TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

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N° RG 24/01642 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVNI

Minute : 24/00681

Madame [E] [W] [L] épouse [T]

Représentant : M^e Sami NAOUI, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 300

C/

Monsieur [R] [I] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Madame [E] [W] [L] épouse [T]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Sami NAOUI, avocat au barreau de Versailles

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [I] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2022, Madame [E] [W] [L] épouse [T], a donné à bail à M. [R] [I] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros outre une provision pour charges récupérables de 150 euros.

Madame [E] [W] [L] épouse [T] a fait adresser à M. [R] [I] [Y] une mise en demeure le 5 février 2024 d’avoir à régler son solde débiteur de loyers et charges de 6.500 euros ainsi que de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, Madame [E] [W] [L] épouse [T] a fait signifier à M. [R] [I] [Y] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 6 500 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés

Le même jour, Madame [E] [W] [L] épouse [T] a fait signifier à M. [R] [I] [Y] un commandement de produire l’attestation d’assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception le 19 mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024 remis à étude, Madame [E] [W] [L] épouse [T] a fait assigner à M. [R] [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024 aux fins de :

Déclarer acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire insérée au bail en date du 1er juillet 2022 et annexée au commandement signifié le 18 mars 2024,Voir ordonner la libération effective des lieux loués à M. [R] [I] [Y] situés [Adresse 3],Autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,Autoriser la vente aux enchères publiques des biens laissés sur place et déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 des procédures civiles d’exécution,Condamner le défendeur au paiement d’une provision de 8.200 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 6.100 euros à compter du 18 mars 2024 et sur la somme de 2.100 euros à compter de la date de la signification de la présente assignation,Condamner le défendeur à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel majoré de 20% outre les taxes et provisions sur charges à valoir sur l’arrêté définitif des charges à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés,Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer des 18 mars 2024.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 5 juillet 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, Madame [E] [W] [L] épouse [T], qui s’est fait représenter, a maintenu l’ensemble de ses demandes faites dans l’acte introductif d’instance. Elle soutient que M. [R] [I] [Y] ne paye plus régulièrement ses loyers depuis novembre 2022, entraînant ainsi un montant croissant d’impayés. Un état actualisé de la créance a été fourni à l’audience. Son montant (loyer de novembre inclus) s’élève à 11.800 euros. Elle affirme ainsi que cette situation lui cause des difficultés avec sa propre banque.

Enfin, elle fait valoir que M. [R] [I] [Y] n’a pas repris au cours des trois derniers mois le paiement de ses loyers.

M. [R] [I] [Y], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier avait été communiqué préalablement au Tribunal. Il en a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du Tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [R] [I] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2022, du commandement de payer délivré le 18 mars 2024 et du décompte de la créance arrêté au 7 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation liquidées et charges impayées à hauteur de 11 800 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [R] [I] [Y] à payer à Madame [E] [W] [L] épouse [T] la somme de 11 800 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 200 euros à compter du 2 juillet 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande Madame [E] [W] [L] épouse [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire laquelle prévoit :

« Il est expressément convenu que la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judicaire notamment i) à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; iii) à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Madame [E] [W] [L] épouse [T] a fait signifier à M. [R] [I] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 6.500 euros en principal dans un délai de deux mois, le 5 février 2024.

Le même jour, Madame [E] [W] [L] épouse [T] a fait signifier à M. [R] [I] [Y] un commandement de produire l’attestation d’assurance.

Ce commandement de produire l’attestation d’assurance, signifié le 18 mars 2024, emporte effet un mois après sa signification s’il n’est pas suivi d’effet.

M. [R] [I] [Y] n’ayant pas produit une telle attestation dans le délai d’un mois, il convient de déclarer acquise la clause résolutoire figurant au contrat de location le 19 avril 2024 et par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [R] [I] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [R] [I] [Y] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 19 avril 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la Madame [E] [W] [L] épouse [T] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 19 avril 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés. Madame [E] [W] [L] épouse [T] n’apportant pas la preuve d’un préjudice autre que la perte des loyers et charges locatives, la demande de majoration de 20% sollicitée sera donc rejetée.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution, déduction faites des sommes déjà réglées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [I] [Y], qui succombe, supportera les dépens lesquels comprendront le coût des commandements du 18 mars 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [W] [L] épouse [T] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Madame [E] [W] [L] épouse [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er juillet 2022 entre Madame [E] [W] [L] épouse [T] et M. [R] [I] [Y] concernant le local situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 avril 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [R] [I] [Y] à payer à Madame [E] [W] [L] épouse [T] la somme provisionnelle de 11 800 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal sur la somme de 8 200 euros à compter du 2 juillet 2024, date de l’assignation et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local situé [Adresse 3] ainsi que tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [R] [I] [Y] à compter 19 avril 2024 date de résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer plus les taxes et provisions sur charges à valoir sur l’arrêté définitif des charges à compter du 19 avril 2024,

Condamne à titre de provision M. [R] [I] [Y] à payer à Madame [E] [W] [L] épouse [T] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 avril 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer plus les taxes et provisions sur charges, déduction faites des sommes déjà versées,

Condamne M. [R] [I] [Y] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer en date du 18 mars 2024,

Condamne M. [R] [I] [Y] à payer à Madame [E] [W] [L] épouse [T] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 Décembre 2024.

Le Greffier Le Juge