TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/00246

N° Portalis 352J-W-B7G-CVHVJ

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet BONNEFOND et associés

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Carole COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E0988

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Clément CARON du Cabinet BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire B0249

Maître [G] [D], Notaire membre de la SCP [D] DURAND GIRARD

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Décision du 06 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/00246 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVHVJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Robin VIRGILE, Juge

assistés de Sylvie CAVALIE, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 12 décembre 2024 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Claire ISRAEL, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 16 mars 2017, reçu par Maître [G] [D], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a vendu à M. [X] [T], qui était alors le syndic bénévole de l’immeuble, le lot n°9 nouvellement créé par le même acte, de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], correspondant à un local chaufferie anciennement partie commune de l’immeuble, moyennant un prix de 7 000 euros.

Le 1er janvier 2019, le Cabinet BONNEFOND & Associés a été désigné en qualité de syndic de l’immeuble, en remplacement de M. [X] [T].

L’acte modificatif de l’état descriptif de division et de vente du 16 mars 2017 a été publié au service de la publicité foncière le 8 avril 2019.

Par exploits d’huissier des 3 octobre, 15 octobre, 14 novembre 2019 et 24 et 25 février 2020, le syndicat des copropriétaires a fait sommation à M. [X] [T] de lui communiquer l’attestation de propriété du local chaufferie.

Par deux courriels des 26 et 27 avril 2021, M. [X] [T] lui a communiqué l’acte de vente du 16 mars 2017 reçu par Maître [G] [D], modifiant préalablement l’état descriptif de division et portant création du lot n°9 ainsi que le procès-verbal d’une assemblée générale du 3 septembre 2016 autorisant la vente et un certificat de non recours.

Par exploits d’huissier en date du 23 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7], soutenant qu’aucune assemblée générale ne s’est tenue le 3 septembre 2016 et qu’il n’a pas donné son accord à la vente, a fait assigner M. [X] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la nullité de la vente du 16 mars 2017 et de le voir condamner à lui verser des dommages et intérêts.

Par exploit d’huissier en date du 16 février 2022, M. [X] [T] a fait assigner Maître [G] [D] en intervention forcée. (RG n°22/02262)

Le 21 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Prononcer la nullité de la vente du 16 mars 2017, Ordonner la restitution à son profit du local chaufferie et la remise en état des parties dans la situation d’origine, Condamner M. [X] [T] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, Prononcer la nullité de l’acte modificatif de l’état descriptif de division publié les 8 avril 2019 et 4 novembre 2019, Condamner Maître [G] [D] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, Débouter M. [X] [T] de ses demandes, Condamner M. [X] [T] à lui payer la somme de 11 000 euros et Maître [G] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner M. [G] [T] aux dépens, Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, M. [X] [T] demande au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, A titre subsidiaire

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer le prix de vente de 7 000 euros, Condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 6 598,66 euros au titre des travaux de remise en état du local chaufferie, Condamner Maître [G] [D] à le relever et garantir de toutes condamnations, ou à tout le moins des dommages et intérêts, En tout état de cause

Condamner le syndicat des copropriétaires et Maître [G] [D] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Les condamner aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 novembre 2022, Maître [G] [D] demande au tribunal de :

Débouter M. [X] [T] de ses demandes, Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, Condamner M. [X] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner M. [X] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner M. [X] [T] aux dépens dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, Rejeter l’exécution provisoire.En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés ci-après pour l’essentiel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 7 mars 2024. L’audience de plaidoiries a ensuite été renvoyée au 4 juillet 2024 puis au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la nullité de l’acte de vente et modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division du 16 mars 2017

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de prononcer la nullité de l’acte de vente et modificatif du règlement de copropriété et modificatif de l’état descriptif de division du 16 mars 2017 publié les 8 avril 2019 et 4 novembre 2019, d’ordonner la restitution à son profit du local chaufferie et « la remise en état des parties » dans la situation d’origine et de dire que le lot n°9 retrouve sa qualification de partie commune.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires invoque plusieurs moyens de droit.

Il soutient tout d’abord, sur le fondement de l’article 1128 du code civil, que la vente du local chaufferie à M. [T] est nulle, de nullité absolue, dès lors qu’il n’a pas donné son consentement et expose que :

En application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires, Aucune assemblée générale extraordinaire ne s’est réunie le 3 septembre 2019 et le procès-verbal rédigé par M. [T], communiqué au notaire, est un faux, M. [N] et Mme [F], copropriétaires, attestent qu’ils n’ont pas été convoqués et qu’ils n’ont pas reçu de procès-verbal à la suite de cette prétendue assemblée générale, Il n’a été produit aucune feuille de présence, ni aucune preuve de la remise en mains propres aux copropriétaires du procès-verbal d’assemblée générale, Cette assemblée générale n’est d’ailleurs pas mentionnée dans le pré-état daté établi par M. [T] le 23 mars 2017, à l’occasion de la vente d’un lot de la copropriété aux époux [A], alors qu’il était tenu d’en faire mention en application de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, En outre, le procès-verbal de la prétendue assemblée générale du 3 septembre 2016 ne donne pas mandat au syndic pour signer l’acte de vente, La nullité absolue résultant de l’absence de consentement ne peut être confirmée conformément à l’article 1180 du code civil.

Il ajoute qu’aucun accord sur le prix n’est intervenu, propre à caractériser la formation d’une vente et fait valoir que :

M. [N], copropriétaire chargé d’évaluer le prix de vente du local chaufferie lors de l’assemblée générale du 7 mars 2015, atteste qu’aucun prix n’a été fixé, Le paiement de la somme de 7 000 euros par M. [T] au syndicat des copropriétaires ne constitue pas l’expression du consentement du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires conteste enfin toute confirmation de la nullité au sens de l’article 1182 du code civil, si le tribunal devait juger que l’absence de consentement constitue une cause de nullité relative, dès lors qu’il n’entend pas exécuter volontairement le contrat, qu’il a agi en nullité dans l’année de la découverte de la vente et n’appelle pas les charges de copropriété sur le lot n°9.

Subsidiairement, il invoque au soutien de sa demande de nullité de l’acte du 16 mars 2017, le dol de M. [X] [T] mais également le fait qu’il a contracté pour son propre compte avec le syndicat des copropriétaires qu’il représentait, en violation des dispositions de l’article 1161 du code civil et enfin, que la vente a été conclue à vil prix, s’agissant d’un local de 14 m2 vendu au prix de 7 000 euros, alors que deux agences immobilières l’ont évalué à un prix minimum de 40 000 euros.

M. [X] [T] fait valoir en défense que :

Compte tenu des excellentes relations entretenues entre les cinq copropriétaires, ils ne se soumettaient pas au formalisme des grandes copropriétés, Dès l’assemblée générale du 7 mars 2015, les copropriétaires avaient donné leur accord à la vente du local chaufferie à son profit, à la seule condition que ce local ne puisse être vendu séparément du lot principal, Il a pris à sa charge les travaux de retrait de la cuve à Mazout et de démolition de la cloison de la cuve ainsi que des travaux de réfection de la cave et de changement des serrures ainsi que cela avait été convenu avec les autres copropriétaires, Il a informé les copropriétaires des sommes engagées par un décompte du 31 janvier 2016 qui est d’ailleurs produit par le syndicat des copropriétaires, ce décompte mentionnant bien que le local avait été « acquis par M. [T] », Les dépenses exposées d’un montant total de 6 595,66 euros s’imputaient sur le prix de vente, M. [N] l’a informé oralement du prix de vente de 7 000 euros après déduction des dépenses déjà réalisées, Les autres copropriétaires ont confirmé ce prix oralement et sans réserve, ce que ne conteste d’ailleurs pas Mme [F], Il a d’ailleurs versé ce prix sur le compte de la copropriété ce dont les copropriétaires ont été informés par le décompte des charges générales pour l’année 2017, Compte tenu de la fixation du prix, il a donc convoqué oralement l’assemblée générale du 3 septembre 2016, Il était ignorant du droit de la copropriété, Il a remis le procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires en mains propres, L’assemblée générale l’a reconduit dans ses fonctions et a autorisé la vente du local chaufferie à son profit, après modification de l’état descriptif de division, M. [N] et Mme [F] ont fourni des attestations de complaisance et il n’est pas surprenant qu’ils aient oublié la tenue de cette assemblée générale, cinq ans après, compte tenu de leur âge, Les services de la publicité foncière ont apposé leur cachet sur l’acte notarié le 30 mars 2017, de sorte qu’il pensait l’acte publié depuis cette date et le retard de publication ne lui est pas imputable.

Il ajoute que même si le tribunal devait retenir la nullité de l’acte, cette nullité, nécessairement relative, a été couverte en application des articles 1181 et 1182 du code civil, par la confirmation tacite des copropriétaires qui ont exécuté volontairement la vente. Il fait valoir que :

Les copropriétaires ont nécessairement eu connaissance de la modification de l’état descriptif de division car la création d’un nouveau lot et la modification consécutive des tantièmes de copropriété ont eu pour effet la baisse des charges de copropriété des autres copropriétaires, Ils n’ont contesté ni le versement du prix de vente, ni le paiement de charges de copropriété par lui au titre du lot n°9, ni la prise en charge des travaux qu’il a réalisés au vu de tous après avoir changé les serrures du local, Ils avaient donc « implicitement mais nécessairement » donné leur accord à la vente, Il n’a pas mentionné l’assemblée générale du 3 septembre 2016 dans l’état daté dans le cadre de la vente aux époux [A] dès lors qu’elle ne les concernait pas et avait pour seul objet la vente du local chaufferie.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

Il résulte des dispositions combinées des articles 17 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que les décisions du syndicat des copropriétaires concernant les actes de disposition des parties communes, autres que ceux visés à l’article 25, ou la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, sont prises en assemblée générale des copropriétaires, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Décision du 06 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/00246 – N° Portalis 352J-W-B7G-CVHVJ

En l’espèce, l’expression du consentement du syndicat des copropriétaires à la vente du local chaufferie qui constituait une partie commune et la modification de l’état descriptif de division, pour la création d’un lot privatif n°9 requerrait donc la tenue d’une assemblée générale.

Lors de l’assemblée générale du 7 mars 2015, les copropriétaires avaient approuvé le principe d’une vente de ce local à M. [X] [T], mais sous condition que ce lot soit rattaché au lot principal, soit à son appartement, et ne puisse être vendu séparément. En outre le prix de vente n’avait pas été fixé et l’un des copropriétaires, M. [N], avait été chargé de « se renseigner concernant le prix ».

Le syndicat des copropriétaires n’avait donc pas consenti à la vente le 7 mars 2015, puisqu’aucun accord sur le prix, élément essentiel d’une vente en application de l’article 1583 du code civil, n’était intervenu.

Il sera en outre observé que la condition exigée par l’assemblée générale le 7 mars 2015 du rattachement du lot nouvellement crée au lot de M. [T] en cas de vente et de modification de l’état descriptif de division n’a pas été respecté par l’acte litigieux du 16 mars 2017.

M. [X] [T] ne peut donc exciper du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mars 2015 pour soutenir que le syndicat des copropriétaires a exprimé son consentement à la vente.

C’est d’ailleurs le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 septembre 2016 qui est annexé et mentionné à l’acte de vente et modificatif de l’état descriptif de division.

Or, le syndicat des copropriétaires conteste la tenue d’une assemblée générale le 3 septembre 2016 et soutient que le procès-verbal daté du 9 septembre 2016, aux termes duquel les copropriétaires auraient approuvé à la majorité la création d’un lot n°9 issu des parties communes et, à l’unanimité, la vente de ce lot à usage de cave à M. [X] [T] au prix de 7 000 euros, est un faux fabriqué par ce dernier.

Mme [K] [F] et M. [E] [N], deux des trois autres copropriétaires qui, selon ce procès-verbal auraient participé à l’assemblée générale, attestent qu’ils n’ont pas été convoqués, que cette assemblée générale ne s’est jamais tenue en leur présence et qu’ils n’ont pas été destinataires du procès-verbal, ni par courrier, ni en mains propres.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient donc à M. [X] [T] de rapporter la preuve que cette assemblée générale s’est bien tenue le 3 septembre 2016 et que le syndicat des copropriétaires a bien donné son consentement aux deux actes litigieux.

Toutefois, M. [X] [T] ne produit aucune pièce de nature à démontrer la réalité de la tenue de cette assemblée générale. En particulier, il ne verse aux débats aucune des pièces obligatoires, exigées par les articles 7 et suivants du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment la convocation des copropriétaires les informant des questions inscrites à l’ordre du jour ou la feuille de présence émargée par les copropriétaires présents et certifiée exacte par le président de l’assemblée alors qu’en application de l’article 14, elle devrait être annexée au procès-verbal.

En outre, le procès-verbal du 9 septembre 2016 qui est produit ne porte que la seule signature de M. [X] [T], alors que l’article 17 du décret précité exige que le procès-verbal des décisions de chaque assemblée soit signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs désignés au début de la réunion.

M. [X] [T], qui ne peut se prévaloir de son ignorance du droit de la copropriété ni de sa qualité de syndic bénévole pour se dispenser de la charge de la preuve de la réalité de la tenue de l’assemblée générale, se contente d’affirmer qu’il a convoqué l’assemblée générale oralement, alors même que le procès-verbal mentionne des pièces jointes, à savoir un projet de modificatif établi par un géomètre et un plan de situation, qui devaient donc être remis aux copropriétaires, avant l’assemblée générale, et alors même que deux copropriétaires affirment n’avoir pas été informés de cette assemblée générale.

Enfin, il n’a lui-même fait aucune mention de cette assemblée générale du 3 septembre 2016, laquelle aurait pourtant prétendument renouvelé son mandat de syndic bénévole (résolution n°2) ni de la modification de l’état descriptif de division du 16 mars 2017, dans l’état daté qu’il a adressé le 21 mars 2017 au notaire chargé de dresser l’acte de vente portant sur un autre lot de la copropriété, vendu aux époux [A], alors qu’il en avait l’obligation en application de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il ressort en effet de ce document annexé à l’acte de vente du 24 mars 2017, que M. [T] a indiqué que la dernière assemblée générale s’était tenue le 20 mars 2015, qu’il a renseigné la même date s’agissant de la dernière désignation du syndic et qu’il a répondu « non » à la question : « le syndic a-t-il connaissance depuis sa nomination d’une modification du règlement de copropriété intervenue en assemblée générale non publié à ce jour ? ».

Dès lors, M. [X] [T] échoue à démontrer que l’assemblée générale du 3 septembre 2016 s’est réellement tenue et que le syndicat des copropriétaires a donné son consentement à la vente et à la modification de l’état descriptif de division pour la création du lot n°9.

En l’absence de consentement du syndicat des copropriétaires, ces deux actes sont nuls.

Toutefois, les dispositions de l’article 1128 du code civil n’instituent qu’une cause de nullité relative pour défaut de consentement, de sorte que le tribunal doit examiner le moyen soulevé par M. [X] [T] de la confirmation de la nullité.

En effet, en application des articles 1181 et 1182 du code civil, la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger et peut être couverte par la confirmation, laquelle s’entend de l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce, après la conclusion du contrat. L’article 1182 précise que l’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation.

En l’espèce, la cause de nullité étant l’absence de consentement, il suffit que le syndicat des copropriétaires ait volontairement exécuté le contrat de vente, en connaissance de son existence pour valoir confirmation.

Le document produit par M. [X] [T] établi par ses soins et daté du 31 janvier 2016, qui mentionne le « local chaufferie acquis par M. [T] et divers » ne peut démontrer la connaissance du syndicat des copropriétaires de la vente dès lors que la vente est postérieure à ce document. A la lecture de ce décompte, les copropriétaires ont pu légitimement penser qu’il se référait simplement au projet d’acquisition du local par M. [T], tel qu’il avait été exposé à l’assemblée générale du 7 mars 2015.

Il soutient également que les copropriétaires ont nécessairement eu connaissance de la modification de l’état descriptif de division en raison de la modification des tantièmes de copropriété consécutives à la création du nouveau lot a entraîné la baisse des charges de copropriété des autres copropriétaires. Pour autant, il n’étaye cette affirmation par aucune pièce permettant au tribunal d’en vérifier la véracité. En outre, la modification même à la baisse des charges de copropriété pour chacun des quatre autres copropriétaires pouvait avoir bien d’autres causes que la création d’un nouveau lot de copropriété et ne pouvait suffire, fût-elle avérée, à révéler l’existence de la vente et de la modification de l’état descriptif de division.

Même si les copropriétaires ont pu avoir connaissance du versement de la somme de 7 000 euros à la copropriété par M. [T] ainsi que cela figurait dans le document intitulé « charges générales 2017 » et si M. [X] [T] a pu leur indiquer oralement avoir acquis le local chaufferie, il ne démontre pas leur avoir jamais adressé avant le 26 avril 2021, l’acte de vente et modificatif de l’état descriptif de division du 16 mars 2017, lequel n’a par ailleurs été publié que le 4 avril 2019.

Au contraire, il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que les copropriétaires ont vainement sollicité des explications de M. [X] [T] sur son occupation du local chaufferie et que c’est son absence de réponse qui les a déterminés à faire appel à un syndic professionnel.

Il ressort du compte rendu d’une réunion du 5 décembre 2018 que les époux [A], M. [N] et Mme [F] ont proposé la tenue d’une assemblée générale portant notamment sur le point suivant à l’ordre du jour : « occupation sans droit ni titre du local « chaufferie » par MR [X] [T], destinataire d’une mise en demeure de restituer sans effet », ce qui démontre qu’ils ne considéraient pas que M. [T] avait acquis le local et n’avaient aucune intention d’exécuter cette prétendue vente puisqu’ils s’opposaient à la délivrance de la chose.

Par la suite, le Cabinet BONNEFOND & Associés a également sollicité M. [X] [T] en vain, pour obtenir l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires et il ressort des échanges de courriels versés aux débats que le syndic a demandé à plusieurs reprises à M. [T], notamment par sommation interpellative par voie d’huissier des 3 octobre, 15 octobre, 14 novembre 2019 et 24 février 2020 pour tentative et 25 février 2020, de justifier de son titre de propriété sur le lot n°9 mais également ultérieurement de justifier de la régularité de l’assemblée générale du 3 septembre 2016.

Enfin, dès l’assemblée générale du 6 décembre 2021, suivant la transmission de l’acte du 16 mars 2017 par M. [X] [T], le syndic a été autorisé par les copropriétaires à agir en justice à l’encontre de ce dernier et il l’a fait assigner le 23 décembre 2021 pour obtenir l’annulation de la vente et la restitution du local.

Dès lors, M. [X] [T] ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires a exécuté le contrat de vente après en avoir eu pleinement connaissance.

La nullité relative affectant l’acte du 16 mars 2017 n’est pas couverte et doit donc être prononcée, tant s’agissant de la vente que du modificatif de l’état descriptif de division, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de nullité.

En conséquence de cette nullité, M. [X] [T] sera condamné à restituer au syndicat des copropriétaires le local chaufferie qui constitue une partie commune et le syndicat des copropriétaires sera condamné à restituer à M. [X] [T] la somme de 7 000 euros versée au titre du prix de vente, qu’il ne conteste pas avoir reçue.

Sur la demande de remboursement des travaux

M. [X] [T] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires, en cas d’annulation de la vente, outre la restitution du prix de vente, à lui rembourser la somme de 6 598,66 euros au titre des travaux de remise en état du local chaufferie.

Le syndicat des copropriétaires oppose que M. [T] n’a pas été autorisé à réaliser ces travaux et refuse de prendre en charge des travaux réalisés par M. [T] de sa seule initiative. Il ajoute que M. [T] ne produit en tout état de cause que des devis et non des factures de sorte qu’il ne prouve pas avoir exposé des frais pour le démantèlement de la cuve.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1352-5 du code civil, pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

En l’espèce, M. [X] [T] ne verse aux débats aucune pièce permettant d’évaluer la plus-value éventuelle apportée au local chaufferie par les travaux qu’il allègue avoir réalisés et dont il ne démontre au demeurant pas la réalité, par la production de simples devis de deux sociétés.

Il ne peut donc lui être tenu compte des travaux allégués et sa demande sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de M. [X] [T] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts et de Maître [G] [D] à lui verser la somme de 3 000 euros.

— Sur la responsabilité de M. [X] [T]

Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir que :

M. [T] a transmis au notaire un faux procès-verbal d’assemblée générale, Il a publié la vente au service de la publicité foncière deux ans après sa signature, Il n’a pas répondu aux nombreuses demandes et mises en demeure du syndicat des copropriétaires, notamment pour justifier de son titre de propriété sur le local, Ses fautes ont privé le syndicat des copropriétaires de la jouissance du local chaufferie sans explication sur la situation juridique du bien puisque la vente n’était pas publiée, Le syndicat des copropriétaires a été contraint d’agir en justice pour récupérer les clés de ce local et obtenir la nullité de la vente, alors même qu’une sommation de remettre les clés a été faite à M. [T], M. [T], qui était le syndic bénévole de l’immeuble, a trahi la confiance des copropriétaires.

M. [X] [T] oppose qu’il n’a commis aucune faute en qualité de syndic bénévole, et sur le fondement de l’article 1992 du code civil, souligne que sa responsabilité est moindre que celle d’un syndic professionnel. Il soutient qu’il a géré de bonne foi la copropriété depuis 2005 et qu’il a recueilli l’accord des copropriétaires oralement, le non-respect des formalités ne justifiant pas l’engagement de sa responsabilité. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice car le local chaufferie était obsolète et que les copropriétaires ont bénéficié d’une remise en état sans avancer aucun frais et alors qu’ils n’auraient pas pu le vendre et en tirer le moindre avantage financier. Enfin, les copropriétaires ne démontrent selon lui aucun préjudice distinct de la perte de la partie commune.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, il résulte des motifs développés ci-dessus que M. [X] [T] a abusé de sa fonction de syndic bénévole pour obtenir la vente d’une partie commune à son profit personnel, alors que le syndicat des copropriétaires n’avait pas donné son consentement à cette vente. A cette fin, il a communiqué au notaire un procès-verbal d’assemblée générale qui ne correspondait à aucune assemblée générale réellement tenue, ainsi qu’un faux certificat de non recours.

Il a ensuite occupé le bien, alors qu’il savait ne pas l’avoir acquis régulièrement et a refusé de communiquer les pièces permettant au syndicat des copropriétaires de vérifier son titre d’occupation du local jusqu’en avril 2021, malgré de nombreuses demandes dès 2019.

Ce manquement grave à ses obligations de syndic bénévole a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice dès lors qu’il a été privé de l’accès et de la jouissance du local de chaufferie jusqu’au changement de serrures. Le syndicat des copropriétaires indiquant que la serrure a été changée après la sommation interpellative restée sans réponse du 25 février 2020 et M. [X] [T] ne contestant pas cette date et ne précisant lui-même pas la date à laquelle le Cabinet BONNEFOND & Associés a changé les serrures, ni dans ses écritures, ni dans la plainte contre X du chef de violation de domicile déposée le 15 février 2022, il sera retenu que le syndicat des copropriétaires a été privé de la jouissance de son bien du 16 mars 2017 au 25 février 2020.

Il ressort des avis de valeur du local produits par le syndicat des copropriétaires que sa valeur locative mensuelle peut être estimée à environ 20 euros par mètre carré, soit 280 euros par mois s’agissant d’un local de 14 m2, pendant une période de deux ans, onze mois et 9 jours.

M. [X] [T] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 884 euros en réparation de son préjudice de jouissance du 16 mars 2017 au 25 février 2020.

Sur la responsabilité de Maître [G] [D]

Le syndicat des copropriétaires reproche à Maître [G] [D] d’avoir manqué à son obligation de prudence en n’interrogeant pas davantage M. [X] [T] alors que la vente par le syndicat des copropriétaires au syndic bénévole, portait sur un local spacieux à un prix dérisoire. Il n’a pas vérifié que le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 septembre 2016 donnait mandat au syndic pour signer l’acte de vente. Ce manquement a causé un préjudice moral à l’ensemble des copropriétaires qui ont engagé des démarches pour vérifier la réalité de la vente et alors que M. [T] a même déposé plainte à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour avoir ouvert le local litigieux alors qu’il n’avait pas publié la vente.

