TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 02 JUIN 2025

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 02 Juin 2025

N° RG 23/00555 – N° Portalis DBXM-W-B7H-FFIK

FLR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame VOLTE, Magistrate honoraire juridictionnelle

GREFFIER. : Madame VERDURE lors des débats et Madame DUJARDIN pour la mise à disposition ;

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Mars 2025.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le deux Juin deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l’issue des débats .

ENTRE :

Monsieur [Y] [C] né le 25 Août 1964 à LONDRES (Royaume Uni), demeurant 114, Landmark Drive – 29651 GREER SOUTH CAROLINA (USA) -

Représentant : M^e Laure FAUVET, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant – Représentant : M^e Sarah BRIGHT THOMAS,de la SELARL BRIGHT AVOCATS, avocats au barreau de Toulouse, avocats plaidant ;

ET :

La S.A. GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis 21 Bd Malesherbes – 75008 PARIS – défaillante

Maître [I] [Z] née le 13 Juillet 1980 à DEAUVILLE (14800), demeurant 4, rue du Clos Maréchal – BP 22 – 22170 PLOUAGAT – Représentant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats postulant – Représentant: Maître Carine PRAT, membre de la SELARL EFFICIA, avocats au Barreau de Rennes, avocats plaidant ;

La S.A.R.L. agence BEL AIR HOMES, dont le siège social est sis 11 rue du Bel Air – 56160 LIGNOL – Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Courant mai 2017, M. [Y] [C] a confié à la SARL Bel air homes agence immobilière ayant pour agent commercial Mme [F], la vente d’un bien immobilier situé à Kerimerc’h 22 170 Bringolo.

Promis à la vente à M. [D] [J] et Mme [K] [S] au mois de juillet 2018, la réitération devait intervenir le 11 octobre 2018 pardevant maître [E] [R] notaire à Chatelaudren en présence d’un représentant de l’agence immobilière.

N’ayant pas perçu le prix de vente de l’immeuble, M. [Y] [C] a assigné par actes d’huissier des 2 et 7 mars 2023 l’agence immobilière et le notaire devant le tribunal judiciaire de Saint- Brieuc au visa des articles 1217 et 1240 du code civil pour être indemnisé par eux du préjudice qu’il prétend subir à raison de leurs fautes.

L’affaire a été enregistrée sous le n° de RG 23 0555.

Par acte d’huissier du 11 septembre 2023 la SARL Bel air homes agence immobilière a appelé en garantie son assureur la SA Gan assurances.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° de RG 23 1899 et jointe à la précédente.

La SA Gan assurances n’a pas constitué avocat.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 14 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, M. [Y] [C] demande au tribunal de :

— condamner solidairement maître [I] [Z] et la SARL Bel air homes à l’indemniser de divers préjudices financiers :

—  60 769,50 € ;

—  2 277,06 € au titre des intérêts d’emprunt ;

—  2 610 € au titre de l’assurance prêteur.

— condamner solidairement maître [I] [Z] et la SARL Bel air homes à payer les dépens et 12 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 18 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, maître [I] [Z] demande au tribunal de :

— débouter M. [Y] [C] de ses demandes dirigées contre elle ;

— condamner subsidiairement la SARL Bel air homes à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle à la demande de M. [C] ;

— condamner en tout état de cause M. [Y] [C] à supporter les dépens et à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 27 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés la SARL Air homes agence demande au tribunal de :

— débouter M. [Y] [C] de ses demandes ;

— condamner subsidiairement la SA Gan assurances à la garantir des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge à la demande de M. [C] ;

— condamner en tout état de cause M. [Y] [C], maître [I] [E] [R] et la SA Gan assurances à supporter les dépens et à lui payer la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Considérant avoir été victime d’une fraude commise par un tiers, par usurpation d’identité numérique, fraude rendue possible par la négligence du notaire et de l’agence immobilière selon M. [C], ce dernier recherche la responsabilité contractuelle de l’agence et délictuelle du notaire pour avoir été négligents dans leurs obligations de vigilance et de conseil en ne vérifiant pas les informations concomitantes reçues de deux adresses mail différentes et plus particulièrement en ne s’interrogeant pas sur l’envoi de deux Rib émanant de deux établissements bancaires différents à son nom ayant permis à ce tiers de percevoir à sa place le prix de vente du bien.

Dans ces circonstances il déclare qu’il subit un préjudice à hauteur du montant du prix de vente mais également du fait que ces fonds devaient servir à financer un autre achat aux Etats-unis, que dans ces circonstances il a dû emprunter cette somme et faire face au coût de l’emprunt en intérêt et assurance.

Le notaire prétend que sa responsabilité ne peut être recherchée au motif qu’il n’a commis aucune faute. Il explique avoir rempli ses obligations dans le cadre de son devoir de vigilance, en exigeant, avant de virer les fonds, un Rib comportant une signature. Il déclare que seule la responsabilité de l’agence immobilière et plus particulièrement de son agent commercial Mme [F] est engagée au motif que cette dernière a adopté une attitude ambigüe lors de l’opération :

— en lui demandant de correspondre avec le vendeur via une adresse frauduleuse ;

— en envoyant au vendeur des informations inexactes.

L’agence immobilière prétend également que sa responsabilité ne peut être recherchée pour avoir rempli de façon strict la mission conférée par le mandat de trouver un acheteur.

Elle considère qu’il n’entre pas dans sa mission de réaliser quelconques vérifications dans la perspective de la signature de l’acte authentique.

***

A titre liminaire le tribunal remarque que les parties s’entendent sur le fait que le demandeur a été victime d’une fraude par usurpation d’identité numérique à savoir qu’un tiers a utilisé l’adresse mail mark.weaverr@gmail.com ressemblant à la sienne mark.weaver2508@gmail.com.afin de détourner le prix de vente mais dénient individuellement toute responsabilité.

Sur la prétendue faute contractuelle de l’agence immobilière

Aux termes de l’article 1991 du code civil, l’agent immobilier est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est admis que l’agent immobilier négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Il est également tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligence pour que l’affaire qui lui a été confiée soit menée à bonne fin.

La responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée en raison du dommage subi par toutes les personnes parties à l’opération dont l’échec est imputable à ses

fautes professionnelles indépendamment du fait de savoir s’il a agi sur instructions de son mandant.

En l’espèce il ressort des pièces contractuelles que M. [C] [Y] demeurant aux Etats-Unis a mandaté la SARL Bel air homes agence immobilière ayant pour agent commercial Mme [G] [F] afin principalement de rechercher un acquéreur de l’ immeuble dont il était propriétaire à Bringolo 22 170 et de prendre toute disposition jusqu’à la vente pour en assurer sa conservation mais également de rendre compte de l’exécution de son mandat et de notifier le terme de ce dernier.

Des échanges de courriels entre les parties au contrat, il ressort que ces dernières n’ont communiqué qu’en langue anglaise et que Mme [F] a été l’intermédiaire entre le vendeur et l’étude de notaire pour la régularisation du compromis et qu’elle communiquait avec son mandant à l’aide de l’adresse électronique mark.weaver2508@gmail.com.

Dans ce cadre le vendeur a également remis à Mme [F] à l’aide de cette adresse électronique un Rib de la banque Barclays en la remerciant pour tous les efforts fait afin de conclure cette transaction.

C’est d’ailleurs à cette adresse que l’étude de notaire a envoyé le 8 octobre 2018 au vendeur le projet d’acte, l’information sur le jour de signature et qu’elle lui a demandé l’acte de naissance, la pièce d’identité et un Rib pour permettre le virement du prix après déduction de l’impôt de plus-value.

Néanmoins il est également établi que, dans un courriel du 17 octobre 2018 et alors que la vente avait été réitérée le 11, Mme [F] a indiqué au notaire que " le reçu de paiement et tous autres documents nécessaires à la vente devaient être envoyés à l’adresse mark.weaverr@gmail.com au motif que son client a accès à cette adresse en permanence " et que dans ces circonstances l’étude de notaire a effectué des envois réalisés à l’adresse mark.weaver2508@gmail.com à la seconde adresse mark.weaverr@gmail.com dont il est établi qu’il s’agit de celle qui a permis au tiers de réaliser la fraude.

Contrairement à ce que soutient l’agence immobilière son mandat ne se limitait pas à la recherche exclusive d’un acheteur, ce qu’elle ne peut sérieusement affirmer au regard de la multitude d’échanges qu’elle a piloté entre le vendeur les acheteurs et le notaire, cette dernière étant tenue d’assurer le bon déroulement de la transaction et n’ayant pas notifié le terme de ce dernier dans les termes du contrat.

De la chronologie reprise plus haut il est établi que Mme [F] pour l’agence immobilière s’est chargée de tous les échanges, entre le vendeur, les acheteurs et le notaire et qu’en communiquant la seconde adresse elle a permis au tiers de réaliser le détournement des fonds de la vente immobilière, le tiers ayant pu ainsi communiquer à l’étude son Rib comportant une signature.

Outre le fait que l’agence immobilière ne s’explique pas sur le rôle d’intermédiaire qu’elle a rempli en demandant des documents qu’il ne lui incombait pas de rassembler (comme le Rib et d’autres documents qu’elle n’a d’ailleurs jamais retransmis au notaire) elle ne s’explique pas plus sur les raisons qui l’ont amenée à communiquer une autre adresse mail du vendeur, sans procéder à des vérifications dès lors qu’elle allait servir à la mise en œuvre des formalités nécessaires à la remise des fonds.

En communiquant l’adresse mail litigieuse au notaire, sans procéder à des vérifications, au motif selon elle que ces dernières auraient dépassées le périmètre

de son mandat, l’agence immobilière a commis une faute mettant en échec l’opération au préjudice du demandeur.

Sur la prétendue faute délictuelle du notaire instrumentaire

Le notaire, qui est tenu à l’égard des parties d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir d’information et de conseil lui imposant d’éclairer celles-ci et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques que les parties encourent, doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

La jurisprudence adjoint au devoir de conseil l’obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose nécessairement, sous la réserve que l’officier public ait été en mesure d’accéder aux connaissances en cause ou à tout le moins qu’il ait disposé d’éléments propres à lui faire douter de la véracité des informations fournies par les parties ou à suspecter une incohérence de l’acte ou lorsqu’il existe des raisons objectives ou des indices sérieux qui auraient dû le faire douter en raison de circonstances extérieures qui auraient dû éveiller sa curiosité ou encore du fait des éléments dont il disposait et dont il aurait dû vérifier la teneur .

Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, le notaire n’est pas le négociateur de la vente mais avait la charge de la rédaction du compromis et de l’acte réitératif et des formalités subséquentes de sorte qu’il était tenu de procéder à des investigations et des contrôles pour que l’acte soit efficace.

Tenant compte de ce que le vendeur était de nationalité anglaise, demeurant aux Etats-Unis alors que les acheteurs demeuraient en Angleterre et que l’opération serait dématérialisée en totalité et que les parties seraient représentées par des clercs de l’étude il pesait sur le notaire instrumentaire, qui n’avait jamais communiqué directement avec les parties à la vente mais toujours par l’intermédiaire de Mme [F], de vérifier les informations et de s’étonner de ce changement soudain d’adresse mail au stade le plus important de la vente à savoir : la réception des documents nécessaires au virement des fonds.

Il ne pouvait se contenter d’une simple confiance faite à l’agent immobilier anglophone qui se chargeait de fluidifier les échanges dans des circonstances assez floues et alors que depuis plusieurs années les notaires communiquent via leur site notaires.fr sur la multiplication des fraudes et le fishing.

Il avait l’obligation de s’assurer de la sécurisation des échanges et de leur bonne compréhension entre les parties car si les acheteurs sont propriétaires de l’immeuble objet de la transaction et que l’acte a pu être publié, ce dernier n’a pas permis au vendeur de percevoir le prix de la transaction.

Le notaire a donc commis une faute.

Sur le préjudice financier

Le montant de ce dernier n’est pas contesté et est constitué du prix de vente non perçu et des intérêts et du coût de l’assurance sur cette somme que le requérant a dû

emprunter pour financer son acquisition aux Etats-unis soit 60 769,50 €, 2 277,06 €, 2 610 € soit au total, 65 656,56 € de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation solidaire

Il s’infère du précédent développement que les fautes de l’agence immobilière et du notaire ont toutes deux concouru à l’entier dommage subi par M. [C] [Y] de sorte qu’il y a lieu de condamner les deux assignées in solidum.

Compte tenu de cette solution, l’agence immobilière n’est pas tenue de garantir le notaire.

En conséquence la SARL Bel Air homes agence immobilière et maître [I] [Z] sont condamnées in solidum à payer à M. [Y] 65 656,56 € de dommages et intérêts.

Sur la demande de garantie dirigée contre la SA Gan assurances par l’agence immobilière

Il ressort du contrat passé entre la SARL Bel Air homes agence immobilière et la SA Gan assurances que par une clause particulière, la garantie notamment au titre de la responsabilité civile professionnelle est étendue et que sont considérés comme assurés les négociateurs non salariés et plus particulièrement Mme [F] [V].

La SA Gan assurances est donc tenue de garantir la SARL Bel Air homes agence immobilière au titre de la faute commise par Mme [F] dans les termes du contrat contenant des plafonds d’indemnisation et des franchises.

Sur les demandes accessoires

La SARL Bel Air homes agence immobilière et maître [I] [Z] qui succombent supportent les dépens et sont condamnés in solidum à payer à M. [Y] [C] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

Condamne in solidum la SARL Bel Air homes agence immobilière et maître [I] [Z] à payer à M. [Y] [C] 65 656,56 € de dommages et intérêts;

Déboute maître [I] [Z] de sa demande de garantie ;

Condamne la SA Gan assurances à garantir la SARL Bel Air homes agence immobilière dans les termes du contrat d’assurance ;

Condamne in solidum la SARL Bel Air homes agence immobilière et maître [I] [Z] aux dépens et à payer à M. [Y] [C] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Autorise le conseil qui en a fait l’avance à recouvrer les dépens dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier;

Le Greffier La Présidente