TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

JUGE DE L.'EXÉCUTION

Procédure de saisie immobilière

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 06 Mai 2025

N° RG 24/00040 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FV6D

N° minute

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Françoise LEROY-RICHARD

GREFFIER : Madame Annie-France GABILLARD

ENTRE :

S.A. BANQUE CIC OUEST, société anonyme au capital de 83 780 000 €, immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 855 801 072, dont le siège social est sis 2 avenue JC Bonduelle – 44040 NANTES CÉDEX 1

Représentant : Maître Sandrine GAUTIER de la SCP ELGHOZI-GEANTY-GAUTIER-PENNEC, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

DEMANDERESSE

CRÉANCIER POURSUIVANT

d’une part,

ET :

Madame [G] [T] [B], née le 24 novembre 1994 à NIORT (79), de nationalité française, demeurant Chez Monsieur [F] [Z] – 42 rue de Tréguier – 22300 LANNION

Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

DÉFENDEUR

DÉBITEUR SAISI

ET ENCORE

S.A. BANQUE CIC OUEST, dont le siège social est sis 2 Avenue JC Bonduelle – 44040 NANTES CÉDEX 1,

Représentant : Maître Sandrine GAUTIER de la SCELGHOZI-GEANTY-GAUTIER-PENNEC, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

CRÉANCIER INSCRIT

d’autre part,

Suivant acte authentique en date du 31 décembre 2020, la SA banque CIC Ouest a consenti à Mme [G] [B] un prêt modulable 30047 14084 00020439501 d’un montant de 95 445 € remboursable en 15 années au taux fixe de 0,95 % et au TAEG de 1,32 %.

Le remboursement de ce prêt était garanti par une inscription de privilège de prêteur de deniers et une inscription d’hypothèque conventionnelle prise sur le bien et publiée au service de la publicité foncière de Lannion le 18 janvier 2021 volume 2021 V numéro 82 et 83.

Se prévalant d’incidents de paiement, la banque a mis en demeure Mme [B] de régulariser la situation et lui a notifié le 21 mars 2024 la déchéance du terme et partant exigibilité immédiate du prêt consenti en lui demandant paiement de la somme de 86 275,13 €.

C’est dans ces circonstances que la banque a délivré à Mme [B] un commandement de payer valant saisie immobilière par acte du 2 septembre 2024 ; commandement publié au service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 8 octobre 2024 sous les références volume 2024 S n°48.

A même requête, la banque a assigné la débitrice à comparaître à l’ audience d’orientation et a dénoncé l’assignation aux créanciers inscrits par actes du 15 novembre 2024 ; le cahier des conditions de vente ayant été déposé le 18 novembre 2024.

Elle demande au visa des articles L.311-2,-4,-6 et R 322-15 à 29 du code des procédures civiles d’exécution, de :

• vérifier que les conditions des articles L.311-2, -4, -6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

• statuer sur une éventuelle contestation et demandes incidentes et déterminer les modalités de poursuite de la vente ;

• constater qu’elle agit en vertu d’un titre et qu’elle est titulaire d’une créance liquide et exigible ;

• constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;

• statuer sur les éventuelles contestations et les demandes incidentes ;

• fixer le montant de la créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de 86 450,34 € outre les intérêts postérieurs au taux de 0,95 % l’an, l’assurance au taux de 0,50 % à compter du 16 mai 2024 jusqu’à la date effective du paiement et les frais de procédure ;

• déterminer les modalités de poursuites de la vente en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou la vente forcée.

Dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

— fixer la date conformément à l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions générales de vente à la somme de 40 000 € ;

— désigner la SELARL Juris.actes commissaire de justice à Lannion, qui a établi le procès-verbal descriptif des biens, pour assurer la visite des biens saisis au moins 10 jours avant la vente en se faisant assister si besoin d’un serrurier de la force publique ;

— dire que ledit commissaire de justice pourra se faire assister lors de l’une de ces visites, de l’expert qui a établi les diagnostics imposés par la réglementation en vigueur, afin que ce dernier puisse réactualiser ;

— dire que la décision intervenue, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifié préalablement aux occupants des biens ainsi, autres que les propriétaires ;

— ordonner l’emploi des dépens privilégiés de vente, coûts desdits divers diagnostics dont distraction au profit de la SCP représentant le créancier poursuivant.

Dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée :

— s’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, des conditions particulières de la vente ;

— dire que le prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du notaire de payer divers frais et la plus-values éventuelles sur le produit de la vente ;

— dire que les frais de poursuite taxés ainsi que les frais de mainlevée des inscriptions seront à la charge de l’acquéreur, en sus prix de vente, conformément à l’article R322-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que le prix de vente devra être réglé, aux fins de consignation, en un chèque libellé à l’ordre de la Caisse des dépôts et consignations ;

— dire que le débiteur devra rendre compte créancier poursuivant, et sur sa demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble ;

— fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder 4 mois ;

— rappeler que la vente se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente ;

— taxer les frais de poursuite de l’avocat poursuivant.

Mme [B] a constitué avocat.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 18 mars 2025.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 5 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, le créancier poursuivant réitère ses demandes devant le juge de l’exécution après que ce dernier ait débouté Mme [B] de ses demandes

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, Mme [B] demande au juge de l’exécution de fixer le montant de la mise à prix à 60 000 € et de ramener à 0 € l’indemnité conventionnelle ;

En conséquence, elle demande à être l’autorisée à vendre le bien immobilier à l’amiable au prix de 100 000 € nets vendeur.

SUR CE :

Sur les contestations

Mme [B] prétend voir augmenter la mise à prix du bien saisi à 60 000 € compte tenu des prix du marché et notamment d’une évaluation réalisée par un agent immobilier.

Elle prétend également à la réduction de l’indemnité conventionnelle qui s’analyse selon elle comme une clause pénale réductible par le juge.

Enfin elle prétend également pouvoir vendre le bien à l’amiable au prix minimum de 100 000 €.

Le créancier poursuivant s’oppose à la demande de réduction de la mise à prix au motif que Mme [B] fonde sa demande sur un mandat de vente qui ne correspond pas à une évaluation mais seulement au prix qu’elle souhaite vendre l’immeuble et à défaut pour la débitrice de démontrer que des offres ont été réalisées.

Il soutient qu’une mise à prix de 60 000 € est raisonnable.

La banque s’oppose également à la réduction de l’indemnité conventionnelle prévue par le contrat qui fait la loi des parties et dans la mesure où elle a vocation à compenser le préjudice qu’elle subit du fait de l’exigibilité anticipée du prêt.

Enfin elle considère que les pièces produites sont insuffisantes à démontrer qu’une vente amiable puisse aboutir.

***

Il ressort des pièces que si dans le cahier des conditions de vente le créancier prétendait à une mise à prix de 40 000 €, ce dernier considère dorénavant qu’une mise à prix à 60 000 € est raisonnable, comme le propose d’ailleurs la débitrice de sorte que la mise à prix peut être fixée à cette somme en cas de vente forcée.

En outre si l’indemnité de résiliation peut être assimilée à une clause pénale et que le juge tient de différentes dispositions légales la possibilité de la réduire ou de la majorer, même d’office, Mme [B] qui a souscrit l’emprunt en décembre 2020 et qui est défaillante dans son remboursement depuis le début de l’année 2024 sans donner d’explication en lien avec un évènement de la vie l’ayant placée dans une situation l’empêchant de respecter les termes de l’amortissement, il convient de la débouter de sa demande de réduction totale de l’indemnité.

En revanche, tenant compte de la durée du contrat et des remboursements réalisés en début de contrat, le préjudice consécutif à la résiliation anticipée est légèrement inférieur aux 7 % prévus par le contrat et sollicité par la banque de sorte que l’indemnité peut être ramenée à la somme de 4 500 € au lieu des 5 644,17 € réclamés.

Sur la demande de vente

Sur le bien-fondé de la mesure de saisie

Selon l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution : « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

Comme dit plus haut la saisie est poursuivie, sur le fondement d’un titre exécutoire après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux et portant sur un immeuble situé 19 A rue Jean Savidan à Lannion.

Ce commandement a été publié au Service de la publicité foncière de Saint-Brieuc le 8 octobre 2024 sous les références volume 2024 S n°48.

La SA banque CIC ouest est donc créancière de Mme [B] en vertu de l’acte authentique décrit plus haut, ce que ne conteste pas cette dernière.

Les conditions posées l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution sont remplies puisque la SA CIC ouest dispose d’un titre exécutoire et que sa créance est exigible.

Sur le montant de la créance :

Dans l’assignation la banque demande de voir fixer sa créance à la somme de 86 450,34 € outre les intérêts postérieurs au taux de 0,95 % l’an, l’assurance au taux de 0,50 % à compter du 16 mai 2024 jusqu’à la date effective du paiement et les frais de procédure.

Elle produit un décompte actualisé au 21 janvier 2025 faisant état d’une créance de 87 149,96 € comprenant l’indemnité conventionnelle qu’elle a déterminé à hauteur de 5 644,17 €.

Cependant ladite indemnité étant réduite à 4 500 € dans le cadre du présent jugement il y a lieu de déterminer la créance de la banque en tenant compte de la modification apportée à ce poste.

Par ailleurs la banque actualise le montant des sommes dues au titre de l’assurance, postérieurement à la déchéance du terme, alors que précisément le contrat d’assurance est résolu de sorte qu’il ne sera pas fait droit aux sommes réclamées sur ce poste postérieurement au 21 mars 2024.

Le décompte se présente donc comme suit :

Capital : 79 960,95 €

Intérêts : 1 199,91 €

Assurance : 106,94 €

Indemnité conventionnelle : 4 500 €

Total : 85 767, 80 €

outre intérêts au taux de 0,95 % à compter du 2 janvier 2025 jusqu’à la date effective de paiement.

Sur le bien saisi

Le bien saisi consiste en des droits immobiliers situés sur la commune de Lannion (Côtes-d’Armor) 19 A rue Saint-Jean Savidan comprenant les fractions d’un immeuble en copropriété dénommé « résidence Gauguin » comprenant :

Le lot 1 : au premier étage, un appartement comprenant, entrée, dégagement, salle de séjour, chambre, cuisine, salle de bains, WC et placards et les 1319/10 000ème des parties communes générales de l’immeuble ;

Le lot 11 : une cave privative aspectée sur le dégagement commun et les 19/10 000 ème des parties communes générales de l’immeuble.

Règlement de copropriété : l’ensemble immobilier dont dépendent les lots ci-dessus désignés a fait l’objet d’un état descriptif de division contenant règlement de copropriété déposé en l’étude de Maître [V] [N], notaire à Lannion, le 15 avril 1992, publié au service de la publicité juin 1992 volume 1992 P numéro 2047.

Le vendeur a déclaré à l’acte :

Que l’affectation des biens objet des présentes est depuis 1993 à usage professionnel ;

Que la désignation des parties privatives du lot 1 est depuis cette date la suivante : entrée, salle d’attente, salle de consultation, salle de bains, WC, pièce avec évier, chauffe avec chauffe-eau ; avoir informé l’administration fiscale du changement d’affectation du bien ;

Que la matrice cadastrale confiance affectation fiscale ;

Que la destination à usage professionnel du lot ne contrevient pas aux dispositions du règlement de copropriété.

Le tout cadastrée section AK numéro 491 contenance 01a 69ca.

Ces biens immobiliers objet de la saisie constituent des droits saisissables.

La condition posée par l’article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution est ainsi remplie.

Il sera donc constaté que la saisie porte sur des droits saisissables.

Sur la demande de vente amiable

L’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le débiteur saisi peut demander l’autorisation de vendre à l’amiable le bien saisi.

En application de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, la vente amiable du bien saisi peut être autorisée si elle est conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché diligence éventuelle du débiteur.

En l’espèce, Mme [B] demande la possibilité de vendre le bien immobilier à l’amiable et produit un mandat de vente passé le 14 novembre 2024 en l’étude de maître [J] [L] notaire à Lannion, par lequel elle mandate ce dernier pour vendre le bien au prix de 125 000 €.

Tenant compte des sommes dues à la banque et de la valeur de l’immeuble et de sa nature (immeuble affecté à une activité professionnelle), il convient de faire droit à la demande de vente amiable de Mme [B] en précisant que le prix plancher de celle-ci ne pourra être inférieur à la somme de 100 000 € net vendeur frais et émoluments en plus à la charge de l’acquéreur.

En outre cette vente amiable devra respecter les règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution notamment concernant la consignation du prix de vente à la caisse des dépôts et consignations ainsi que le règlement par l’acquéreur en plus du prix de vente des frais taxés et émoluments de vente tarifiés.

Sur les frais et dépens

Afin de permettre au créancier poursuivant d’être dédommagé des frais de poursuite par l’acquéreur lors de la conclusion de la vente, il convient de taxer les frais poursuites à la somme de 3 135,31 € lesquels seront payables en sus du prix de la vente et non employés en frais privilégiés de vente, conformément à l’article R.322-58 du code de procédure civile exécution.

Sur la date de l’audience de rappel

En application de l’article R.322-21 alinéa 3 du code de procédure civile exécution il y a lieu de fixer la date à laquelle l’affaire sera rappelée au sein du dispositif de la présente décision afin de procéder aux vérifications prescrites par l’article R.322-25 du code de procédure civile exécution,, étant rappelé qu’à cette date le juge de l’exécution ne pourra accorder un délai supplémentaire d’une durée maximum de trois mois que si le débiteur saisi justifie d’un engagement écrit d’acquisition et afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel et rendu par mise à disposition au greffe ;

Constate que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire ;

Constate que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;

Fixe la mise à prix à 60 000 € en cas de vente forcée ;

Fixe la créance de la SA CIC ouest à l’encontre de Mme [B] à la somme de : 85 767, 80 € outre intérêts au taux de 0,95 % à compter du 2 janvier 2025 jusqu’à la date effective de paiement ;

Autorise Mme [B] à vendre à l’amiable le bien saisi ;

Fixe à 100 000 € net vendeur la somme en deçà de laquelle la propriété ne peut être vendue ;

Taxe les frais de poursuite à la somme de 3 135,31 € ;

Rappelle que ces frais, en sus du prix, seront à la charge de l’acquéreur de l’immeuble ;

Rappelle que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et de ses frais taxés ;

Fixe la date à laquelle il sera procédé à la vérification de la vente amiable à l’audience du :

Mardi 16 septembre 2025 à 14 h 00

Au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc ;

Annexe Sévigné ;

22 000 Saint-Brieuc.

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXÉCUTION