DOSSIER N° RG 25/00005 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3JA

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 05 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : Mme [L] munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [J] [N]

32 Rue du Lieu de Santé

Appt 5 – 3ème étage

76000 ROUEN

Représentant : M^e Isabelle LEMONNIER, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 07 Novembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2022, HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime a donné à bail à Madame [J] [N] un logement situé 32 rue du Lieu de Santé à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel de 436,78 euros, outre une provision sur charges.

Un commandement de justifier de l’assurance et de payer la somme en principal de 1 942,61 euros du chef d’un arriéré de loyers et charges, arrêté au 4 juillet 2024, a été délivré à la locataire le 6 août 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été apurées, par acte du 27 décembre 2024, HABITAT 76 a fait assigner Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 16 juin 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 7 novembre 2025. A cette audience, HABITAT 76 était représenté par Madame [R] [L], munie d’un pouvoir qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance, a indiqué que la dette était de 678,79 euros au 31 octobre 2025, qu’une décision de rétablissement personnel avait été prise par la commission de surendettement, contestée par le bailleur. HABITAT 76 a indiqué être d’accord pour que soient accordés à Madame [N] des délais de paiement.

Aux termes de l’acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, HABITAT 76 demande au juge des contentieux de la protection de :

— Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail et l’expulsion de la locataire pour manquements graves et réitérés aux obligations du contrat pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance relative aux lieux loués,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [J] [N], de tous biens ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Madame [J] [N] au paiement de la somme de 1 573,50 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 6 décembre 2024 suivant décompte,

— Condamner Madame [J] [N] à lui payer une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, avec intérêts de droit,

— Condamner Madame [J] [N] au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [J] [N] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance et ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la Préfecture.

Madame [N] était représentée par Maître [E] qui a précisé qu’elle avait réglé le loyer courant plus 20 euros et qu’une dette de 1 077 euros était effacée du fait de la décision de la commission de surendettement. Elle a demandé la suspension du paiement de la dette pendant 12 mois. Elle a précisé que Madame [N] avait une dette à l’égard de la CAF de 3 000 euros et qu’elle percevait le RSA et les prestations familiales. Elle a demandé que le bailleur soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais d’enquête.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [N] le 6 août 2024 lui accordant un délai de deux mois pour payer la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 7 octobre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 octobre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté à la date du 27 octobre 2025, dont il ressort que la dette est de 678,79 euros, une fois déduits les frais compris dans les dépens. Il convient de déduire de cette somme 76,20 euros correspondant aux frais d’enquête OPS, le bailleur ne justifiant pas d’un envoi en lettre recommandée car, si cette exigence n’est pas prévue par le texte, cet envoi est le seul à même de prouver que l’enquête a bien été adressée au locataire. La dette de loyer est donc de 602,59 euros.

Madame [N] fait valoir qu’elle a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à la date du 27 mai 2025 et qu’une dette de 1 077,18 euros a été effacée. HABITAT 76 a contesté cette décision. Il apparaît toutefois que Madame [N] a repris le paiement du loyer courant et qu’elle a même réglé une partie de la dette déclarée dans le dossier de surendettement ce qu’elle n’était pas autorisée à faire.

Si une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est prononcée par le juge, la dette sera considérée comme apurée. Dans le cas contraire, elle sera fixée à la somme de 602,59 euros au 27 octobre 2025 et le jugement réglera les modalités de paiement.

Dans l’attente de la décision du juge des contentieux de la protection, statuant en matière de surendettement et en application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au jugement. Si le juge confirme la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la clause sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [N] qui a contraint son bailleur à agir en justice en ne réglant pas son loyer, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE HABITAT 76, OPH du Département de Seine-Maritime recevable en sa demande de résiliation du bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 1er décembre 2022 concernant le logement situé 32 rue du Lieu de Santé à ROUEN (76000) donné en location à Madame [J] [N] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 7 octobre 2024,

DIT que dans l’attente de la décision du juge des contentieux de la protection sur la contestation formée par HABITAT 76 OPH du Département de Seine-Maritime, la clause résolutoire est suspendue et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est prononcé,

DIT que le prononcé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire permettra de constater l’apurement de la dette due au 27 octobre 2025,

DIT que si le dossier de surendettement de Madame [J] [N] est renvoyé à la commission de surendettement pour mise en place de mesures imposées ou suspension de l’exigibilité des créances, le montant de la dette sera fixé à la somme de 602,59 euros au 27 octobre 2025, les modalités de paiement de la dette étant établies par la commission de surendettement,

CONDAMNE Madame [J] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 août 2024, de sa signification à la CCAPEX, la signification de l’assignation du 27 décembre 2024 et sa dénonciation au représentant de l’État et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE