicat des copropriétaires justifie, déduction faite des frais, des dépens et de la reprise de solde au 1er janvier 2017 dont le montant n’est pas justifié, d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 8.894,48 euros au titre des charges échues sur la période du 1er janvier 2017 au 2 octobre 2024 (4e trimestre inclus), que M. [T] et Mme [S] devront lui payer.

Sur les sommes réclamées au titre des frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 274,93 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, composée de la façon suivante :

-30 euros au titre d’une «  mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception » du 9 mars 2021,

-30 euros au titre d’une «  mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception » du 5 mars 2022,

-51,07 euros pour un acte d’huissier, intitulé « requête IP ( 1 page) 30 mai 2022) » du 23 novembre 2022,

-163,86 euros pour une sommation de payer par voie d’huissier intitulée « charges de copro 05 mai 2022 » du 05 mai 2022.

Le syndicat des copropriétaires ne produit que les contrats conclus avec le syndic pour la période du 29 juin 2023 au 29 décembre 2023 et la période du 05 avril 2024 au 5 juillet 2025 de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les mises en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception facturées antérieurement.

Seuls seront en conséquence comptabilisés dans les frais de l’article 10-1 les honoraires de l’huissier de justice pour sommation et requête en injonction de payer dont il est justifié, pour un montant total de 214,93 euros que M. [T] et Mme [S] seront condamnés à verser au syndicat.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais nécessaires à leur recouvrement soient productives d’intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2022, date d’envoi de la sommation de payer adressée aux défendeurs.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la sommation de payer adressée par huissier de justice le 5 mai 2022 afin d’obtenir paiement de la somme de 6.867,84 euros. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du 5 mai 2022.

Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation du 27 novembre 2023 pour la somme de 1.605,65 euros et à compter du 9 octobre 2024, date de signification des conclusions d’actualisation du syndicat, pour le surplus (635,92 euros).

Sur la demande en paiement du pré état-daté.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver sa créance pour la totalité du montant demandé.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande.

Le syndicat des copropriétaires demande paiement de la somme de 220 euros au titre du pré-état daté effectué par le syndic le 30 août 2024 suivant facture produite aux débats.

Néanmoins le syndicat ne justifie pas du montant de 220 euros appliqué, différent du tarif visé au contrat de syndic couvrant la période du 5 avril 2024 au 5 juillet 2025.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre principal que M. [T] et Mme [S] soient condamnés solidairement au paiement des charges et frais mis à leur charge.

Il fait valoir que les défendeurs se sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts et sont dès lors tenus solidairement du paiement des charges de copropriété afférents aux lots dont ils sont propriétaires. Il expose que le jugement de divorce de M. [T] et Mme [S] ne lui a pas été notifié comme l’exige l’article 6 du décret du 17 mars 1967 de sorte qu’il lui est inopposable.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, il ressort du document hypothécaire normalisé produit par le syndicat des copropriétaires que M. [T] et Mme [S] se sont mariés le 2 juin 2001 sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable.

Les charges de copropriété entrent dans la catégorie des charges du ménage au sens de l’article 220 du code civil. Il en va de même s’agissant des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement de divorce de M. [T] et Mme [S] dont fait état le syndicat des copropriétaires n’est pas produit aux débats et il n’est en toute hypothèse pas démontré qu’il ait été notifié au syndicat.

Dans ce contexte il convient d’accueillir la demande de condamnation solidaire des défendeurs s’agissant des charges et frais.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en expliquant que les défendeurs ne paient plus leurs charges du fait d’une «  mésentente » entre eux. Il explique que ces manquements ont entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble. Il ajoute que la mauvaise foi de M. [T] et Mme [S] est d’autant plus caractérisée que leur appartement est loué.

Ce faisant le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [T] et Mme [S] dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie particulières.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

II Sur les demandes accessoires

M. [T] et Mme [S], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [T] et Mme [S] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, les sommes de :

8.894,48 euros au titre des charges échues sur la période du 1er janvier 2017 au 2 octobre 2024 (4e trimestre inclus),214,93 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que les intérêts au taux légal sur ces sommes courront à compter du 5 mai 2022 pour la somme de 6.867,84 euros, à compter de l’assignation du 27 novembre 2023 pour la somme de 1.605,65 euros et à compter du 9 octobre 2024, date de signification des conclusions d’actualisation du syndicat, pour le surplus (635,92 euros) ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du pré état-daté ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [T] et Madame [E] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE