TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 17 décembre 2025

MINUTE N° :

MB/ELF

N° RG 25/03033 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NH6X

5AG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

2E Demande de réinscription après radiation ou caducité

AFFAIRE :

Société LES DEUX MOULINS

Monsieur [C] [K], agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’administrateur légal de ses trois enfants mineurs :

— [D], [G] [K] née le 18 décembre 2007 à ROUEN

— [R], [T] [K] né le 6 avril 2011 à ROUEN

— [X], [E], [W] [K] née le 17 septembre 2013 à ROUEN

Madame [E] [V] épouse [K]

C/

Monsieur [Z] [H]

DEMANDEURS

Société LES DEUX MOULINS

dont le siège social est sis 84-86, Rue Jules Ferry

76250 DÉVILLE-LES-ROUEN

Monsieur [C] [K], agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’administrateur légal de ses trois enfants mineurs :

— [D], [G] [K] née le 18 décembre 2007 à ROUEN

— [R], [T] [K] né le 6 avril 2011 à ROUEN

— [X], [E], [W] [K] née le 17 septembre 2013 à ROUEN

né le 25 Décembre 1975 à SISTERON (04200)

demeurant 84/86 rue Jules Ferry – 76250 DÉVILLE-LES-ROUEN

Madame [E], [WK], [IY], [F] [V] épouse [K]

née le 29 Octobre 1972 à ROUEN (76000)

demeurant 84/86 rue Jules Ferry – 76250 DÉVILLE-LES-ROUEN

représentés par Maître Patrick ALBERT de la SCP ALBERT PATRICK, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 71, substitué par Maître Juliette AURIAU, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [H]

demeurant 1019, Chemin de Jericho – 76440 SOMMERY

ayant constitué avocat auprès de Maître Edouard POIROT-BOURDAIN de la SELARL POIROT-BOURDAIN AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 37

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 17 octobre 2025

JUGE UNIQUE : Maël BOIVIN, Juge placé

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Maël BOIVIN, Juge placé

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 décembre 2025

Le présent jugement a été signé par Maël BOIVIN, Juge placé, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique reçu le 20 juillet 2011 par-devant Maître [M] [B], notaire associée de la SCP [B]-GASTECLOU, l’EURL « LES DEUX MOULINS » a acquis auprès de Monsieur [L] [Y] et Madame [J] [O] un fonds de commerce de café, bar, restaurant et vente à emporter, situé 84-86 rue Jules Ferry à DÉVILLE-LES-ROUEN (76250) au prix de 42 000 euros. Madame [S] [U] et Monsieur [Z] [N], bailleurs, sont intervenu à l’acte aux fins d’accepter la cession de bail.

Se plaignant d’infiltrations d’eau affectant l’ensemble immobilier, l’EURL LES DEUX MOULINS a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Rouen, qui, par ordonnance du 17 janvier 2013, a désigné Monsieur [A] en qualité d’expert, lequel a établi son rapport le 28 novembre 2014.

En parallèle, l’EURL LES DEUX MOULINS a saisi le tribunal de grande instance de Rouen suivant assignation du 14 février 2014, aux fins de contester le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 16 janvier 2014 par ses bailleurs, Madame [S] [U] et Monsieur [Z] [N], et de les condamner à l’indemniser de ses préjudices.

Madame [S] [U] est décédée le 4 août 2018.

Par jugement du 29 mars 2021, le tribunal judiciaire de Rouen, auquel les affaires du tribunal de grande instance en cours au 1er janvier 2020 ont été automatiquement transférées en application des articles R. 211-2 du code de l’organisation judiciaire et 40 du décret n° 2019-912 du 30 août 2019, a notamment :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de Monsieur [C] [K] et Madame [E] [V], épouse [K], en leur nom personnel et au nom de leurs trois enfants mineurs : [D], [R] et [X] [K] ;

— annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 janvier 2014 ;

— rejeté les demandes de Monsieur [Z] [N] visant à constater ou prononcer la résiliation du bail ;

— rejeté les demandes de Monsieur [Z] [N] visant à condamner l’EURL LES DEUX MOULINS au paiement de loyers impayés ;

— rejeté la demande de l’EURL LES DEUX MOULINS aux fins de condamner Monsieur [Z] [N] à effectuer les travaux de mise en conformité de l’installation électrique ;

— dit que Monsieur [Z] [N] est tenu d’assumer la charge des travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, à l’étanchéité du pignon ouest et ceux nécessaires à la décontamination des lieux suite à l’enlèvement de la couverture composée partiellement d’amiante ;

— ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [I], aux fins notamment d’apprécier la réalité des désordres affectant l’ensemble immobilier relatifs aux infiltrations subies par le preneur, et de déterminer si le changement de couverture opéré par Monsieur [Z] [N] a été effectué conformément aux règles de l’art et a permis de faire cesser les désordres ;

— sursis à statuer sur les autres demandes.

Suivant ordonnance du 17 mai 2021, Monsieur [OE] [P] était désigné en qualité d’expert en remplacement de Monsieur [I].

Par ordonnance du 5 juillet 2022, l’affaire à fait l’objet d’une radiation du rôle au motif que l’expertise était toujours en cours et que le rapport n’était pas déposé.

Monsieur [OE] [P] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 9 août 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2025, l’EURL LES DEUX MOULINS, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [V], épouse [K], en leur nom personnel et au nom de leurs trois enfants, ont sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

Par courrier électronique reçu par RPVA le 23 septembre 2025, Maître POIROT-BOURDAIN a informé le tribunal qu’il n’intervenait plus en qualité de conseil de Monsieur [Z] [N].

La clôture de l’instruction a été fixée au 3 octobre 2025 par ordonnance du 23 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 août 2025, l’EURL LES DEUX MOULINS, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [V], épouse [K], en leur nom personnel et au nom de leurs trois enfants, demandent au tribunal de :

— prononcer la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [P] ;

— condamner Monsieur [Z] [N] à exécuter les travaux préconisés par le rapport d’expertise judiciaire du 28 novembre 2014, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [Z] [N] à payer à l’EURL LES DEUX MOULINS les sommes suivantes :

50 000 euros à titre de dommages et intérêt au titre de son préjudice de jouissance et pour procédure abusive ;33 168,60 euros au titre des travaux de réfection de la cuisine,600 euros en remboursement de l’indemnisation versée à un salarié en raison d’une chute sur le sol consécutif aux infiltrations ;2 148 euros au titre des réparations du moteur de la chambre froide,3 657,26 euros au titre de la réfection de la piste de danse,21 505,67 euros au titre de la détérioration du matériel de cuisine,1 907,81 euros au titre des frais de pompage et de nettoyage,282,26 euros au titre des frais de remplacement du fax,45 527 euros au titre de la réfection de la salle de restaurant et de l’appartement,18 960 euros au titre des pertes d’exploitation ,85 182,91 euros au titre de la reprise de la couverture avec désamiantage, outre 150 euros au titre des frais de diagnostic,16 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,- condamner Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [C] [K] les sommes suivantes :

9 600 euros au titre du remboursement des loyers, sauf à parfaire,10 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 10 000 euros pour chacun de ses trois enfants mineurs, au titre de leurs préjudices personnels,- condamner Monsieur [Z] [N] à payer à Madame [E] [V], épouse [K], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice personnel ;

— condamner Monsieur [Z] [N] à payer aux époux [K] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût des expertises judiciaires et des constats d’huissier ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [P]

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’EURL LES DEUX MOULINS, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [V], épouse [K], soutiennent que Monsieur [P] n’a pas respecté le principe du contradictoire dans le cadre des opérations d’expertise, en ce qu’il n’a pas adressé aux parties de copie des échanges qu’il avait avec le juge en charge du contrôle des opérations d’expertise, et qu’il n’a pas davantage répondu aux courriers recommandés qui lui étaient adressés. Ils ajoutent que Monsieur [P] n’a pas pris en considération les pièces qui lui avaient été régulièrement communiquées, sous prétexte qu’elles auraient été adressées hors délai et sans respecter le principe du contradictoire, et ce malgré un courrier du juge en date du 9 mars 2023 suspendant les délais impartis par l’expert. Ils affirment que, en conséquence, le rapport d’expertise est incomplet et n’a pas répondu aux chefs de missions ordonnés par le jugement du 29 mars 2021.

***

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise déposé le 9 août 2023 par Monsieur [P] que les parties ont été convoquées par l’expert à une première réunion d’expertise le 26 octobre 2021, date à laquelle aucune des partie n’était présente, donnant lieu à une première note de l’expert. Par la suite, les parties étaient convoquées le 30 juillet et le 22 août 2022 à une réunion organisée le 28 septembre 2022. Monsieur [P] explique dans son rapport que l’avocat du demandeur a envoyé ses 64 pièces par lettre recommandée avec avis de réception du 23 septembre 2022 et qu’il n’a pu réceptionner lesdites pièces que le 27 septembre 2022, soit la veille de la réunion d’expertise. Les opérations du 28 septembre 2022 se sont déroulées au contradictoire de l’EURL LES DEUX MOULINS, de Monsieur [C] [K] et Madame [E] [V], épouse [K], assistés de leur conseil, et de Monsieur [Z] [N] accompagné par sa conjointe. À cette date, Monsieur [P] indique qu’il n’avait pas la preuve que le défendeur avait bien été destinataire des pièces communiquées par les demandeurs, et ajoute avoir recueilli par écrit la reconnaissance de Monsieur [N] qu’il était effectivement en possession de ces pièces. Les constats opérés par l’expert à la date du 28 septembre 2022 ont donné lieu à une « Note aux parties n°2 », et la fixation d’un calendrier d’expertise, l’expert demandant aux parties de produire un certain nombre de pièces et de se prononcer sur deux points énoncés, pour le 13 janvier 2023. Dans son rapport rendu « en l’état », l’expert déclare n’avoir reçu aucun des documents sollicités, hormis un devis produit par Monsieur [N]. Il explique que le juge en charge des opérations d’expertise a demandé aux parties de produire les documents réclamés pour la date du 15 mai 2023. Il précise enfin avoir reçu des pièces de la part des demandeurs le 11 mai 2023 et celles du défendeur le 2 janvier 2023, mais estime qu’elles ne respectaient pas le principe du contradictoire et ne répondaient pas à ses demandes.

Or, il résulte du principe du contradictoire que l’expert judiciaire devait mentionner dans son rapport les pièces et éléments qui lui ont été adressés par les parties, répondre aux observations éventuelles et documents fournies, d’autant qu’il en avait lui-même sollicité la communication. Par ailleurs, les parties n’ont pas pu présenter leurs observations écrites – l’expert n’ayant pas sollicité les dires de chaque partie au vu desquels il a établi son rapport définitif – et elles n’ont pas davantage été convoquées à une ultime réunion contradictoire avant le dépôt du rapport, lequel a été déposé « en l’état » par l’expert au motif que les pièces transmises ne respectaient pas le principe du contradictoire. En outre, la seule circonstance que les parties n’auraient pas répondu aux points sollicités dans la « Note aux parties n°2 » et n’auraient pas communiqué l’ensemble des pièces réclamées ne peut valablement dispenser l’expert d’observer les règles sus-évoquées, et ce d’autant qu’il ne justifie aucunement d’une autorisation du juge chargé du contrôle des opérations d’expertise pour rendre son rapport « en l’état ».

Par conséquent, le rapport d’expertise, qui a méconnu le principe du contradictoire et a ainsi causé un grief aux parties, doit être annulé et, par suite, écarté des débats.

Sur les demandes indemnitaires

Dans leurs dernières écritures, l’EURL LES DEUX MOULINS, de Monsieur [C] [K] et Madame [E] [V], épouse [K], sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices et demandent à la présente juridiction d’entériner le rapport expertise de Monsieur [A], lequel a été établi le 28 novembre 2014, soit il y a plus d’une dizaine d’année, alors que des travaux sont intervenus depuis.

