TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 10 février 2026

MINUTE N° :

MB/ELF

N° RG 23/04244 – N° Portalis DB2W-W-B7H-MEI3

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Monsieur [N] [B]

Madame [S] [L]

C/

Monsieur [X] [A], [P] [R]

DEMANDEURS

Monsieur [N] [B]

né le 22 Avril 1987 à ROUEN (76000)

Madame [S] [L]

née le 27 Juillet 1991 à SAINTE ADRESSE (76310)

demeurant 12 rue Auguste Delaune

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

représentés par Maître Clémence BONUTTO-VALLOIS, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 38

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [A], [P] [R]

né le 22 Novembre 1980 à MONT SAINT AIGNAN (76130)

demeurant 11 rue de la Mairie – 27370 LE BOSC DU THEIL

représenté par Maître Frédéric CAULIER de la SELARL CAULIER VALLET, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 42

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 16 décembre 2025

JUGE UNIQUE : Maël BOIVIN, Juge Placé près de Madame La Première Présidente de la Cour d’Appel de ROUEN, délégué au Tribunal Judiciaire de ROUEN par ordonnance du 5 décembre 2025

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Maël BOIVIN, Juge placé

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 février 2026

Le présent jugement a été signé par Maël BOIVIN, Juge placé, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 23 juillet 2021, Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] ont acquis une maison à usage d’habitation située 12 rue Auguste Delaune à SOTTEVILLE-LES-ROUEN (76300) auprès de Monsieur [X] [R] pour un montant de 163 700 euros.

Par acte du 6 octobre 2023, Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] ont fait assigner Monsieur [X] [R] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins notamment d’obtenir la réduction du prix de vente et le paiement de la somme de 15 000 euros.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 17 novembre 2025, Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] demandent au tribunal de :

— ordonner que le prix initial soit réduit à hauteur de 10 000 euros ;

— condamner Monsieur [X] [R] à leur payer la somme de 15 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— à titre subsidiaire, condamner Monsieur [X] [R] à leur payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 15 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

en tout état de cause,

— débouter Monsieur [X] [R] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Monsieur [X] [R] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] invoquent, au visa de l’article 1137 du code civil l’existence d’une réticence dolosive du vendeur portant sur un problème d’isolation phonique en lien avec les nuisances sonores provoquées par le voisinage et sur un écoulement des eaux usées de leurs voisins sur leur propriété, dont le propriétaire avait nécessairement connaissance, et qu’il a sciemment dissimulée aux acquéreurs, sans quoi ils n’auraient jamais consenti à la vente.

Subsidiairement, Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] se fondent sur les dispositions de l’article 1240 du code civil en invoquant l’existence d’un préjudice de jouissance.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2025, Monsieur [X] [R] demande de :

— débouter Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] de leurs demandes ;

— condamner Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [R] soutient que le trouble allégué lié à l’écoulement des eaux usées n’a lieu que du fait de Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L]. Il indique n’avoir jamais constaté de nuisances sonores du fait des voisins avec lesquels il entretenait de bonnes relations, et qu’à cet égard, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence de nuisances sonores antérieurement à la vente. Il ajoute qu’il n’avait aucune intention de tromper Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] et que leur préjudice de jouissance n’est pas démontré.

La clôture de l’instruction a été fixée au 2 décembre 2026.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La réticence dolosive nécessite ainsi d’apporter la preuve d’une intention dolosive, c’est-à-dire d’une omission faite sciemment avec intention de nuire ou mauvaise foi.

Il est constant que le dol peut être invoqué pour conclure seulement à une réduction de prix (Civ. 3e, 6 juin 2012, n° 11-15.937)

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats que Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] ont acquis une maison située 12 rue Auguste Delaune à SOTTEVILLE-LES-ROUEN (76300) auprès de Monsieur [X] [R].

Il n’est pas contesté que cette maison est mitoyenne à celle qu’occupait Madame [V] [G], veuve [K], décédée en mai 2025, au 14 rue Auguste Delaume à SOTTEVILLE-LES-ROUEN.

À cet égard, dans le procès-verbal d’audition de Madame [V] [K] auprès du commissariat de secteur de SOTTEVILLE-LES-ROUEN en date du 15 janvier 2024 dans le cadre d’une enquête pour harcèlement, celle-ci déclare que son fils [M] âgé de 48 ans est handicapé à 80 % et souffre de troubles psychologiques. Elle ajoute que ses troubles du comportement sont incontrôlables et qu’il lui arrive de « crier assez régulièrement dans la journée », ce qui dérange, selon elle, les voisins d’à côté, à savoir Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L].

Les nuisances sonores provoquées par M. [M] [K] sont confirmées par Madame [H] [F], épouse [E], voisine du 16 rue Auguste Delaune, qui atteste que Madame [V] [K] est venue s’excuser « du bruit et insultes que pouvaient causer son fils ». Elle souligne, même si l’isolation phonique entre les habitations est « quasi inexistante », que le bruit cessait à partir de 20 heures et que Madame [V] [K] tentait de « faire le moins de bruit possible ».

Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] produisent d’autres attestations émanant de voisins domiciliés au 16 rue Auguste Delaune, dont Madame [Y] [C], qui indique qu’elle subit les bruits de ses voisins du logement n°14 de manière récurrente, notamment des hurlements « coups dans les murs », insultes et musique forte. De même, si Monsieur [D] [T], domicilié au 16 rue Auguste Delaune entre 2011 et 2019, indique dans une attestation du 20 août 2024 que les logements ne possèdent aucune isolation phonique, sans faire état de nuisances particulières de la part des voisins du 14 de la même rue, il ajoute cependant dans une attestation du 21 décembre 2024 que lorsque le fils de la voisine du n°14 « avait une crise de colère, nous l’entendions ».

Ainsi, l’ensemble de ces attestations concerne le logement situé au 16 rue Auguste Delaune, et non pas celui des demandeurs. Ces éléments permettent néanmoins d’établir que l’isolation phonique entre les logements mitoyens de la rue conduisait à entendre les cris et insultes de Monsieur [M] [K], lesquels sont confirmés par les déclarations mêmes de feu Madame [V] [K], quand bien même celle-ci se borne à rapporter les déclarations de ses voisins, en l’occurrence les demandeurs à l’instance, s’agissant de la gêne qu’ils expriment à ce sujet.

En revanche, ces attestations des voisins du logement n°16, produites dans le cadre d’un conflit de voisinage indéniable – ce dont témoigne notamment les plaintes et décisions pénales versées aux débats – et non circonscrites aux parties au présent litige, ne permettent pas d’établir l’intention de nuire ou la mauvaise foi du défendeur, qui habitait, comme Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] au 12 rue Auguste Delaune.

À cet égard, si les crises de Monsieur [M] [K] ne peuvent valablement être niées, leur date d’apparition, leur intensité et surtout leur régularité ne sont pas établies de manière précise.

Si les demandeurs produisent aux débats des vidéos qui permettent d’entendre des insultes proférées, force est de constater que ces vidéos ne sont pas datées et que le lieu ne peut être établi avec certitude. En toute hypothèse, parmi les vidéos qui ont pu être visionnées par la présente juridiction, certaines sont enregistrées depuis le jardin, et ne peuvent donc établir l’absence d’isolation phonique du logement. Une vidéo est effectivement enregistrée depuis l’intérieur d’un logement et permet d’entendre des bruits, en revanche, leur provenance ne peut être établie avec certitude.

En tout état de cause, les nuisances liées au voisinage, particulièrement dans des maisons mitoyennes, font partie des nuisances prévisibles, de sorte que les acquéreurs ne peuvent valablement prétendre qu’ils ne pouvaient pas en avoir connaissance avant la vente. À ce titre, l’ampleur et la régularité de ces nuisances, qui seul permet d’établir leur caractère excessif et donc déterminant du consentement des acquéreurs, n’est pas démontré avec certitude dans la présente affaire. Il convient en outre de rappeler que les bruits liés au voisinage sont tolérés de manière subjective par chacun. Or, il ressort des attestations de Monsieur [T] et de [F], ainsi que des écritures de Monsieur [X] [R], que pour ces voisins, les crises de Monsieur [M] [K] ne constituaient pas des nuisances. Ainsi, dans l’hypothèse – non démontrée – où le vendeur aurait eu connaissance des cris et insultes proférés, la présente juridiction ne peut déduire de la simple omission d’en informer les acquéreurs qu’elle constituait une manœuvre destinée à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement des demandeurs.

Les demandeurs échouent ainsi à établir l’existence d’une omission faite sciemment avec intention de nuire ou mauvaise foi de la part de Monsieur [X] [R].

De même, l’antériorité du trouble allégué lié à l’écoulement des eaux usées n’est pas démontré. En toute hypothèse, la présente juridiction ne peut conclure que cet écoulement des eaux usées de leurs voisins sur leur propriété, à le supposer avéré, constituait à lui seul un élément déterminant du consentement de Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] au moment de la vente.

Leurs demandes de réduction du prix de vente et en réparation du préjudice de jouissance fondées à titre principal sur la réticence dolosive ne peuvent dès lors prospérer.

Il en est de même pour leur demande de dommages et intérêts, invoquée à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui nécessite de rapporter la preuve d’une faute, dès lors que la réticence dolosive, faute civile au sens dudit article, n’est pas démontrée, et qu’aucune autre faute ou néglicenge n’est invoquée.

La demande de dommages et intérêts de Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] sera donc également rejetée.

Sur les autres demandes

Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés aux dépens.

Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à Monsieur [X] [R] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel,

REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] à payer à Monsieur [X] [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [N] [B] et Madame [S] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE