TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT BRIEUC

Affaire : [T] [L] / [F] [C]

N° RG 25/00275 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4TA

Ordonnance de référé du : 18 Décembre 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Anna VUILLAUME, Vice-Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffière lors des débats, Madame Elsa COLLET, Greffière lors de la mise à disposition ;

ENTRE

DEMANDERESSE

Madame [T] [L], née le 17 Juin 1963 à COLOMBES (92), de nationalité française, demeurant 17 rue de la Guignardais – 22400 LAMBALLE-ARMOR

Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDEUR

Monsieur [F] [C], né le 27 Juillet 1981 à SAINT BRIEUC (22000), de nationalité française, demeurant 14, Allée des pommiers blancs – 22400 LAMBALLE ARMOR

Représentant : M^e Dominique GILLET, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [T] [L] est propriétaire d’une maison d’habitation sise 17 rue de la Guignardais à (22400) Lamballe-Armor, cadastrée section AB n°585, qui constitue sa résidence principale.

M. [F] [C] est propriétaire de la maison voisine sise 19 rue de la Guignardais à (22400) Lamballe-Armor, cadastrée section AB n°81.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, Mme [L] a assigné M. [C] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner M. [C] à faire réaliser par un professionnel assuré les travaux nécessaires à la remise en état du mur mitoyen entre sa propriété située à Lamballe Armor cadastrée AB 81 et celle de Mme [L] située à Lamballe Armor cadastrée AB 585 et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner M. [C] à mettre hors d’air et hors d’eau son habitation située à Lamballe Armor cadastrée AB 81 et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner M. [C] à payer à Mme [L] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [C] aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] à payer à Mme [L] la somme de 297,20 euros en remboursement des frais de constat du commissaire de justice.

Par ordonnance de référé en date du 23 novembre 2023 (N°RG 23/00441), le juge des référés a ordonné une médiation et sursis à statuer sur toutes les demandes des parties ; il a également réservé les dépens et les frais irrépétibles.

Après plusieurs prorogations de la mesure de médiation suivant ordonnances successives en date des 22 février, 6 juin et 26 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle par décision du 24 octobre 2024.

La médiation n’ayant pas abouti, l’affaire a été réinscrite à l’initiative de Mme [L], sous le n° RG 25/00275, et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, Mme [L], représentée, reprend oralement ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025 aux termes desquelles elle maintient ses demandes.

M. [C], représenté, s’en rapporte à ses conclusions, aux termes desquelles il demande à la présente juridiction de :

— débouter Mme [L] de ses demandes car il existe une contestation sérieuse,

— dire et juger que chacun conservera ses propres dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de travaux

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, Mme [L] expose qu’il y a plusieurs années, M. [C] a entrepris des travaux de rénovation sur sa maison et qu’à cette occasion, il a notamment enlevé toutes les menuiseries de l’habitation, ce qui fait que celle-ci n’est plus hors d’air ni hors d’eau ; elle ajoute qu’il a décaissé le sol intérieur de la maison.

La requérante fait valoir que par la suite, elle a constaté l’apparition de désordres sur le mur mitoyen, partagé avec la propriété de M. [C].

Une expertise amiable a été diligentée par l’assureur de Mme [L] et confiée à M. [P] [Y].

Suite à la réunion contradictoire organisée sur place le 26 mai 2021, l’expert a déposé son rapport ; il conclut à la présence de «dommages multiples consécutifs à l’état de ruine de la propriété de M. [C], bâtiment n’étant pas hors d’eau et hors d’air depuis 2009 ».

Une conciliation a été organisée entre les parties, laquelle a abouti à un constat d’accord, signé le 4 juin 2021, aux termes duquel il est convenu : «M. [C] s’engage à faire intervenir un professionnel avec garantie décennale sous un délai de 4 mois pour répondre aux préconisations du rapport d’expertise de M. [Y] [P] du 26/05/2021. Travaux à ses frais qui devront être terminés pour avril 2022 de part et d’autre du mur mitoyen. M. [C] s’engage à assurer sur sa propriété le clos et le couvert dans le respect des normes légales dans un délai d’un an.

Demandeur et défendeur s’engagent à s’informer mutuellement de l’avancée des travaux et à échanger sur ce litige.»

Cet accord a été homologué par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc par ordonnance en date du 11 octobre 2021.

Mme [L] soutient dans ses écritures que M. [C] n’a pas mis en œuvre les travaux convenus et que les dégradations s’aggravent.

A l’appui de ses prétentions, la requérante verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 1er avril 2022, établi par la société Access Huissiers, commissaires de justice, duquel il ressort que le mur du côté de la propriété de Mme [L] présente de nombreux désordres (traces d’infiltrations, revêtement écaillé et noirci, délitement de l’enduit, fissurations…) ; s’agissant de la maison de M. [C], le commissaire de justice relève :

«Depuis le trottoir Sud, il appert que des volets en bois avec peinture écaillée obstruent une fenêtre, et qu’une porte ferme le logement côté Nord. Cette porte est en mauvais état général, noircie et dégradée en partie basse tandis qu’un petit panneau bois sous-dimensionné est installé pour obstruer partiellement une ouverture en partie haute.

Depuis cette ouverture, l’intérieur du rez-de-chaussée de la maison est ainsi visible depuis la voie publique. Au sol des armatures métalliques sont installées, la partie basse des murs visibles de la zone est recouverte par un matériau plastique de type bâche maintenu en place par des morceaux d’adhésifs orange. Le reste des murs visibles est en grande quasi-totalité composé de pierres apparentes avec jointoiement partiel ou absent.

Aucune porte ni fenêtre ni volet, ni aucun autre élément n’est installé au sein des ouvertures ouvrant sur la courette Sud afin de les obstruer en tout ou partie.

Le niveau du sol, en l’état, est inférieur d’environ 60 centimètres à vue d’œil par rapport au niveau du sol recouvert de végétation au sein de la courette Sud.

Via le jardin au Sud de la maison de la demanderesse, bordant la courette Sud susmentionnée, il appert que le sol de celle-ci est en grande partie recouvert d’amas de nature indéterminée recouverts de végétation en friche et gravats.

A l’extrêmité Est du faitage de la toiture, près du mur mitoyen avec la maison de la demanderesse, il appert qu’un amas est en partie recouvert de raccords grisâtres de type ciment.»

Par courrier recommandé en date du 27 juin 2022, le conseil de Mme [L] a rappelé à M. [C] son engagement à effectuer les travaux nécessaires.

En cours de médiation, la société Bati-Structures a établi un diagnostic en date du 29 octobre 2024, duquel il ressort l’existence de divers désordres (fissurations, remontées capillaires…), tant du côté de la maison de Mme [L] que du côte de la maison de M. [C].

La société Bati-Structure relève notamment au 2ème étage de la propriété du défendeur : «le mur est littéralement déstructuré, des trous sont visibles, des pierres ont roulé sur le plancher bois, la charpente est en équilibre instable.

Des mesures conservatoires urgentes sont à réaliser.

Les désordres semblent être anciens mais évolutifs, certainement liés à une souche fuyarde.»

A l’extérieur, l’expert note également la présence d’une masse accrochée à la souche, qui tire sur le mur.

La société Bati-Structures conclut : «Au vu des désordres, il y a urgence à reprendre le 2ème étage.

Le 1er étage est aussi en souffrance avec des murs bombés de chaque côté.

(…)

Le mur mitoyen est à reprendre et le pignon opposé à consolider…».

Les travaux de reprise sont évalués par l’expert à la somme de 89.000 € HT.

Mme [L] fait valoir qu’au vu de l’inertie de M. [C], elle est contrainte de s’adresser à justice pour obtenir sa condamnation à faire réaliser les travaux nécessaires.

M. [C] s’oppose à cette demande au motif qu’il a respecté son engagement d’effectuer les travaux, à savoir nettoyer et vider la maison afin d’y couler une dalle en décembre 2024, ainsi qu’enlever le tas de terre afin d’éviter les ruissellements.

Le défendeur affirme que la maison est aujourd’hui hors d’air et d’eau de sorte qu’il n’y a plus aucuns travaux à réaliser selon lui.

A l’appui de ses prétentions, le défendeur ne verse aux débats aucun élément concret justifiant qu’il a effectivement mis en œuvre les travaux convenus.

Il communique uniquement quelques photographies montrant qu’une dalle a été coulée au rez-de-chaussée.

On notera d’ailleurs que sur lesdites photographies, la porte et les fenêtres ne sont pas posées ; le caractère hors d’eau et hors d’air de la maison n’est donc pas établi.

M. [C] prétend par ailleurs que l’expertise confiée à M. [Y] s’inscrivait dans les suites d’un incendie, ce qui est contesté par Mme [L], et suggère que cet incendie est à l’origine des désordres.Le défendeur estime que l’origine des désordres n’est pas déterminée et qu’en tout état de cause, le mur étant mitoyen, chacun devrait prendre à sa charge la moitié des frais liés aux travaux.

Il convient toutefois de rappeler qu’aux termes de l’accord du 4 juin 2021, homologué par le tribunal, M. [C] s’est engagé non seulement à mettre sa maison hors d’eau et hors d’air mais également à effectuer les travaux de reprise du mur mitoyen et ce «de part et d’autre», donc y compris du côté de la maison de Mme [L].

Les considérations soulevées par le défendeur sur l’éventuelle origine des désordres sont donc inopérantes, son obligation à effectuer les travaux résultant en tout état de cause de cet accord.

La demande de Mme [L] ne se heurte ainsi à aucune contestation sérieuse ; en conséquence, M. [C] sera condamné à faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du mur mitoyen ainsi que ceux nécessaires à la mise hors d’eau et hors d’air de son immeuble, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 50 € par jour de retard et ce pendant une durée de six mois.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, il sera statué sur les dépens, qui sont à la charge de M. [C], partie succombante, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande la condamnation de M. [C] à payer à Mme [L] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais du procès-verbal de constat du 1er avril 2022 d’un montant de 297,20 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anna Vuillaume, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNONS M. [F] [C] à faire réaliser par un professionnel assuré :

* les travaux nécessaires à la remise en état du mur mitoyen entre sa propriété située à Lamballe Armor cadastrée AB 81 et celle de Mme [T] [L] située à Lamballe Armor cadastrée AB 585,

* les travaux de mise hors d’air et hors d’eau de son habitation située à Lamballe Armor cadastrée AB 81,

dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE que passé ce délai et à défaut d’avoir fait réaliser les travaux, M. [F] [C] sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 € par jour de retard et ce pendant une durée de six mois à compter du premier jour de l’astreinte;

CONDAMNONS M. [F] [C], partie succombante, aux dépens ;

CONDAMNONS M. [F] [C] à payer à Mme [T] [L] une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût du procès-verbal de constat du 1er avril 2022 d’un montant de 297,20 € ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 18 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS