MINUTE N°25/02914

DOSSIER N° RG 25/00019

N° Portalis DB2W-W-B7J-NAYR

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

Mme [X] [Z]

12 allée Paul Gauguin

Appt 126

76140 LE PETIT QUEVILLY

Représentée par Maître Karine GOURLAIN-PARENTY, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

S.A. LOGIREP

127 rue Gambetta

92150 SURESNES

Représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, faisant fonction de greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 28 janvier 2015, la SA d’H.L.M LOGIREP a donné à bail à Madame [X] [Z] un appartement de type F4 dans un immeuble sis 12 allée Paul Gauguin (appartement 126) à LE PETIT QUEVILLY (76140).

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 février 2025, Madame [Z], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SA LOGIREP de remédier à des désordres constatés dans son logement.

Par acte en date du 26 mars 2025 signifié par commissaire de justice, Madame [Z] a fait assigner la SA LOGIREP en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir que soit diligentée une expertise judiciaire de son logement et versée une provision à valoir sur son préjudice.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 28 avril 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 07 juillet 2025, puis à l’audience du 08 septembre 2025. A cette audience, Madame [Z] était représentée par Maître GOURLAIN-PARENTY, qui a repris les termes de l’acte introductif d’instance. La SA LOGIREP était représentée par Maître GOSSELIN, qui a repris les termes de ses conclusions par lettre officielle en date du 04 juillet 2025.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience et auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Madame [Z] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission de :

➛se rendre sur les lieux, en présence des parties dûment convoquées en temps utiles, ainsi que leur conseil, comme pour les réunions ultérieures de l’expert, sauf accord des parties,

➛prendre connaissance et se faire communiquer tout document contractuel, toutes pièces et documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et veiller à leur examen contradictoire,

➛constater la présence anormale d’humidité dans son logement,

➛donner l’origine de la présence d’humidité dans son logement,

préconiser les solutions propres à remédier à la présence d’humidité dans son logement,

➛préciser et chiffrer tout chef de préjudice qui pourrait être invoqué,

➛faire les comptes entre les parties,

➛donner à la juridiction qui pourra être saisie ultérieurement tout élément d’information pour statuer sur les responsabilités encourues,

➛d’une façon générale, répondre aux dires et observations des parties qui se trouveront annexés au rapport ;

— Condamner la SA LOGIREP à payer une provision à valoir sur les frais d’expertise ;

— Condamner la SA LOGIREP à lui verser la somme de 1 500 euros de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

— Condamner la SA LOGIREP à payer les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] fait valoir avoir alerté à plusieurs reprises le bailleur d’un problème important d’humidité dans son logement, et souligne la nécessité d’une expertise pour connaître l’origine de ce désordre afin d’y remédier définitivement. S’agissant de la demande de provision à valoir sur son préjudice, Madame [Z] argue de ce que la SA LOGIREP n’a pas engagé les démarches nécessaires pour résoudre le problème d’humidité dont elle était pourtant informée. En réponse à la SA LOGIREP, Madame [Z] précise que les photographies fournies ont été prises après 2024.

Aux termes de sa lettre officielle du 04 juillet 2025 à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SA LOGIREP demande au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes, en ce inclus la demande d’expertise judiciaire.

Le bailleur soutient que la demande d’expertise est infondée étant donné les travaux de réhabilitation du logement déjà engagés et le défaut de caractère probant des photographies non datées et non circonstanciées produites par la demanderesse pour attester des désordres. Il souligne que Madame [Z] a exprimé son entière satisfaction à la suite des travaux effectués sur ordre du bailleur en 2024. La SA LOGIREP ajoute que le logement n’est pas entretenu par Madame [Z], ce qui a pu contribuer aux désordres dénoncés. Elle expose enfin n’avoir été alertée des désordres qu’à une seule reprise par la locataire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il incombe, par conséquent, à Madame [Z] de justifier d’éléments rendant crédibles ses affirmations concernant les désordres dans son logement.

En l’espèce, Madame [Z] produit des photographies dont elle affirme qu’elles ont été prises dans son logement après 2024, sans plus de précision. Elle soutient avoir alerté son bailleur à plusieurs reprises mais ne produit que le courrier de son conseil en date du 14 février 2025. La SA LOGIREP produit une fiche récapitulative de réclamation dont il ressort que Madame [Z] avait signalé le problème d’humidité dans son logement le 20 novembre 2024 et qu’il lui avait été rappelé de ne pas obstruer les arrivées d’air. L’état des lieux fait par le bailleur avant les travaux de réhabilitation de 2024 montre un logement encombré et mal entretenu.

Dans un courrier en date du 28 février 2025, la SA LOGIREP indique avoir été avertie de la problématique évoquée par la locataire dans son logement et avoir constaté lors d’une visite à domicile réalisée le 10 janvier 2025 la présence d’humidité sur les murs en façade de la chambre et du séjour de l’appartement.

Le bailleur oppose la réalisation de travaux d’isolation thermique par l’extérieur jusqu’à fin mai 2025 pour pallier les problèmes d’humidité dans le logement de Madame [Z]. Il produit un mail de Monsieur [N] [Y] de la société GCC en charge de la réhabilitation de l’immeuble et envoyé le 7 juillet 2025 qui détaille les travaux effectués dans le logement de Madame [Z] et prévus sur la façade et de nature à remédier au problème d’humidité. Il en ressort qu’une réhabilitation du logement a eu lieu de mars 2024 à mai 2025 et que les travaux sur la façade sont prévus du 5 août au 30 octobre 2025. Il est attesté de la réalisation d’un traitement anti-fongique par la production d’un ordre de service daté du 10 janvier 2025 et d’une facture de travaux pour une exécution prévue le 13 janvier 2025.

Il ressort des éléments du dossier que, s’il est établi que le logement de Madame [Z] a présenté une humidité excessive, les désordres pourront trouver leur solution dans les travaux d’isolation thermique par l’extérieur. Il convient, par conséquent, de rejeter la demande d’expertise formée par Madame [Z].

Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice de Madame [Z]

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [Z] a fait face à la présence d’humidité sur certains murs de son logement, que la SA LOGIREP rapporte avoir constaté dans son courrier du 28 février 2025.

Madame [Z] produit des photographies montrant des traces noires s’apparentant à de la moisissure sur des murs, mais qui ne sont ni datées, ni circonstanciées. Elle fait également valoir avoir alerté plusieurs fois le bailleur, sans que ne soit ni justifié du moment où ont débuté les troubles allégués, ni attesté de la multiplicité des prises de contact avec le bailleur, à l’exception d’une demande d’intervention le 20 novembre 2024 inscrite dans le dossier de suivi établi par la SA LOGIREP. Il est dès lors impossible de savoir si la temporalité des dégradations alléguées coïncide avec les constatations de la SA LOGIREP, de même que l’endroit où elles sont localisées, et par voie subséquente s’il peut être réellement reproché à la SA LOGIREP un défaut d’action pour garantir la jouissance paisible de l’appartement.

La SA LOGIREP met en avant une mauvaise occupation du logement et produit un état des lieux établi le 19 juillet 2023, accompagné de photographies qui illustrent le mauvais entretien du logement mais sur lesquelles les moisissures sur les murs ne sont pas visibles. Elle justifie avoir procédé à une réhabilitation du logement et de l’immeuble, les travaux étant encore en cours.

Madame [Z] échoue donc à démontrer la faute du bailleur et il est dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de provision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [Z], qui succombe, est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expertise présentée par Madame [X] [Z] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur son préjudice présentée par Madame [X] [Z] ;

CONDAMNE Madame [X] [Z] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente ordonnance de référé est exécutoire de plein droit par provision ;

ORDONNE l’exécution de la présente ordonnance de référé au seul vu de la minute.

LA GREFFIERE LA JUGE