MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00252 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DRGU

NATURE AFFAIRE : 54G/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [Y] [F] C/ S.N.C. LE COUVENT BON ACCUEIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

M^e Nathalie FARAH

la SELARL IDEOJ AVOCATS

Régie

Expert

Délivrées le :

DEMANDERESSE

Mme [Y] [F]

née le 26 Septembre 1992 à VIENNE (38200), demeurant 669 montée Bon accueil – 38200 SEYSSUEL

représentée par Maître Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant et Maître Sébastien BRACQ de la SARL ASTERIO, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.N.C. LE COUVENT BON ACCUEIL, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 894 201 110, dont le siège social est sis 20B rue Julien – 69003 LYON

représentée par M^e Nathalie FARAH, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant et M^e Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du 08 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 22 Janvier 2026

Ordonnance rendue le 22 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société LE COUVENT BON-ACCUEIL a entrepris des travaux de réhabilitation et rénovation d’un bâtiment sis lieudit Montée Bon Accueil à Vienne (38200), en vue de réaliser 77 logements répartis sur 3 bâtiments et commercialisés soit par contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), soit dans le cadre de vente de plateau à rénover.

Cet ensemble immobilier est soumis à la loi du 10 juillet 1965 suivant règlement de copropriété reçu devant notaire le 12 juillet 2021, désignant la société FONCIA VALLEE DU RHONE comme syndic provisoire.

Suivant acte authentique en date du 7 juin 2022, Madame [Y] [F] a acquis de la société LE COUVENT BON-ACCUEIL les lots n° 6 (appartement), 90 (cave) et 199 (parking extérieur), moyennant le prix de 170 000 euros dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover.

Le procès-verbal de livraison est intervenu, le 16 décembre 2024, avec neuf réserves.

La réserve n° 6, relative à la pose d’une porte de placard sur le tableau électrique, a été levée par la société LE COUVENT BON-ACCUEIL, tandis que deux autres ont fait l’objet d’une indemnisation.

Par lettre officielle du 12 septembre 2024, Madame [Y] [F], agissant par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité, auprès de la société LE COUVENT BON-ACCUEIL, le versement de la somme de 6 130 euros en indemnisation des préjudices subis et la communication du rapport de mesure de l’architecte intervenu durant le mois de juin 2023.

Le 11 juin 2025, une expertise extra-judiciaire a été organisée par l’assureur de Madame [Y] [F], à l’issue de laquelle un rapport de recherche de fuite non destructive a été établi.

Aucune issue amiable n’a pu aboutir entre les parties.

C’est dans ce contexte que Madame [Y] [F] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, la société LE COUVENT BON-ACCUEIL devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa de l’article 145 du Code de procédure civile :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— condamner la société LE COUVENT BON-ACCUEIL aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

A l’audience du 8 janvier 2026, Madame [Y] [F] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Elle expose que six réserves n’ont pas été levées par la société défenderesse, lesquelles portent sur les plinthes cassées dans le séjour, le frottement à l’ouverture de la porte-fenêtre, la reprise des pieds de façade, le réglage de la porte palière et l’évacuation de la cave. Elle indique également que des moisissures se développent sur les murs et les joints de carrelages ; que les recherches de fuite mettent en évidence une absence d’étanchéité du mur sous la porte donnant sur la terrasse ; et que l’état dégradé du bien ne saurait permettre sa mise en location. Elle ajoute que le retard dans la livraison du bien immobilier, initialement prévue au quatrième trimestre de l’année 2022, lui a engendré différents préjudices. Dès lors, elle estime être bien fondée à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par conclusions déposées à l’audience, la société LE COUVENT BON-ACCUEIL demande au juge des référés de :

— juger qu’elle formule les protestations et réserves quant à l’expertise sollicité,

— rejeter le chef de mission visant à évaluer les préjudices liés aux retards de livraison,

— débouter Madame [Y] [F] de sa demande au titre des dépens,

— la condamner aux dépens.

Elle déclare avoir informé Madame [Y] [F] des reports de livraison du bien immobilier. Elle estime, en tout état de cause, que seul le juge du fond est compétent pour déterminer si la livraison est intervenue, ou non, dans les conditions stipulées au contrat de vente.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 4 du Code de procédure civile dispose, en son premier alinéa, que “l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties”. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir “juger” l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé de demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminé n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment le procès-verbal de livraison, le courrier officiel du 12 septembre 2024, et le rapport d’expertise extra-judiciaire du 11 juin 2025, que Madame [Y] [F] justifie d’un intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire.

Ainsi, il sera fait droit à la demande d’expertise, dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

En application de l’article 238 du Code de procédure civile, “le technicien […] ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique”.

Comme le souligne justement la société défenderesse, il n’appartient pas à l’expert désigné d’évaluer les préjudices liés à un éventuel retard de livraison. En effet, l’existence ou non d’un éventuel retard de livraison ne peut être apprécié que par le juge du fond, et échappe, en tout état de cause, à la compétence du juge des référés. Aussi, ce chef de mission sera écarté.

En outre, le coût de l’expertise sera avancé par Madame [Y] [F], demanderesse à cette mesure ordonnée dans son intérêt.

Il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves de la société LE COUVENT BON-ACCUEIL par leur mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

— Sur les dépens :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Au cas présent, il n’y a pas lieu de réserver les dépens. En effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, et la demande étant fondée sur l’article 145 précité, la partie demanderesse, dans l’intérêt de laquelle la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [I] [V]

L’agence des travaux

30, avenue du Général Leclerc

Espace Saint Germain

Bât. “Le Saxo”

38200 VIENNE

Tél. portable : 0638619456

Courriel : s.pallaro@agence-des-travaux.com

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Grenoble,

DONNONS à l’expert la mission suivante :

1. Se rendre sur place, 669 Montée Bon Accueil à Vienne (38200), logement n° B004, en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents,

2. Examiner l’ouvrage, le décrire,

3. Examiner l’ensemble des désordres allégués par le demandeur dans son assignation introductive d’instance et les pièces au soutien de celle-ci, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés,

4. Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites,

5. Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination,

6. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

7. Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité,

8. Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maîtrise d’œuvre incluse,

9. Fournir tous autres renseignements utiles,

10. Evaluer la perte de valeur vénale du bien acquis compte tenu d’une surface inférieure à celle prévue à l’acte de vente, et évaluer la perte de valeur locative liée à cette distorsion de surface,

11. Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties,

12. En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise,

13. Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations,

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, AUTORISONS la demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert,

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du Code de procédure civile,

DISONS que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de six mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 4 000 euros qui sera consignée par Madame [Y] [F] avant le 5 mars 2026,

DISONS qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

DISONS que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

DISONS qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile,

DISONS que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,

RAPPELONS que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235, alinéa 2, du Code de procédure civile,

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur,

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,

DISONS qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet,

DISONS que la demande de communication de pièce est sans objet,

LAISSONS en l’état du présent référé les dépens à la charge de Madame [Y] [F],

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 22 janvier 2026,

La Greffière La Présidente