TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09887 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EWK

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT

rendu le 18 mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 6] [Adresse 5]

représentée par M^e Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque B0811

DÉFENDERESSE

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 10 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 18 mars 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 18 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09887 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EWK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2021, la société civile immobilière Mirosmenil 49-3 a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] Lot 17- 2ème etage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1130 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8018,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [O] le 12 juillet 2024.

Par assignation du 11 septembre 2024, la société civile immobilière Mirosmenil 49-3 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  10755,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1000 euros de dommages intérêts

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 janvier 2025, la société civile immobilière Mirosmenil 49-3 sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société civile immobilière Mirosmenil 49-3 considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [D] [O] expose avoir des revenus d’un montant de 2000 euros net après impôts et avoir cessé de régler le loyer quand elle changeait d’emploi. Elle affirme avoir effectuer un virement de 2000 euros avant l’audience et demande à bénéficier d’un délai de 36 mois pour régler la dette (6 mois pour régler la somme de 4000 euros, puis 30 mois pour régler le solde).

Mme [D] [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [D] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière Mirosmenil 49-3 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8018,24 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 septembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [D] [O] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En outre, Mme [D] [O] ne justifie pas avoir repris le règlement des loyers avant l’audience. Elle affirme avoir versé la somme de 2000 euros la semaine précédant l’audience, cependant, elle n’en justifie pas lors des débats. Autorisée à produire un justificatif dans le cours du délibéré, elle ne communique aucun élément. Par conséquent, il n’est pas établi que Mme [O] a repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, de sorte que la loi ne permet pas de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière Mirosmenil 49-3 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière Mirosmenil 49-3 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, Mme [D] [O] lui devait la somme de 10755,07 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [D] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 sur la somme de 8018,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1273,35 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière Mirosmenil 49-3 ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

La demanderesse ne démontre pas l’existence d’un préjudice autre que celui qui sera réparé par la présente décision. La demande de dommages-intérêts de la SCI Miromesnil 49-3 sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société civile immobilière Mirosmenil 49-3 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 février 2021 entre la société civile immobilière Mirosmenil 49-3, d’une part, et Mme [D] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] Lot 17- 2ème etage est résilié depuis le 11 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [D] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [D] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1] Lot 17- 2ème etage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [D] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1273,35 euros (mille deux cent soixante-treize euros et trente-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [D] [O] à payer à la société civile immobilière Mirosmenil 49-3 la somme de 10755,07 euros (dix mille sept cent cinquante-cinq euros et sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 sur la somme de 8018,24 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Miromesnil 49-3

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [D] [O] à payer à la société civile immobilière Mirosmenil 49-3 la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024 et celui de l’assignation du 11 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge