COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

N°

N° RG 23/00283 – N° Portalis DBWP-W-B7H-CVQV

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES CADOUS

prise en la personne de ses cogérants, dont le siège social est sis [Adresse 5] (CORSE)

représentée par Maître Nicolas WIERZBINSKI de la SELARL ALPAZUR AVOCATS, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11]

représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 8] dont le siège se situe [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par Maître Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

Monsieur [B] [X]

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 8] (05)

demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Priscillia BOTREL, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Mireille CAURIER-LEHOT, Vice-Président du Tribunal

JUGES : Denis WEISBUCH, Vice-Président

Julien WEBER, Juge

GREFFIER, présent lors des débats : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS :

A l’audience publique du six octobre deux mil vingt-cinq, Mireille CAURIER-LEHOT, Juge rapporteur, a entendu seule les plaidoiries conformément à l’article 805 du code de Procédure Civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et a fait rapport au Tribunal dans son délibéré, les parties ayant été préalablement avisées que le jugement serait prononcé le 1er décembre deux mil vingt-cinq, par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 18 juin 2018 dressé par Maître [V] [O], notaire à Gap, Monsieur [B] [X] a cédé à la société civile immobilière, ci-après Sci, Des [Adresse 7] les lots n° 2, 13 et 24 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] sis [Adresse 10] sur la commune de Ancelle (05), cadastré section F n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] lieudit [Adresse 13] pour une contenance totale de 1 ha 06 a 81 ca.

La société à responsabilité limitée, ci-après Sarl, Citya [Localité 8] assure la fonction de syndic dudit ensemble immobilier.

Par ordonnance du 23 novembre 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Gap a notamment :

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire,

— commis pour y procéder Monsieur [N] [W].

L’expert judiciaire a dressé son rapport le 10 mai 2023.

Par exploit signifié le 10 novembre 2023, la Sci Des Cadous a fait assigner Monsieur [B] [X] aux fins d’obtenir des dommages et intérêts sur le fondement des vices cachés ou, à défaut du dol.

L’assignation a été enrôlée sous le n° RG 23/283.

Par exploit signifié le 7 février 2024, Monsieur [B] [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires Les Chalets Guioline, représenté par son syndic en exercice la Sarl Citya [Localité 8], aux fins que ce dernier le relève et le garantisse de toute condamnation.

L’assignation a été enrôlée sous le n° RG 24/45.

Par mention au dossier du 20 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’affaire enrôlée sous le n° RG 24/45 à celle enrôlée sous le n° RG 23/283, l’affaire se poursuivant sous ce dernier numéro.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, la Sci Des Cadous demande au Tribunal de :

— juger que le désordre lié aux infiltrations d’eau constitue un vice caché engageant la responsabilité de Monsieur [B] [X] sur le fondement de la garantie légale des vices cachés ou, à défaut, du dol,

— condamner Monsieur [B] [X] à lui verser, sur le fondement de la garantie des vices cachés et, à défaut, du dol :

— la somme de 5 500 euros TTC, avec actualisation selon l’indice du bâtiment BT01 à la date du rapport d’expertise, à titre de dommages et intérêts représentant le coût des travaux nécessaires à la reprise et la correction des désordres résultant du pont thermique,

— la somme de 31 600 euros, soit 7 900 euros pendant 4 ans, au titre de son préjudice de perte de loyer de 2020 à 2023, outre 7 900 euros par an du 1er janvier 2024 à la date du jugement à intervenir,

— la somme de 4 800 euros, soit 150 euros pendant 8 mois sur une période de 4 ans, au titre de son préjudice de jouissance de 2020 à 2023, outre 1 200 euros par an, soit 150 euros pendant 8 mois, du 1er janvier 2024 à la date du jugement à intervenir,

— débouter Monsieur [B] [X] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la Sarl Citya [Localité 8], de toute demande présentée contre le Sci Des Cadous,

— condamner Monsieur [B] [X] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’expertise judiciaire,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 décembre 2024, Monsieur [B] [X] demande au Tribunal de :

à titre principal,

— débouter la Sci Des Cadous de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires Les Chalets Guioline, représenté par son syndic en exercice la Sarl Citya [Localité 8], à le relever et le garantir de toute condamnation dont il pourrait faire l’objet,

en tout état de cause,

— condamner celle des parties qui mieux le devra à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires Les Chalets Guioline, représenté par son syndic en exercice la Sarl Citya [Localité 8], demande au Tribunal de voir :

— rejeter toute fins, moyen et conclusion contraire,

— débouter la Sci Des Cadous et Monsieur [B] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner Monsieur [B] [X], ou qui mieux le devra, à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— dire que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [F] [G] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux conclusions récapitulatives des parties, et ce conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025, l’affaire ayant été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le vice caché

L’article 1641 du code civil dispose que “ le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ”.

Aux termes de l’article 1642 du code civil, “ le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ”.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur “ est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ”.

Selon l’article 1645 du même code “ si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ”.

Il est constant qu’à l’égard d’un vendeur professionnel, la connaissance du vice est irréfragablement présumée.

L’article 1646 du code civil prévoit que “ si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente ”.

Sur les caractères du vice,

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que :

— des traces d’humidité sont présentes dans une chambre située au nord-ouest en partie haute et basse de l’angle vertical nord-ouest, ainsi qu’en cueillie de plafond côté nord,

— des traces d’humidité sont présentes dans une chambre située au nord-est dans l’angle nord-est en partie basse et en cueillie de plafond côté nord,

— ces traces d’humidité résultent de condensation liée à des ponts thermiques au droit de la liaison verticale du mur de façade et du mur de refend et au droit de la liaison horizontale du mur de façade et du plancher haut du rez-de-chaussée,

— ces désordres rendent lesdites pièces impropres à leur destination,

— ces désordres sont aggravés par un fonctionnement poussif de la VMC,

— depuis la livraison de l’ensemble immobilier, plusieurs problèmes de pont thermique ont fait l’objet de déclarations de sinistre sur plusieurs des bâtiments de la résidence,

— ces désordres n’étaient pas apparents à l’acquisition,

— l’apparition des tâches de condensation après la vente peut être consécutive à un mode d’occupation différent du logement par l’acquéreur.

Il résulte de ces éléments que les vices constitués par les infiltrations et les traces d’humidité présentes dans la chambre nord-ouest et dans la chambre nord-est sont biens des vices cachés, qu’ils existaient antérieurement à la vente et qu’ils rendent impropres le logement à sa destination.

Sur la connaissance du vice,

L’acte authentique du 18 juin 2018 dressé par Maître [V] [O], notaire à [Localité 8], comporte une clause libellée comme suit :

“ L’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre, ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte”.

Il est constant que le vendeur ne saurait se prévaloir d’une clause de non garantie des vices cachés dès lors qu’il connaissait le vice affectant la chose vendue et l’a dissimulé à son acquéreur.

N’alléguant pas de la qualité de professionnel de Monsieur [B] [X], il appartient à la Sci Des Cadous de démontrer la connaissance des vices par le vendeur au jour de la vente.

La Sci Des Cadous fait valoir que :

— les nez de refend verticaux et le nez de plancher haut du rez-de-chaussée ne sont pas isolés,

— la présence de condensation est due à un défaut structurel de l’immeuble, dont Monsieur [B] [X] avait parfaitement connaissance puisqu’il a réalisé des travaux afin d’isoler les chambres,

— l’expert précise que les travaux réalisés par Monsieur [B] [X] n’ont pas traité le pont thermique au droit de l’angle entre le mur de façade nord et le mur de refend à l’ouest de l’appartement,

— la réalisation des travaux démontre que Monsieur [B] [X] avait manifestement connaissance du désordre,

— les deux chambres litigieuses ont été repeintes avant la revente de l’appartement,

— il est improbable que les désordres ne soient pas réapparus après les travaux effectués par la société AMC en 2013.

Toutefois, si l’expert relève que les travaux effectués par la société AMC n’ont pas permis de traiter le pont thermique litigieux, celui-ci précise que :

— Monsieur [B] [X], suivant les prescriptions du rapport DO, a isolé, de la même façon la face extérieure du refend ouest au droit de l’entrée du bâtiment,

— ces travaux n’ont pas traité le pont thermique au droit de l’angle entre le mur de façade nord et le mur de refend à l’ouest de l’appartement mais ce conformément au mode constructif initial,

— aucun élément n’atteste de la réapparition de tâches de condensation postérieurement à l’intervention de la société AMC,

— l’apparition des tâches de condensation après la vente peut être consécutive à un mode d’occupation différent (plus de chauffage, moins d’aération), et d’un fonctionnement poussif de l’aération.

Il ressort de ces éléments, que Monsieur [B] [X] a fait procéder à des travaux d’isolation par une société spécialisée.

Il n’est nullement démontré que, postérieurement à la réalisation des travaux, les problèmes d’infiltration et d’humidité aient persisté.

Ainsi, Monsieur [B] [X], s’agissant d’un non-professionnel, pouvait légitiment penser que les travaux effectués avaient permis de mettre un terme aux désordres.

Aussi, la Sci Des Cadous ne rapporte pas la preuve que Monsieur [B] [X] avait connaissance du vice au jour de la vente.

Sur l’action indemnitaire,

En l’espèce, Monsieur [B] [X] n’ayant pas connaissance des vices de la chose au jour de la vente, la clause de non garantie des vices cachés, prévue à l’acte de vente dressé le 18 juin 2018 dressé par Maître [V] [O], notaire à [Localité 8], est applicable.

Il n’est ainsi pas tenu envers la Sci Des Cadous de tous les dommages et intérêts résultant du vice caché.

En conséquence, il convient de débouter la Sci Des Cadous de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Monsieur [B] [X] sur le fondement des vices cachés, qui consistent toutes à obtenir réparation des préjudices invoqués.

2. Sur le dol

Il résulte de l’article 1130 du code civil que “ L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ”.

Selon l’article 1131 du même code “ les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ”.

L’article 1137 du code civil précise que “ Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ”.

L’article 1139 du code civil dispose que “ l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat ”.

Par ailleurs, il est constant que le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, s’il ne s’y ajoute pas la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, la Sci Des Cadous fait valoir que Monsieur [B] [X] avait parfaitement connaissance de la présence d’humidité affectant l’appartement en vente et n’en a pas informé les acquéreurs.

Elle précise que la société AMC est intervenue à un très faible coût ce qui explique l’insuffisance des travaux et que Monsieur [B] [X] a repeint les chambres avant la vente pour masquer le désordre.

Elle considère que le silence de Monsieur [B] [X] s’est accompagné de manoeuvres frauduleuses.

Toutefois, comme dit précédemment, il n’est nullement démontré que, postérieurement à la réalisation des travaux, les problèmes d’infiltration et d’humidité aient persistés.

Si l’expert indique que les travaux réalisés n’ont pas permis de résoudre le problème lié au pont thermique, les travaux réalisés ne sont pas en cause, mais auraient dû, selon l’expert, être étendus au nez de refend verticaux et au nez de plancher haut du rez-de-chaussée

Aussi, les travaux d’embellissement réalisés par Monsieur [B] [X] ne sauraient démontrer le caractère intentionnel du manquement allégué dès lors qu’il pouvait légitiment penser, eu égard aux travaux réalisés, que le désordre était réparé.

Dès lors, la Sci Des Cadous ne démontre pas que Monsieur [B] [X] aurait eu connaissance de la persistance du désordre ni qu’en connaissance de cause il aurait intentionnellement gardé le silence. Elle ne caractérise ainsi aucune réticence dolosive à son égard et ses demandes indemnitaires ne sauraient prospérer.

En conséquence, faute de rapporter la preuve de la réunion des conditions d’application des articles 1130 et suivants du code civil, il convient de débouter la Sci Des Cadous de l’ensemble de ses demandes à ce titre.

3. Sur les autres demandes

— sur les dépens

Les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La Sci Des Cadous, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

La Sci Des Cadous, partie perdante, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles. Elle sera, en outre, condamnée à verser à Monsieur [B] [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, ainsi qu’une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires Les Chalets Guioline, représenté par son syndic en exercice la Sarl Citya [Localité 8].

— sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, celle-ci sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE la Sci Des Cadous de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Monsieur [B] [X] ;

CONDAMNE la Sci Des Cadous à payer à Monsieur [B] [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci Des Cadous à payer au syndicat des copropriétaires Les Chalets Guioline, représenté par son syndic en exercice la Sarl Citya [Localité 8], la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sci Des Cadous aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéfice de droit de l’exécution provisoire ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la vice-présidente et le greffier.

Le greffier La vice-présidente