Du 01 juillet 2025

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/00773 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2GBS

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[W] [E]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Olivier KREBS

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 01 juillet 2025

JUGE : Madame Emmy-Lou SIMARD, Magistrate

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 11] N° 824 541 148

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, Avocat au barreau de LYON, membre de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA (Plaidant) et par M^e Olivier KREBS, Avocat au barreau de BORDEAUX (Postulant)

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [E]

né le 17 Novembre 1998 à [Localité 10]

[Adresse 6] [Adresse 3]

[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 26 décembre 2023, à effet de la même date, Monsieur [Z] [P] a consenti à Monsieur [W] [E] un bail d’habitation portant sur un logement meublé situé au [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 510 euros et des provisions sur charges de 20 euros.

Par acte en date du 25 décembre 2023, Monsieur [Z] [P] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE, garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué susvisé.

Suite à divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui lui a réglé la somme de 3.180 euros due par le locataire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a par suite fait délivrer le 22 octobre 2024 à Monsieur [W] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 3.180 euros.

Par acte de commissaire de Justice en date du 5 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [W] [E], devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux visas des dispositions des articles 1103, 1217, 1224 et suivants, 1231-1, 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

La dire et la juger recevable et bien fondée en son action, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [W] [B] conséquence,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [E] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique. En toute hypothèse,

Condamner Monsieur [W] [E] à lui payer la somme de 5.300 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 octobre 2024 sur la somme de 3.180 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges. Condamner Monsieur [W] [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux. Condamner Monsieur [W] [E] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit. Condamner Monsieur [W] [E] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025.

Lors de cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales et a actualisé sa créance à la somme de 6.890 euros selon décompte du 15 avril 2025.

Elle indique qu’en sa qualité de caution ayant réglé les impayés de loyer de Monsieur [W] [E] au bailleur, elle est subrogée dans ses droits et a qualité pour agir à l’encontre du locataire en paiement des loyers, en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail et ses conséquences.

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire, elle précise que le commandement de payer vise expressément la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et que ses causes n’ont pas été réglées par Monsieur [W] [E] dans le délai de deux mois.

Sur la résiliation du bail, elle indique que le non règlement du loyer par Monsieur [W] [E] est un manquement grave qui la justifie.

Sur les impayés, elle expose que la citation en justice a été délivrée dans le délai triennal prévu à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’aucune prescription n’est encourue. Elle ajoute être subrogée dans les droits et actions du bailleur sur les sommes à recouvrir au titre de l’impayé de loyer lequel comprend le loyer, les charges récupérables, les taxes locatives inscrites au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail. Sur ce dernier point, elle précise être subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [W] [E] au titre des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Monsieur [W] [E], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 1er juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le défaut de comparution de Monsieur [W] [E] :

En l’absence des défendeurs régulièrement assignés et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Monsieur [W] [E], assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’ayant pas comparu, il convient de statuer aux vus des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, par jugement réputé contradictoire en premier ressort.

Sur la subrogation :

L’article 2305 du code civil dispose que « la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.»

L’article 2306 du même code dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »

L’article 1346-1 du même code prévoit que « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 1346-4 alinéa 1er du même code civil dispose que « la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. »

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour justifier de sa qualité de créancier subrogé dans les droits du bailleur à l’égard du locataire, verse aux débats :

le contrat de location conclu le 26 décembre 2023, entre Monsieur [Z] [P], bailleur, et Monsieur [W] [E], locataire, portant sur un logement meublé situé au [Adresse 5] à [Localité 9] contrat de cautionnement conclu le 25 décembre 2023 entre elle et Monsieur [Z] [P], portant sur le contrat de bail précité, qui prévoit en son article 8.1 « engagement du bailleur » que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. » la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale, qui dispose en son article 7.1 de que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »trois quittances subrogatives émises les 9 septembres 2024, 8 janvier et 8 avril 2025. Cette dernière portant sur un montant de 6.890 euros.

Ces éléments permettent d’établir que la caution a été actionnée et que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa qualité et de son intérêt à agir en qualité de créancier subrogé dans les limites de la subrogation ; l’ensemble des droits du bailleur, y compris une action en résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers et des charges.

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a qualité à agir.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 29 avril 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 octobre 2024, conformément à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En conséquence, l’action en résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 26 décembre 2023, à effet de la même date, contient une clause résolutoire (article VII. Clause résolutoire), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 octobre 2024 à Monsieur [W] [E] pour la somme en principal de 3.180 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier. Ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification, la dette s’étant au contraire aggravée. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 décembre 2024.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [W] [E] et de tout occupant de son chef sera ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des provisions sur charges.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré et des indemnités d’occupation :

L’article 1103 du code civil prévoit que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte du 15 avril 2025 démontrant que Monsieur [W] [E] est débiteur de la somme de 6.890 euros (échéance du mois d’avril incluse) ainsi que la dernière quittance subrogative signée électroniquement par le bailleur en date du 8 avril 2025 selon laquelle elle lui a versé la somme totale de 6.890 euros au titre de sa garantie, somme correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges impayés au titre des mois de mars 2024 à mars 2025. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve donc subrogée pour cette somme dans les droits et actions du bailleur.

En l’absence de preuve du paiement des sommes visées par le décompte précité, le SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande.

En conséquence, Monsieur [W] [E] sera condamné au paiement de la somme de 6.890 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.180 euros, de l’assignation sur la somme de 2.120 euros et du présent jugement sur le surplus.

Monsieur [W] [E] sera en outre condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de mai 2025 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [W] [E], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers délivré le 22 octobre 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de condamner Monsieur [W] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Déclare la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en ses demandes ;

Constate la résiliation du bail à effet du 23 décembre 2024, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

Condamne Monsieur [W] [E] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 5] à [Localité 8] ;

Ordonne à défaut pour Monsieur [W] [E] de libérer volontairement les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté des provisions sur charges (530 euros en avril 2025), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

Condamne Monsieur [W] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.890 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 sur la somme de 3.180 euros, du 5 février 2025 sur la somme de 2.120 euros et du présent jugement sur le surplus ;

Condamne Monsieur [W] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de mai 2025 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ;

Condamne Monsieur [W] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [E] aux dépens incluant le coût du commandement de payer ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La greffière La juge des contentieux de la Protection