Maître [G] [D] conteste toute faute de sa part. Il soutient que le prix n’avait rien de dérisoire et que la qualité de syndic bénévole de M. [T] n’a laissé suspecter aucune difficulté quant à la fixation du prix. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un lien de causalité entre la faute qu’il lui reproche et son préjudice dès lors qu’il n’est pas responsable de la tromperie de M. [T], le syndicat des copropriétaires ne pouvant que rechercher la responsabilité de ce dernier. Enfin, il fait valoir que la demande, non justifiée dans son quantum, a pour seul « fondement » le comportement de M. [T].

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En application de ce texte, il est constant que si le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par les parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

En l’espèce, il appartenait au notaire de vérifier la réalité du consentement à la vente du syndicat des copropriétaires. En effet, plusieurs éléments étaient de nature à alerter le notaire et le conduire à procéder à des vérifications ou à tout le moins, à exiger des pièces complémentaires de M. [X] [T].

Tout d’abord, comme cela a été relevé ci-dessus, la feuille de présence émargée par les copropriétaires présents et certifiée exacte par le président de l’assemblée n’était pas annexée au procès-verbal du 9 septembre 2016 relatif à l’assemblée générale du 3 septembre 2016, lequel ne portait que la seule signature de M. [X] [T], alors qu’il aurait dû être signé par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs désignés au début de la réunion, qui n’avaient en l’espèce, pas été désignés.

Ces irrégularités auraient d’autant plus, dû conduire le notaire à s’assurer du consentement du vendeur que l’article 1161 du code civil, dans sa rédaction en vigueur au jour de la vente, excluait en principe la possibilité pour M. [X] [T], représentant le syndicat des copropriétaires de contracter pour son propre compte, avec le représenté, sauf à y avoir été autorisé.

En ne sollicitant pas la communication de la feuille de présence, pour s’assurer de la réalité de l’autorisation de l’assemblée générale et ne vérifiant pas plus avant le consentement du syndicat des copropriétaires à la vente et à la modification de l’état descriptif de division, alors que le syndicat des copropriétaires, vendeur, était représenté à l’acte par l’acquéreur lui-même et alors enfin que le prix de vente fixé à 7 000 euros était manifestement très en dessous du prix du marché pour un bien – même une cave – d’une surface de 14 mètres carrés, dans le [Localité 7], Maître [G] [D] a commis une faute.

Cette faute a concouru au préjudice moral du syndicat des copropriétaires dès lors que les tracas que l’ensemble des copropriétaires ont subi en raison de l’occupation du local par M. [X] [T], de sa plainte pénale, des nombreuses démarches qui ont été nécessaires pour obtenir la communication de l’acte du 16 mars 2017 et la restitution du local et jusqu’à la présente instance, ont pour origine la vente reçue par Maître [G] [D].

Maître [G] [D] ne peut donc pas s’exonérer de sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires au motif que ce sont en premier lieu les agissements de M. [X] [T] qui sont à l’origine de ses préjudices.

En conséquence, Maître [G] [D] sera condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires de son préjudice moral à hauteur de 1 500 euros.

Sur l’appel en garantie

M. [X] [T] demande que Maître [G] [D] soit condamné à le relever et garantir de toutes condamnations.

Il soutient que le notaire aurait dû l’alerter sur les irrégularités affectant le procès-verbal d’assemblée générale du 3 septembre 2016 et qu’il a accepté de régulariser un acte de vente et un acte modificatif de l’état descriptif de division sur la base de ce procès-verbal sans soulever d’irrégularités, ni contester la qualité de Mme [U] [L], ni questionner la validité de la procuration. Ces manquements lui causent un préjudice en ce qu’il n’a pu anticiper une action en nullité dès lors qu’il ignorait totalement le droit de la copropriété.

Maître [G] [D] soutient qu’il n’a commis aucune faute dès lors qu’il n’avait aucun moyen de déceler que les pièces remises par M. [X] [T] présentaient des irrégularités et de douter que ce dernier était valablement mandaté pour créer un nouveau lot et signer la vente. Seul le syndic est responsable de l’organisation et de la tenue régulière des assemblées générales. En établissant le certificat de non-recours, M. [X] [T] a confirmé que la décision de vendre était définitive ce qui constituait une garantie pour le notaire. C’est à sa demande que M. [T] lui a adressé la copie de l’assemblée générale ayant autorisé la vente et le désignant comme syndic.

