TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

Chambre civile 1

N° RG 24/00582 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DG7Y

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Valentine CAILLE, Greffière lors des débats

Marie SALICETI, Greffière lors de la mise à disposition au Greffe,

DÉBATS : à l’audience publique du 23 Octobre 2025 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le dix huit Décembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

L’Association Syndicale LES TERRASSES DE FROMONTICA,

association syndicale libre dont le siège est sis [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, demeurant ès qualités au siège de l’association,

représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSE

S.A.S. PARATOS, SAS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 842 865 842,

dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [K] [U] domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Françoise ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant/postulant

EXPOSÉ DU LITIGE

L’association syndicale libre " les terrasses [Adresse 3] fromontica " est une association syndicale libre de propriétaires de terrains situés sur la Commune de [Localité 7] avec pour objet notamment l’établissement, la gestion et l’entretien de tous travaux destinés à permettre ou faciliter l’usage collectif des parties placées sous le régime de l’indivision forcée ; la répartition des dépenses entre les membres de l’association ; le recouvrement et le paiement de ces dépenses, et la gestion et la police des voies et ouvrages servant à la desserte de l’ensemble des lots, ainsi que l’application des dispositions du cahier des charges qui réglemente l’usage des parcelles dans l’intérêt commun.

La SAS PARATOS est propriétaire d’un lot AA n°180 au sein du lotissement [Adresse 4] situé sur la Commune de [Localité 7], acquis le 2 février 2019.

Invoquant des impayés, l’association syndicale les terrasses de fromontica, association syndicale libre a par exploit de Commissaire de justice en date du 19 avril 2024, fait citer à comparaître la SAS PARATOS devant le tribunal judiciaire de Bastia afin de la voir condamner à lui verser la somme de 17.343,26€ due au titre des cotisations et provisions appelés au 22 février 2024, majorée des intérêts de droit au taux légal augmentés de 1% par mois, à compter du 28 novembre 2023, outre 3.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’association syndicale « les terrasses de fromontica », par conclusions communiquées par voie électronique le 21 janvier 2025, demande au tribunal judiciaire de Bastia de bien vouloir :

Condamner la SAS PARATOS à lui payer la somme en principal de 17.343,26€ majorée des intérêts de droit au taux légal augmentés de 1% par mois, à compter du 28 novembre 2023,Condamner la même à lui payer la somme de 3.500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la même aux entiers dépens d’instance.

Elle invoque que la SCI PARATOS est redevable des charges appelées pour les exercices 2021 à ce jour, alors même que l’assemblée des propriétaires du lotissement a approuvé l’ensemble de ces exercices, et que le budget prévisionnel l’a également été, lors des assemblées générales des 4 août 2022 et 27 juillet 2023. Elle souligne que les nombreuses relances et la mise en demeure adressée le 28 novembre 2023 sont restées vaines. S’agissant de la contestation de la défenderesse concernant le montant de 8 238,16€ au titre du solde de charges de l’exercice 2020 se rapportant à une consommation d’eau froide, sur arrêté de charges du 31 décembre 2020 ; elle relève que le compteur de la défenderesse portait une consommation de 3 695m3, que le 7 septembre 2021, l’assemblée des propriétaires a approuvé les comptes clos le 31 décembre 2020, qu’elle n’a contesté ce montant que fin 2023, lorsqu’elle a été mise en demeure de payer. La demanderesse explique ne pas être responsable de la consommation de la défenderesse, qui peut être soit réelle, soit due à une fuite. Ainsi, elle fait valoir que la requise doit supporter le montant de ces consommations, car si la SAS PARATOS devait se voir par le tribunal exonérer du paiement de la somme de 8.165,95€ de consommation d’eau, cette somme ne disparaîtrait pas pour autant des comptes de la copropriété et devrait être assumée par la totalité des propriétaires.

La SAS PARATOS, par conclusions récapitulatives et responsives notifiées par voie électronique le 3 juin 2025, demande au tribunal judiciaire de Bastia de bien vouloir :

Annuler la somme de 8.165,95€ correspondant à une consommation d’eau non due sur l’année 2020 pour les causes visées aux motifs,Ordonner à l’association requérante, via son syndic, le Cabinet [Localité 8] d’établir un relevé actualisé après déduction de la somme de 8.165,95€ après avoir tenu compte du fait que la SAS PARATOS a mis en place un prélèvement de 500€ mensuel depuis le mois d’août 2024, pour apurer l’arriéré de charge,Subsidiairement,

Il lui sera accordé la possibilité de se libérer du montant de la somme de 8 165,95€ en 24 mensualités de 340,24€ à dater de la signification de la décision à intervenir,En tout état de cause,

Il échet de dire n’y avoir lieu au paiement d’une quelconque somme ni au titre des dispositions de l’article 700,Statuer ce que de droit sur les dépens.

A l’appui de ses demandes, elle explique qu’il a été fait injonction à la demanderesse de communiquer le relevé du compteur qu’aurait dû établir le syndic le 2 février 2019, lors de la mutation de son lot. Elle indique avoir dès réception de l’arrêté du montant des charges au 31 décembre 2020, adressé un courrier à la mairie de [Localité 7] le 2 septembre 2021, fournisseur d’eau du lotissement, pour obtenir des explications, en vain, elle en a fait de même auprès du syndic, le 25 septembre 2023 pour contester cette consommation d’eau. Elle souligne qu’aucune fuite n’a été constatée sur le réseau extérieur et intérieur de la maison de 2019 à 2021. Elle précise n’avoir eu aucune réponse du syndic, et avoir répondu dès réception de la mise en demeure, soit le 19 décembre 2023. Elle énonce qu’il est incompréhensible qu’elle soit le deuxième copropriétaire à afficher la plus grande consommation d’eau, sans pour autant occuper les lieux, que cette consommation lui a été imputée à tort, qu’elle n’est pas justifiée. Elle sollicite une actualisation du relevé après déduction de la somme de 8.165,95€, en tenant compte du prélèvement de 500€ mensuel mis en place depuis le mois d’août 2024 pour l’apuration de l’arriéré de charge. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement pour se libérer du montant de consommation d’eau en 24 mensualités de 340,24€ à dater de la signification de la décision à intervenir.

Par ordonnance en date du 11 juin 2025, le juge de la mise en état ordonnait la clôture de la procédure et renvoyait l’affaire à l’audience de plaidoirie du 23 octobre 2025, date à laquelle l’affaire était mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

I) Sur les demandes principales

L’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires a introduit des garanties de recouvrement pour les ASL, équivalentes à celles de la copropriété. Cette ordonnance a été ratifiée par la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004. Les ASL, qui sont des personnes morales de droit privé, sont régies par les dispositions du titre II de la présente ordonnance. Les ASL, qui sont des établissements publics à caractère administratif, sont régis par les dispositions des titres III à V de la présente ordonnance et par l’article L. 211-2 du code des juridictions financières. Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre. Les dettes de charges d’ASL, ne sont pas personnelles, elles sont dues par le nouveau propriétaire si elles n’ont pas été payées. Les articles 6 et 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 accordent désormais à toutes les ASL le droit de faire opposition au prix de vente de la propriété pour le montant des charges restants dues. Cette procédure est expressément alignée sur le régime de la copropriété (article 20 de la loi de 1965).

L’association syndicale libre peut agir en justice pour défendre ses droits et ceux de ses membres, notamment en cas de non-respect des statuts ou des obligations de paiement.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues s’il l’estime équitable compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, éventuellement en subordonnant l’octroi du délai à des conditions qu’il édicte.

L’association syndicale libre, demanderesse en paiement des charges doit rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées. Le juge qui octroie le bénéfice d’un délai de grâce peut autoriser le débiteur à différer son paiement jusqu’à une date déterminée ou à se libérer en divisant le paiement en plusieurs termes (report ou rééchelonnement du paiement des sommes dues). Le juge doit obligatoirement en fixer la durée.

En l’espèce, l’association syndicale libre « les terrasses de fromontica » sollicite la condamnation de la SAS PARATOS au paiement de la somme de 17 343,26 euros majorée des intérêts de droit au taux légal augmentés de 1% par mois à compter du 28 novembre 2023, en faisant valoir qu’elle ne s’est pas acquittée des sommes dues, malgré l’approbation des exercices courant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 par assemblées générales en date des 4 août 2022 et 27 juillet 2023, et les nombreuses relances et la mise en demeure adressée le 28 novembre 2023.

A l’appui de ses demandes, elle produit diverses pièces :

— les statuts de l’ASL [Adresse 5],

— un relevé de compte individuel de la SAS PARATOS,

— les appels de fonds charges courantes

— les appels de fonds travaux

— un procès-verbal d’assemblée générale du 22 septembre 2022,

— un procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 2023,

— une mise en demeure du 28 novembre 2023,

— un arrêté de charges au 31 décembre 2020,

— un procès-verbal d’assemblée générale du 7 septembre 2021

— un relevé individuel de consommation d’eau

La SAS PARATOS s’oppose au paiement de la somme de 8.165,95€ correspondant à une consommation d’eau non due sur l’année 2020 et sollicite l’actualisation du relevé après déduction de la somme de 8.165,95€ en tenant compte du prélèvement de 500€ mensuel mis en place depuis le mois d’août 2024, pour apurer l’arriéré de charge. Subsidiairement, elle demande un délai de 24 mois à 340,24€, pour s’acquitter de la somme de 8.165,95€. Elle fait valoir que la facture est exorbitante et incompréhensible, puisqu’aucune fuite n’a été constatée sur le réseau extérieur et intérieur de la maison de 2019 à 2021 et que les lieux ne sont pas occupés.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales en date des 7 septembre 2021, et 22 septembre 2022, que les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2020 et le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, ainsi que les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ont été approuvés. Il en résultait que la somme de 107.722,16€ restait à répartir au titre des charges courantes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2020, et que la somme de 43.000€ était prévue au titre du budget prévisionnel du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022.

De même, la somme de 37.073,22€ demeurait à répartir au titre des charges courantes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2021, et 43.000€ a été prévue au titre du budget prévisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Il s’en infère également que la SAS PARATOS était alors débitrice de la somme de 8.238,16€ au 31 décembre 2021, (9 238,16€ avant déduction de la provision de 1.000€) au titre des charges communes (1.072,21€ de charges communes générales et 8 165,95€ d’eau froide). Il était également constaté que des travaux de réfection du réseau d’eau potable étaient votés (résolution n°7) sur la partie haute du lotissement et des réseaux annexes. Le relevé d’index par lot témoignait quant à lui de la consommation de la SAS PARATOS, de 3 695m3.

Le procès-verbal d’assemblée générale en date du 27 juillet 2023, démontre quant à lui que les comptes de l’exercice clos du 31 décembre 2022, et le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ont également été approuvés. Ainsi, la somme de 89.153,11€ était à répartir au titre des charges courantes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2022, et la somme de 44.720€ était prévue au titre du budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

Il s’en infère en outre que la SAS PARATOS restait redevable de la somme de

8 130,33€ à la fin de l’exercice du 31 décembre 2022, soit 8130,33€ de solde débiteur à la date de fin d’exercice, et 8 953,46€ de solde de charges en attente d’imputation, soit un total en tenant compte du solde de charges de 17.083,79€ (approuvé par PV d’AG du 27 juillet 2023)

La SAS PARATOS a été mise en demeure le 28 novembre 2023 par la SAS CABINET [Localité 8], d’avoir à régler la somme en principal de 17.666,79€ au titre de charges et travaux impayés relatifs à la copropriété " [Adresse 5] " à [Localité 7]. Les diverses pièces, notamment le relevé de compte et les provisions établissent que la SAS PARATOS demeurait débitrice de la somme de 17.343,36€ au 4 mars 2024, au titre notamment des charges courantes, des appels de fond travaux, des provisions sur charge, et des frais de mise en demeure.

En outre, il importe de relever que la SAS PARATOS était représentée à l’ensemble des assemblées générales, et qu’elle a contesté la consommation d’eau par plusieurs courriers en date des 2 septembre 2021, 25 septembre 2023, du 19 décembre 2023 et du 26 janvier 2024, et a produit des attestations d’un architecte et d’un plombier indiquant l’absence de fuite dans son lot. Elle invoque encore que les relevés de consommation font apparaître une consommation anormalement élevée à son compteur. Néanmoins, ces éléments ne lui permettent pas de solliciter, dans le cadre de la présente instance, l’annulation de sa facture d’eau, au titre de ses charges de copropriétés qui ont été régulièrement approuvées.

Il s’infère ainsi de l’ensemble des éléments communiqués, et notamment de l’approbation des comptes, des relevés de compteurs, des appels de fonds et des arrêtés de charges, que la demande de condamnation en paiement de la SAS PARATOS, propriétaire au sein du lotissement [Adresse 4] situé sur la Commune de [Localité 7] est justifiée.

L’approbation des comptes par assemblée générale rend certaine liquide et exigible la créance de l’association syndicale libre à l’encontre de la SAS PARATOS, en l’absence de contestation par celle-ci des résolutions adoptées devant le tribunal judiciaire. En effet, l’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale a approuvé les comptes présentés, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. La SAS PARATOS ne fait état d’aucun recours à l’encontre des procès-verbaux d’assemblée générale, et atteste même, avoir mis en place un prélèvement de 500€ mensuel mis en place depuis le mois d’août 2024 pour l’apuration de l’arriéré de charge, qui ne concerne pas la consommation d’eau.

L’association syndicale libre « les terrasses de fromontica » ne conteste pas ensuite l’effectivité des versements de la défenderesse de 500€ par mois depuis août 2024 en apurement de l’arriéré de charge.

Il convient toutefois en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon lesquelles sont uniquement imputables au copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le demandeur, notamment les frais de mise en demeure et de relance, de réduire les sommes sollicitées à ce titre par l’association syndicale « les terrasses de fromontica ». Etant précisé que le juge conserve le contrôle du caractère nécessaire de ces frais, et reste vigilant sur les frais de relances et de constitution de dossier excessifs. Ainsi, au regard du relevé de compte produit par la demanderesse, il convient de déduire de la dette de la défenderesse, les sommes de 350€ (transmission avocat CTIC PARATOS), 110,12€ (Mise en demeure avocat CTIC PARATOS), 90€ et 90€ (Honoraires suivi CTIC PARATOS) soit 640,12€ au total, ces sommes étant excessives, d’autant qu’une demande a également été formulée au titre des frais irrépétibles pour les frais d’avocat.

A défaut de production d’un décompte actualisé, la condamnation sera prononcée dans la limite des sommes restant dues et déterminées par le juge au jour du jugement.

La SAS PARATOS sera donc condamnée au paiement de la somme de 16 703,14€ en deniers et quittance, déduction faite des paiements intervenus après août 2024, lesquels ne concernent pas la consommation d’eau litigieuse.

En l’absence d’éléments permettant d’apprécier la situation financière de la SAS PARATOS, la demande de délais de paiement sera rejetée.

La condamnation au principal emportera condamnation aux intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

II) Sur les demandes accessoires

La SAS PARATOS sera condamnée aux dépens.

L’association syndicale « les terrasses de fromontica » association syndicale libre, sollicite 3.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il ne paraît pas inéquitable de faire droit à sa demande à hauteur de 1.500€.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’existe aucun motif permettant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS PARATOS à payer à l’association syndicale « les terrasses de fromontica » au paiement de la somme de 16 703,14€ en deniers et quittance, déduction faite des paiements intervenus après août 2024 ;

DIT que la somme allouée ci-dessus portera intérêts au taux légal à compter du jour du jugement ;

DÉBOUTE la SAS PARATOS de l’ensemble de ses autres demandes, et notamment de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SAS PARATOS aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS PARATOS à payer à l’association syndicale « les terrasses de fromontica » la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT