DOSSIER N° RG 25/00045 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NFUX

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 JANVIER 2026

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DEMANDEUR :

M. [Y] [M]

485 bis rue Aristide Briand

76650 PETIT-COURONNE

Représentant : M^e Stéphanie AUDRA-MOISSON, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [Q] [C]

485 rue Aristide Briand

76650 PETIT-COURONNE

Représentant : M^e Jean-sébastien VAYSSE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 décembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date de décembre 2019, M. [L] [C] a donné à bail à M. [Y] [M] un logement situé 485 bis rue Aristide Briand à PETIT COURONNE (76650), moyennant un loyer mensuel de 390 euros.

Se plaignant de désordres dans le logement et après des tentatives de règlement amiable du litige infructueuses, par acte en date du 19 juin 2025, M. [Y] [M] a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection Mme [Q] [C], venant aux droits de M. [L] [C] décédé, aux fins de la voir condamner à faire des travaux dans le logement et à l’indemniser des préjudices subis.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 7 juillet 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 6 octobre 2025 puis à celle du 8 décembre 2025. M. [Y] [M] a quitté les lieux le 28 août 2025.

A l’audience, M. [Y] [M] était représenté par Maître [R] qui a indiqué se désister de ses demandes de travaux et de réduction du loyer et a repris oralement ses conclusions pour le surplus. Mme [Q] [C] était représentée par Maître VAYSSE qui a repris oralement ses conclusions en réponse.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, M. [Y] [M] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Mme [Q] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [Q] [C] à lui verser une provision à valoir sur son préjudice de jouissance d’un montant de 200 euros par mois à compter du 1er novembre 2021 et jusqu’au 28 août 2025 ;

— Condamner Mme [Q] [C] à lui verser une provision à valoir sur son préjudice moral d’un montant de 1 000 euros ;

— Condamner Mme [Q] [C] à lui verser une provision de 80 euros au titre du DPE ;

— Condamner Mme [Q] [C] à lui verser une provision à valoir sur son préjudice matériel d’un montant de 500 euros ;

— Condamner Mme [Q] [C] au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [Q] [C] au règlement des entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions en réponse, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Mme [Q] [C] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter M. [Y] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M. [Y] [M] à lui verser la somme de 1 840,61 euros au titre de l’arriéré de loyer ;

— Condamner M. [Y] [M] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamner M. [Y] [M] à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [Y] [M] aux entiers dépens.

MOTIVATION

Sur le préjudice de jouissance

En application de l’article 1719 du code de civil, même pour le cas où le bail contient une mention au terme de laquelle le locataire accepte les lieux «en l’état», le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance du bien et doit permettre à son locataire de jouir d’un bien immobilier répondant à sa destination de logement à usage d’habitation.

En matière de baux d’habitation, les obligations du bailleur sont renforcées dès lors que la loi SRU du 13 décembre 2000 a modifié notamment l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en imposant au bailleur de remettre au preneur « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

En l’espèce, M. [Y] [M] soutient que Mme [Q] [C] lui a loué un logement ne correspondant pas aux critères d’un logement décent du fait de l’importante humidité qui y régnait, de la présence d’insectes et d’une très forte consommation d’énergie confirmée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) qui classe le logement « G ». Il fait valoir que le radiateur de la cuisine ne fonctionnait pas et qu’il en a demandé le remplacement à sa propriétaire en vain. Il produit des photographies et le rapport de M. [E] [N], expert, qui a visité le logement en mars 2025 et livré ses conclusions.

Mme [Q] [C] soutient avoir toujours correctement entretenu le logement. Elle produit des factures à l’appui de ses affirmations et remet en cause l’entretien du logement par le locataire. Elle indique également que M. [Y] [M] a refusé l’accès au logement au couvreur qui venait vérifier l’état de la toiture.

Il ressort de deux DPE établis en septembre 2024 et janvier 2025 que le logement loué par Mme [Q] [C] est classé G ce qui le classe de façon automatique dans la catégorie des logements ne remplissant pas les critères de décence. Il est à noter que le DPE établi le 23 juillet 2024, aboutissant à un classement « E », l’a été sur la base des factures d’énergie du logement de mai 2015 à novembre 2015, période qui, outre son ancienneté, concerne la belle saison et peut difficilement servir de base d’évaluation.

Les photographies produites par M. [Y] [M], prises à son départ du logement, montrent d’importantes traces de moisissures sur les murs et les plafonds. Ceci est corroboré par le rapport de M. [N] qui a visité le logement le 14 mars 2025 et a constaté la présence de moisissures sur les murs, une forte humidité dans le placard et une importante condensation au plafond de la salle de bains. Il a également constaté que la VMC ne fonctionnait pas et la présence de petite vrillette dans le parquet. M. [N] a conclu que l’humidité provenait de remontées capillaires sous les fondations d’un mur et que l’absence de fonctionnement de la VMC entraînait un phénomène de condensation manifeste qui affecte la totalité du logement.

Mme [Q] [C] produit une facture de vérification de la VMC en date du 6 décembre 2017, une facture de « travaux d’entretien en électricité remplacement d’une VMC » en date du 20 décembre 2021 et deux factures des 7 et 24 mai 2024 concernant le remplacement de la VMC chez M. [Y] [M]. S’il est surprenant qu’après plusieurs interventions de ce genre, la VMC ne fonctionne toujours pas, ceci est confirmé par M. [N] tout comme est confirmé le lien de causalité entre le dysfonctionnement de la VMC et l’humidité dans le logement.

Mme [Q] [C] produit des pièces justifiant du bon état de la toiture ce qui n’est pas contesté en l’espèce, M. [N] concluant que la toiture n’était pas en cause. Il en va de même pour la fissure dans le mur qui a été reprise.

Il convient d’en conclure que, malgré les différentes interventions qui ont pu avoir lieu et dont justifie Mme [Q] [C], les pièces produites établissent la présence d’une humidité importante dans le logement. M. [Y] [M] en a averti la propriétaire à plusieurs reprises comme cela est confirmé par les courriers de la Mairie de PETIT COURONNE en date des 30 janvier et 28 octobre 2024 dans lesquels étaient proposées des rencontres entre les parties pour trouver une solution amiable, médiations qui n’ont pas abouti, les seuls courriers envoyés par Mme [Q] [C] concernant des loyers impayés.

Le DPE confirme, quant à lui, les affirmations de M. [Y] [M] sur les dépenses excessives qu’il a dû engager pour chauffer et sécher le logement ainsi que le caractère indécent du logement.

L’importante humidité dont était affecté le logement loué et les dépenses excessives engagées par le locataire pour le chauffer et le rendre plus sain suffisent à caractériser le trouble de jouissance. M. [Y] [M] demande une indemnisation à compter du 1er janvier 2021. Le courrier de la Mairie de PETIT COURONNE en date du 30 janvier 2024 fait état de différentes sollicitations de M. [Y] [M] auprès de sa propriétaire ce qui établit que les difficultés existaient déjà en 2023. Il convient, par conséquent, de fixer la somme due à M. [Y] [M] par Mme [Q] [C] à la somme provisionnelle de 3 500 euros.

Sur le préjudice moral

M. [Y] [M] demande que lui soit accordée la somme de 1 000 euros en indemnisation de son préjudice moral. Il ne justifie, toutefois, pas avoir subi un préjudice moral distinct de son préjudice de jouissance et doit donc être débouté de sa demande.

Sur le préjudice matériel

M. [Y] [M] demande que lui soit accordée la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice matériel au motif qu’il a dû remplacer son canapé du fait de la présence d’insectes dans la pièce. Il ne produit, toutefois, aucune pièce à l’appui de sa demande et doit donc en être débouté.

Sur les frais engagés

M. [Y] [M] demande que le coût du DPE lui soit remboursé soit 80 euros. Mme [Q] [C], si elle a bien fait diagnostiquer le logement, ne justifie pas avoir communiqué les résultats à M. [Y] [M] avant que celui-ci ne fasse procéder à son propre DPE en octobre 2024. Bien que M. [Y] [M] ne produise pas la facture du DPE, la somme demandée étant très modique, il lui est donc accordé la somme provisionnelle de 80 euros à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la dette de loyer

Mme [Q] [C] demande que M. [Y] [M] soit condamné à lui verser la somme de 1 840,61 euros au titre de la dette de loyer.

Mme [Q] [C] produit un décompte concernant les loyers de 2024 indiquant que la dette est de 2 109,74 euros, somme qui ne correspond d’ailleurs pas aux calculs effectués et pour laquelle Mme [Q] [C] n’explique pas la somme de 150 euros rajoutée aux cinq mois de loyer. En tout état de cause, Mme [Q] [C] produit un courrier de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dont il ressort que cette somme a été prise en charge par l’organisme de caution.

Il ressort des éléments du dossier que Mme [Q] [C] ne produit aucun élément concernant le paiement des loyers en 2025 et que M. [Y] [M] a procédé à un virement de 1 203 euros au bénéfice de Mme [Q] [C] le 23 octobre 2025. Il convient, par conséquent, de débouter Mme [Q] [C] de sa demande au titre de la dette de loyer.

Sur le préjudice moral

Mme [Q] [C] demande que lui soit accordée la somme de 1 000 euros en indemnisation de son préjudice moral, estimant avoir été harcelée par son locataire.

La responsabilité de Mme [Q] [C], en sa qualité de propriétaire du logement, ayant été établie et celle-ci n’ayant pas répondu favorablement aux demandes de son locataire pendant au moins deux ans, elle ne peut invoquer un harcèlement de la part de celui-ci et doit être déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [Q] [C] qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de condamner Mme [Q] [C] à payer à M. [Y] [M] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Q] [C] à payer à M. [Y] [M] la somme provisionnelle de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [Q] [C] à payer à M. [Y] [M] la somme provisionnelle de 80 euros en remboursement des frais engagés pour l’établissement du diagnostic de performance énergétique ;

DÉBOUTE M. [Y] [M] de sa demande au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [Y] [M] de sa demande au titre de son préjudice matériel ;

DÉBOUTE Mme [Q] [C] de sa demande au titre de la dette de loyers ;

DÉBOUTE Mme [Q] [C] de sa demande au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [Q] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [Q] [C] à payer à M. [Y] [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE