TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 03 NOVEMBRE 2025

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 03 Novembre 2025

N° RG 24/00684 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FPWA

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au trois Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rédigé par madame [P] [Z], auditrice de justice, sous le contrôle de madame Leroy-Richard 1ère Vice-présidente et rendu le trois Novembre deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

Madame [I] [O], née le 07 Septembre 1973 à LANNION (22), demeurant 23 ancienne Voie Romaine Kervourdon – 22300 TREDREZ-LOCQUEMEAU

Représentant : Maître Corinne DEMIDOFF de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

ET :

Madame [D] [H], es qualité de représentante légale de l’agence [D]'Immo dont le siège social est 73 Rue de la Gare – 22420 PLOUARET

Représentant : M^e Régis ROPARS, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Par ordonnance du 15 février 2023 le Juge aux affaires familiales de Saint-Brieuc a notamment , attribué à Mme [I] [O] la jouissance à titre onéreux du domicile conjugal (bien propre de l’époux M. [R]).

Se prévalant notamment de l’absence d’entretien du bien par son épouse, M. [R] a initié une procédure d’incident le 14 février 2024, devant le juge aux affaires familiales, pour faire cesser ces modalités de jouissance et a produit au soutien de cette demande une attestation établie à sa demande par Mme [D] [H] agent immobilier exerçant sous l’enseigne [D]'Immo à laquelle était jointe des photographies prises par elle lors de la visite et en accord avec l’occupante des lieux.

Considérant que le contenu de l’attestation rédigée par l’agent immobilier porte atteinte à sa vie privée au visa de l’article 8 de la CEDH et 9 du code civil, Mme [O] a attrait cette dernière par acte délivré le 25 mars 2024, devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins d’être indemnisée du préjudice subi par cette faute.

Dans ses dernières écritures notifiées le 21 février 2025 par voie électronique, au visa des articles 1240 et 9 du Code civil et de l’article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des Libertés fondamentales, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, Mme [I] [O], demande au tribunal de condamner Mme [H] ès-qualité à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, 2.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens.

Pour prétendre obtenir l’indemnisation constitué d’une préjudice d’atteinte à son image et à sa vie privée, la demanderesse soutient que l’agent immobilier a dépassé le mandat confié ou fait usage de ce dernier de façon détournée, en prenant certaines photographies et en les commentant non pas dans le cadre d’une démarche d’évaluation du bien (toilette moisi) dans la perspective d’une vente mais dans l’idée de n’objectiver qu’ un manque d’entretien ou une occupation inadaptée des lieux (photographies de la salle de bain comprenant du désordre notamment).

Elle considère que cette faute lui cause un préjudice moral en lien avec la violation de son intimité en insinuant une absence d’entretien.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, Mme [D] [H], ès qualité de représentante légale de l’agence [D]'Immo, demande au tribunal de débouter Mme [O] de toutes ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute, qu’elle a visité l’immeuble à la demande du propriétaire après avoir déterminé avec l’occupante le jour et l’heure du rendez-vous, que les photographies ont été prises dans un but commercial et non dans l’intention de nuire à Mme [O]. Elle souligne qu’elle a remis une évaluation tenant compte du marché et des travaux à réaliser.

Elle précise que si la maison n’a pas été mise en vente, elle n’est pas responsable de l’usage détourné que la mandant a fait des clichés pris.

Elle considère qu’en toute état de cause Mme [O] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle prétend avoir subi.

SUR CE :

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

Aux termes de l’article 9 alinéa 1 du Code civil « chacun a droit au respect de sa vie privée ».

La vie privée est la sphère d’intimité de la personne, elle se définit par opposition à la vie publique. Cette vie privée à vocation à rester à l’abri des regards d’autrui et ce droit à la vie privée est protégé au titre des droits de la personnalité.

Ce droit à la vie privée s’étend également à la protection de l’image et notamment à l’image du logement. Selon la jurisprudence, le droit à la vie privée s’étend « à la présentation interne des locaux constituant le cadre de son habitat, l’utilisation faite des photographies qui en sont prises sont soumises à l’autorisation de la personne concernée ».

Par ailleurs le code de déontologie des agents immobiliers impose à ceux qui exercent cette profession une obligation de loyauté, de prudence et de respect des droits des occupants.

En l’espèce, Mme [H], agent immobilier, a été mandatée par M. [R] pour évaluer le bien immobilier dont il est le propriétaire et dont Mme [O] à la jouissance dans le cadre d’une procédure en divorce. Elle s’est rapprochée de l’occupante pour déterminer le jour et l’heure de la visite.

Dans ces circonstances elle s’est présentée à l’adresse de l’immeuble, a pénétré dans le logement et a pris les clichés litigieux.

De l’examen de l’évaluation et des photographies sensés étayer la proposition de prix et permettre la vente de l’immeuble dans l’intérêt du propriétaire, il ressort que Mme [H] a pris 53 clichés ; dont seuls 6 d’entre eux (les plus grands) étaient nécessaires à permettre l’évaluation du bien, sa présentation en agence et obtenir des contacts de clients dans la perspective de visites.

Les autres clichés (salle de bain encombrée de linge entre-autre) et les annotations (toilette moisi, manque d’aération, velux noir, velux tout moisi, lavabo bouché à l’étage, trou dans une chambre à l’étage…) étaient nécessairement destinés non pas à évaluer l’immeuble ni à le mettre à la vente mais à rendre compte au propriétaire des conditions de vie de l’occupante rappelant que l’estimation vénale d’un bien immobilier se base sur plusieurs critères et notamment la zone géographique, la surface, les caractéristiques du logement, l’existence d’aménagements spécifiques telle une piscine ou une véranda, les prix pratiqués sur le marché foncier ou encore l’état général du bien immobilier sans nécessiter autant de prises de vues.

Si Mme [H] était restée dans son périmètre d’action en qualité d’agent immobilier, elle n’aurait pas pris de telles photographies susceptibles d’être utilisées à d’autres fins et dépassant le simple droit d’accès et de visite du bien dans la perspective d’une évaluation.

Ces clichés, qui ont été remis en totalité à M. [R] (qui n’a d’ailleurs pas mis en vente le bien) ont contribué à permettre à ce dernier de porter atteinte à la vie privée de Mme [O] en les produisant en justice pour soutenir une demande de modification de mesure provisoire et auraient pu être consultées par toute autre personne au sein de l’agence.

De ce développement il s’infère que Mme [H] a dépassé son mandat d’agent immobilier et trangressé les règles de loyauté, de prudence et de respect des droits des occupants régissant sa profession en profitant de son mandat pour prendre de nombreux clichés de l’intérieur de la maison relatifs pour beaucoup aux conditions de vie de l’occupante et en les commentant comme elle l’a fait.

Elle a donc commis une faute professionnelle portant atteinte la vie privée et au droit à l’image de Mme [O].

***

Le préjudice moral se définit comme un préjudice immatériel que subit une personne et qui porte atteinte à son honneur, à sa réputation, à sa vie privée ou encore à ses sentiments.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts Mme [O] produit une attestation de Mme [G] [E] rédigée le 10 novembre 2024 dans laquelle elle déclare être une amie de Mme [O] et avoir constaté au travers de leurs discussions que dernièrement Mme [O] était perturbée par la visite d’une personne à son domicile qui a pris des photographies sans son accord et qu’elle ressent cela comme une violation de l’intimité. [Y] [R], fille du couple, précise également dans une attestation que cette visite photographiée a été source de perturbation pour les occupants du logement.

Sans qu’il soit nécessaire de produire un certificat médical, il est clairement établi, que la violation de la vie privée dans le contexte sus rappelé du divorce avec M. [R] a nécessairement causé un préjudice moral à Mme [O] qui aura du mal à refaire confiance à un professionnel de l’immobilier notamment.

Par ailleurs, ces photographies sont toujours en possession de Mme [H], de sorte que Mme [O] peut craindre une utilisation de ces dernières ou qu’elles se trouvent en possession d’un tiers à raison notamment des développements de la défenderesse qui dénie toute faute professionelle.

En réparation du préjudice subi par Mme [O] il convient de lui allouer 8 000 €.

***

Mme [H] qui succombe supporte les dépens et est condamnée à payer à Mme [O] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe

CONDAMNE Mme [D] [H], ès qualité de représentante légale de l’EURL [D]'Immo à payer à Mme [I] [O] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [D] [H], ès qualité de représentante légale de l’EURL [D]'Immo aux dépens et à payer à Mme [I] [O] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE