DU 20 Février 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01132 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2WQ

Code NAC : 30B

S.C.I. SLB

C/

S.A.S. O’BONNE PIZZA représenté par son président M. [J] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. SLB, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Afsaneh KHAKPOUR, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 356, M^e Romuald SAYAGH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 311

DÉFENDEUR

S.A.S. O’BONNE PIZZA représenté par son président M. [J] [C], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 28 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 20 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 1er janvier 2021, la S.C.I. SLB a consenti un bail commercial à la société O’BONNE PIZZA, portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 9 360 euros.

Le 18 juillet 2025, la S.C.I. SLB a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société O’BONNE PIZZA, portant sur la somme de 8 102,84 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, la S.C.I. SLB a fait assigner en référé la société O’BONNE PIZZA devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

CONSTATER que la clause résolutoire stipulée au bail du 1er janvier 2021 a produit effet le 18 août 2025, DIRE ET JUGER que le bail commercial est résilié de plein droit à cette date,ORDONNER l’expulsion de la société O’BONNE PIZZA et de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 4], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,ORDONNER, à défaut de libération effective et spontanée des locaux dans le délai d’un mois de la décision à intervenir, l’expulsion de la SAS OBONNE et de toutes personnes introduites de son chef dans les locaux, en la forme accoutumée et, au besoin, avec l’assistance de la [Localité 3] publique ainsi que l’enlèvement, le transport, le dépôt et la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises, meubles et objets garnissant les lieux dans tel lieu approprié ou garde meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner, et, ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;CONDAMNER la société O’BONNE PIZZA à payer à la SCI SLB : la somme de 11.145,32 € TTC au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2025, la somme de 1.114,53 € au titre de la clause pénale, les intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2025,FIXER l’indemnité d’occupation due postérieurement à la résiliation à la somme mensuelle de 1.021 €, CONDAMNER la société O’BONNE PIZZA à verser à la SCI SLB la somme de 3.000,00 € (TROIS MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER la défenderesse aux dépens, y compris le coût du commandement du 18 juillet 2025, recouvrables conformément à l’article 699 du code de procédure civile,ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 janvier 2026 à laquelle la société O’BONNE PIZZA, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La S.C.I. SLB a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 1er janvier 2021 contient une clause résolutoire (page 33) qui stipule qu’à défaut de paiement exactement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations (…), et un mois après une mise en demeure demeurée infructueuse ou d’un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter délivrée par acte extrajudiciaire, resté infructueux, (…) contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 18 juillet 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 18 août 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La société demanderesse verse à l’audience du 28 janvier 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 15 638 euros arrêtée au 31 janvier 2026.

Cette pièce n’ayant pas été communiquée à la partie défenderesse, elle sera écartée. Par ailleurs, le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Enfin, il convient d’observer que le décompte arrêté à octobre 2025 et visé dans l’assignation, n’est pas versé aux débats.

Il résulte du décompte visé aux commandement de payer que la dette locative s’élève à 8 102,84 euros au 31 juillet 2025.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société O’BONNE PIZZA n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 102,84 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 31 juillet 2025 et il convient de condamner la société O’BONNE PIZZA par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société O’BONNE PIZZA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 1er janvier 2021 contient une clause pénale (page 9) qui stipule « dans le cas de retard dans le paiement de loyers, des charges et accessoires, il sera dû au bailleur, dès notification d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un commandement de payer, une indemnité irréductible de DIX POUR CENT (10%) des sommes dues, à titre de clause pénale. »

La demande au titre de la clause pénale doit être accueillie dès lors qu’elle est prévue au contrat, qu’elle n’est ni contestée, ni manifestement excessive, celle-ci n’excédant pas les 10% habituels en la matière. En revanche, compte tenu du montant retenu de la dette locative, soit 8 102,84 euros, celle-ci sera fixée à la somme de 810,28 euros.

Dès lors, la société O’BONNE PIZZA sera condamné à verser la somme provisionnelle de 810,28 euros à la S.C.I. SLB à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société O’BONNE PIZZA, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. SLB le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société O’BONNE PIZZA à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er janvier 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 18 août 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 2] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société O’BONNE PIZZA et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société O’BONNE PIZZA à payer à la S.C.I. SLB la somme provisionnelle de 8 102,84 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 31 juillet 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter du18 juillet 2025, date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société O’BONNE PIZZA à la S.C.I. SLB, à compter du 18 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société O’BONNE PIZZA au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société O’BONNE PIZZA à payer à la S.C.I. SLB la somme provisionnelle de 810,28 euros au titre de la clause pénale ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société O’BONNE PIZZA au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société O’BONNE PIZZA à payer à la S.C.I. SLB la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT