TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 FEVRIER 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/12156 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YPEU

N° de MINUTE : 25/00105

Madame [J] [N] épouse [G]

née le 13 Mai 1970 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [Y] [N]

née le 23 Juin 1968 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Ayant pour Avocat :

Maître David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 0630

DEMANDEURS

C/

Monsieur [R] [D]

né le 27 Octobre 1989 à [Localité 8] (ROUMANIE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [V] [D]

née le 28 Février 1983 à [Localité 10] (ROUMANIE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour Avocat :

Maître Alexandra DUFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1113

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Décembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé des 3, 6 et 8 juillet 2023, Mme [N] épouse [G] et Mme [N] ont consenti à M. et Mme [D] une promesse synallagmatique de vente stipulée sous conditions suspensives et portant sur un bien situé [Adresse 1], moyennant un prix de 293 000 euros, la vente devant être réitérée par acte authentique au plus tard le 3 octobre 2023.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 10 octobre 2023, Mme [N] épouse [G] et Mme [N] ont mis en demeure M. et Mme [D] d’avoir à justifier de l’échec de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

C’est dans ces conditions que Mme [N] épouse [G] et Mme [N] ont, par actes d’huissier du 18 décembre 2023, fait assigner M. et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

Avisés à étude, M. et Mme [D] n’ont pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 9 décembre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 février 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leur assignation introductive d’instance, Mme [N] épouse [G] et Mme [N] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— dire et juger recevables et bien fondées les demandes de Mme [N] épouse [G] et Mme [N] ;

— juger réalisée la condition suspensive d’obtention du prêt prévue dans le compromis de vente en date du 8 juillet 2023 en l’absence de respect des délais contractuels d’obtention ou de refus de crédit par les époux [D], acquéreurs ;

— juger fautive la renonciation unilatérale à l’achat des acquéreurs ;

— prononcer la caducité du compromis de vente à compter du 19 octobre 2023 ;

— condamner solidairement M. et Mme [D], à leur verser la somme de 30 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation prévue dans le compromis de vente ;

— condamner solidairement M. et Mme [D] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et Mme [D] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement de la clause pénale

En vertu de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au bénéficiaire d’une promesse de vente conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, soumis à une exigence de loyauté, de prouver qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Civ. 1, 13 novembre 1997, n° 95-18276 ; Civ 3, 4 mai 2016, n° 11-11.339). A défaut d’une demande de prêt correspondant aux stipulations de la promesse de vente, la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt est réputée accomplie en application de l’article 1178 du Code civil (Civ. 1, 13 novembre 1997, n° 95-18276).

En l’espèce, il doit d’abord être observé que le contrat stipule une clause pénale et non une indemnité forfaitaire d’immobilisation.

Il est ainsi stipulé en page 14 que :

« les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 3 octobre 2022 […].

La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

• invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trente mille euros (30000 €),

• ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. »

Il est constant que la vente n’a pas été réalisée et que, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 10 octobre 2023, Mme [N] épouse [G] et Mme [N] ont mis en demeure M. et Mme [D] d’avoir à justifier de la réalisation de la condition suspensive ou de régler le montant de la clause pénale.

Il convient donc d’envisager la réalisation de la condition suspensive de prêt, la charge de la preuve reposant sur les bénéficiaires de la promesse qui, n’étant pas constitués, ne justifient d’aucune démarche.

La condition suspensive doit, en conséquence, être réputée accomplie du fait de la défaillance de M. et Mme [D].

Mme [N] épouse [G] et Mme [N] peuvent donc légitimement réclamer le paiement de la clause pénale.

Son montant apparait cependant excessif, Mme [N] épouse [G] et Mme [N] ne justifiant d’aucun préjudice.

La clause sera ainsi réduite à la somme de 15 000 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M. et Mme [D], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. et Mme [D], condamnés aux dépens, sera condamné à payer à Mme [N] épouse [G] et Mme [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. et Mme [D] à payer à Mme [N] épouse [G] et Mme [N] la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale ;

MET les dépens à la charge de M. et Mme [D] ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [D] à payer à Mme [N] épouse [G] et Mme [N] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT