TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 19/12/2024

à : Maître Alexandra BOISSET

Copie exécutoire délivrée

le : 19/12/2024

à : Maître Olivier OHAYON

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/06278

N° Portalis 352J-W-B7I-C5HMF

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. JOUYE ROUVE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0004

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [I], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2024-021822 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [W] [I], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Grefière

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/06278 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HMF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 01/06/2015, d’une durée de trois ans renouvelable tacitement, [F] [P] a donné à bail à [V] [I] et [W] [I] un appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 350 euros.

La SCI JOUYE ROUVE devenait propriétaire du bien loué le 09/09/2020 par acte de vente conclu devant notaire à cette même date.

Par exploits de commissaire de justice remis en date du 11/05/2023, la SCI JOUYE ROUVE a fait signifier à [V] [I] et [W] [I] un congé pour vente à effet au 31/05/2024.

Par actes de commissaire de justice du 01/03/2024 remis à étude, la SCI JOUYE ROUVE a assigné [V] [I] et [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa de l’article 834 du code de procédure civile.

L’affaire était appelée à l’audience du 12/09/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être finalement examinée à l’audience du 18/11/2024.

La SCI JOUYE ROUVE, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, et au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :

constater et valider les congés délivrés le 11/05/2023 à effet au 31/05/2024 ;juger que [V] [I] et [W] [I] sont devenus occupants sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1], à compter du 01/06/2024 ;ordonner l’expulsion de [V] [I] et [W] [I] des lieux sis [Adresse 1], et de tous autres occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, si besoin ;débouter les défendeurs de leur demande de délais ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de céans, aux frais, risques et périls des défendeurs ;condamner solidairement [V] [I] et [W] [I] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 01/06/2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux et restitution des clefs ; condamner solidairement [V] [I] et [W] [I] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens dont le coût des congés délivrés.

[V] [I] et [W] [I], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières écritures, reprises oralement à l’audience, et au visa des dispositions des articles 12, 484, 514-1, 834 et 835 du code de procédure civile, 1240 et 2241 du code civil, L227-6 du code de commerce, de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

— se déclarer incompétent vu l’absence d’urgence ;

— débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux et fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 350 euros par mois, égale au montant de la dernière échéance contractuelle ;

— débouter la SCI JOUYE ROUVE de ses autres demandes.

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/06278 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HMF

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19/12/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le juge apprécie souverainement le choix de la mesure conservatoire ou de remise en état propre à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ne sont pas soumises aux conditions de l’article 834 du code de procédure civile, à savoir l’urgence et l’absence de contestation sérieuse.

Compte tenu de l’invocation d‘un trouble manifestement illicite par la demanderesse, et des contestations sérieuses soulevées par les défendeurs sur la caractérisation de l’urgence, il y a lieu d’examiner les demandes de la SCI JOUYE ROUVE sous le seul fondement de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

Sur le congé pour vente délivré par la bailleresse et ses conséquences

Selon l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

L’article 1738 du même code précise que si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.

Enfin, en application de l’article 1739, lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

En vertu de l’article 15 I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé, (…) lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité du congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bail consenti à [V] [I] et [W] [I] à effet au 01/06/2015 prévoyait une échéance initiale au 31/05/2018. Il s’est ensuite tacitement reconduit jusqu’au 31/05/2021, avec ainsi une échéance intervenant moins de deux ans après l’acquisition du bien par la SCI JOUYE ROUVE. Il s’est enfin de nouveau reconduit jusqu’au 31/05/2024.

La SCI JOUYE ROUVE a fait délivrer un congé pour vente à chacun des locataires le 11/05/2023 par commissaire de justice. Ce congé indique le motif du congé ainsi que sa date d’effet à échéance du bail, le 31/05/2024 à minuit. Il a été délivré six mois avant l’échéance du bail et contient les dispositions obligatoires.

Ces éléments ne sont pas contestés par les défendeurs.

Ainsi, le congé a pris tous ses effets le 31/05/2024 à minuit. Depuis cette date, [V] [I] et [W] [I] ne disposent plus de titre d’occupation sur les lieux.

Par conséquent, en se maintenant dans les lieux postérieurement à cette date sans l’autorisation de la SCI JOUYE ROUVE, [V] [I] et [W] [I] lui ont causé un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la décision.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [V] [I] et [W] [I] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais pour quitter les lieux

Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Les défendeurs produisent au soutien de leur demande :

— leurs titres de séjours ;

— la preuve du paiement du loyer ;

— leur avis d’imposition sur les revenus 2022 ;

— les déclarations de revenus des années 2023 et 2024 ;

— l’attestation CAF du 14/10/2024 leur accordent un APL de 200 euros ;

— le dernier renouvellement de la demande de logement social ;

— la décision MDPH attribuant une RQTH à compter du 15/10/2024 à [W] [I] pour un taux d’incapacité compris entre 50 et 70% ;

— l’attestation d’assurance locative ;

— trois certificats rédigés par une médecin de ville concernant la situation de handicap de [W] [I] (dépression, troubles divers, migraines).

La SCI JOUYE ROUVE s’oppose à l’octroi de délais, en invoquant la nécessité de vendre le bien à l’amiable afin d’apurer les dettes fiscales importantes (323.496,88 euros, 210.192,61 euros et 30.068,23 euros) et le bénéfice d’un délai de fait depuis la délivrance du congé et la durée de la procédure.

Elle produit au soutien de son opposition :

— ses statuts ;

— l’assignation du comptable public à l’encontre des consorts [O] et la déclaration de créances ;

— une copie du livret de famille.

En l’espèce, [V] [I] et [W] [I] démontrent d’une situation financière, médicale et personnelle précaire. Ils sont âgés de 59 ans et 62 ans, [W] [I] bénéficie d’une reconnaissance RQTH, et ils attendent l’attribution d’un logement social. Leurs revenus ne leur permettent pas d’accéder au parc locatif privé, particulièrement tendu depuis plusieurs années à [Localité 3] et dans l’ensemble du département.

Les défendeurs règlent les loyers et indemnités d’occupation, et exécutent leurs obligations de bonne foi. La prise d’effet du congé a eu lieu récemment, le 01/06/2024.

La SCI JOUYE ROUVE, si elle justifie d’une dette fiscale importante, ne produit aucune pièce venant démontrer du montant des revenus de ses associés, du capital de la société, de l’état du patrimoine immobilier et son capital réel. Aussi, elle a acquis le bien en ayant connaissance de son occupation par les défendeurs depuis 2015.

Dans ces conditions, et après un contrôle de proportionnalité et la prise en compte de la situation de chacune des parties, la demande d’octroi d’un délai supplémentaire sera accordée jusqu’au 19/12/2025 inclus.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [V] [I] et [W] [I] produisent le contrat de bail et les dernières quittances mentionnant un loyer avec charge de 350 euros par mois.

[V] [I] et [W] [I] seront ainsi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 350 euros, soit le montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, pour la période courant à compter du 01/06/2024, date d’effet de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la situation des parties et en équité, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Compte tenu des situations respectives des parties et en équité, la demande de la SCI JOUYE ROUVE au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir au fond, et dès à présent vu le trouble manifestement illicite,

CONSTATE que les conditions de délivrance le 11/05/2024 à [V] [I] et [W] [I] d’un congé pour vente relatif au bail, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31/05/2024 à minuit ;

ACCORDE à [V] [I] et [W] [I] un délai supplémentaire jusqu’au 19/12/2025 à minuit pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour [V] [I] et [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés passé ce délai, la SCI JOUYE ROUVE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et ce deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L412-6 du code de procédure civile d’exécution relatives au sursis à exécution durant la trêve hivernale à lieu à s’appliquer ;

AUTORISE la SCI JOUYE ROUVE à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [V] [I] et [W] [I] à défaut de local désigné ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement [V] [I] et [W] [I] à verser à la SCI JOUYE ROUVE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 350 euros (charges comprises), à compter du 01/06/2024 inclus et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de la SCI JOUYE ROUVE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,