À cet égard, le jugement du 29 mars 2021 indiquait déjà que le tribunal ne pouvait se fonder sur les conclusions du rapport de Monsieur [A], qui ne correspondaient plus à la réalité de la situation. Le fondement matériel des sommes réclamées n’a toujours pas été analysé par un expert judiciaire, et la présente juridiction ne dispose pas davantage de données techniques pour déterminer si le changement de couverture opéré par Monsieur [Z] [N] a été effectué conformément aux règles de l’art, s’il a permis de faire cesser les désordres, ni de déterminer ou évaluer les responsabilités de chacune des parties et les travaux nécessaires à la reprise des désordres. Pour toutes ces raisons, le tribunal avait estimé qu’une expertise judiciaire était indispensable, et l’avait ordonné d’office. Or, il ressort des développements précédents que le rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [P] le 9 août 2023, qui ne répond en tout état de cause que très partiellement aux missions confiées, doit être écarté des débats.

Malgré les délais importants qui se sont écoulés depuis la première assignation au fond en date du 14 février 2014, au regard des sommes importantes qui sont toujours réclamées par les demandeurs – pour un total de 310 391,51 euros – et alors que le conseil de Monsieur [Z] [N] a indiqué qu’il n’intervenait plus à l’instance, la présente juridiction ne peut valablement se dispenser d’une nouvelle expertise, qui sera ordonnée d’office, et dont la mission reprendra au dispositif celle fixée par le jugement du 29 mars 2021 précité.

Dans l’attente, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et avant dire droit :

ANNULE le rapport d’expertise déposé le 9 août 2023 par Monsieur [P] et dit qu’il sera écarté des débats ;

ORDONNE une nouvelle mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNE pour y procéder, Monsieur [PD] [IL], expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Rouen, domicilié 1260 rue Herbeuse, 76230 BOIS GUILLAUME, Tél : 02.35.61.82.32 Port. : 07.82.38.49.95, Mèl : tverhaeghe@wanadoo.fr, lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiqué tous documents utiles, et avoir entendu les parties, de :

— se rendre sur les lieux après y avoir convoqué les parties ;

— examiner l’ensemble immobilier litigieux ;

— apprécier la réalité des désordres antérieurs et postérieurs au 28 novembre 2014 relatifs aux infiltrations alléguées par le preneur,

— décrire et examiner les désordres et déterminer si ceux-ci ont cessé du fait du changement de couverture opéré par Monsieur [Z] [N],

— déterminer si le changement de couverture opéré par Monsieur [Z] [N] a été réalisé conformément aux règles de l’art et, dans la négative, préciser s’il est nécessaire de faire réaliser des travaux en urgence portant, notamment, sur la décontamination éventuelle des lieux qui seraient pollués par de l’amiante,

— fournir tout éléments techniques et de fait susceptibles de permettre au tribunal de déterminer les responsabilités, et pour chacun des désordres en isolant si possible chaque chef de préjudice ;

— déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et évaluer précisément leur coût hors taxe et toute taxe comprises ;

— au cas où la complexité des opérations de réfection rendrait impossible une estimation précise, fournir au tribunal tous les éléments de nature à permettre la fixation d’une provision ;

— établir les préjudices subis par l’EURL LES DEUX MOULINS et par Monsieur [C] [K] et Madame [E] [V], épouse [K], et leurs enfants [D], [R] et [X] [K], en se faisant éventuellement assister d’un sapiteur en comptabilité ;

— fournir au tribunal tous éléments utiles à la solution du litige ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISE l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre le concours de tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

DIT que l’expert devra déposer l’original de son rapport en un unique exemplaire au greffe du tribunal judiciaire de Rouen dans un délai de neuf mois à compter de l’avis de versement de la consignation en le faisant précéder d’un pré-rapport devant être communiqué aux parties ;

DIT que l’expert délivrera copie de son rapport à chacune des parties ;

DIT que l’EURL LES DEUX MOULINS, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [V], épouse [K], devront consigner au greffe du tribunal judiciaire la somme de 2 000 euros dans un délai d’un mois à compter du présent jugement ;

DIT que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance pouvant être rendue d’office ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction du Tribunal judiciaire de Rouen pour suivre les opérations de l’expert et statuer sur tous incidents ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes ;

DIT que le dossier sera renvoyé à l’audience de la mise en état du 8 juillet 2026 à 9 heure ;

RÉSERVE les dépens ;

LE GREFFIER LE JUGE