Il ajoute que M. [T] ne saurait lui reprocher de ne pas avoir vérifié la régularité des documents qu’il a lui-même produits et qui constituent des faux en écriture privée. M. [T] doit assumer seul les conséquences de ses agissements dolosifs, alors qu’en sa qualité de syndic bénévole depuis treize ans, il connaissait parfaitement les règles régissant la copropriété.

Sur ce,

Il sera en premier lieu rappelé que l’obligation de restituer le bien objet de la vente du 16 mars 2017, en conséquence de l’annulation de cet acte ne constitue pas, pour M. [X] [T], un préjudice indemnisable dont il peut demander à être relevé et garanti indemne. Sa demande doit donc être rejetée en ce qu’elle porte sur la condamnation à restituer le local chaufferie.

S’agissant ensuite de sa condamnation à indemniser le syndicat des copropriétaires de son préjudice de jouissance, M. [X] [T] échoue à démontrer une quelconque faute du notaire à son égard. Il ne saurait en effet, sans être de mauvaise foi, reprocher à Maître [G] [D] de ne pas l’avoir averti du fait qu’une vente d’une partie commune ne pouvait être reçue, sans que le consentement du propriétaire, à savoir du syndicat des copropriétaires, ait été régulièrement recueilli lors d’une assemblée générale, alors qu’il a produit un procès-verbal d’assemblée générale établi par ses seuls soins et signé de lui seul, sans que cette assemblée générale ne se soit réellement tenue.

En outre, il a de sa seule initiative et sans l’intervention du notaire, occupé de mauvaise foi et alors qu’il savait son titre irrégulier, le local chaufferie qui constituait une partie commune et ainsi, il est seul responsable du préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires.

Sa demande tendant à être relevé et garanti par le notaire de sa condamnation des dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Maître [G] [D]

Maître [G] [D] demande la condamnation de M. [X] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la mauvaise foi et l’absence de fondement de l’action de M. [T] étant selon lui patentes.

M. [X] [T] oppose que c’est le notaire qui a commis une faute en ne le mettant pas en garde sur les irrégularités affectant les documents sur lesquels la vente est fondée et que c’est ce manquement qui est à l’origine de l’acharnement procédural dont il est victime.

Sur ce,

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il résulte des motifs qui précèdent que M. [X] [T] a fait preuve d’une mauvaise foi caractérisée en assignant Maître [G] [D] en intervention forcée et en demandant sa condamnation à le relever et garantir de toutes condamnations alors qu’il a sciemment cherché à le tromper en lui communiquant de fausses pièces pour le convaincre de recevoir l’acte de vente et modificatif de l’état descriptif de division.

Partant, c’est abusivement qu’il a agi à l’encontre de Maître [G] [D] et il sera condamné à l’indemniser du préjudice moral résultant de son action à hauteur de 1 500 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [T], partie succombant à l’instance pour l’ensemble de ses demandes, sera sera condamné aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, conseil de Maître Sébastien REGENT, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [X] [T] et Maître [G] [D] qui perd également son procès, seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, M. [X] [T] sera condamné à payer à Maître [G] [D] la somme de 3 000 euros sur le même fondement.

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité de l’acte en date du 16 mars 2017, reçu par Maître [G] [D], notaire à [Localité 6], portant modification du règlement de copropriété et état descriptif de division de l’immeuble sis à [Localité 7] [Adresse 4] et vente par le syndicat des copropriétaires à M. [X] [T] du lot n°9 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], cadastré Section BZ, n°[Cadastre 3], désigné comme « CAVE dans le bâtiment sur rue, au sous-sol, à gauche et porte au fond à droite », correspondant au local chaufferie,

Ordonne la restitution par M. [X] [T] de ce local chaufferie, partie commune, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7],

Ordonne au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7] de restituer à M. [X] [T] la somme de 7 000 euros au titre du prix de vente,

Déboute M. [X] [T] de sa demande de restitution de la somme de 6 598,66 euros au titre des travaux de remise en état du local chaufferie,

Condamne M. [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 9 884 euros en réparation de son préjudice de jouissance du 16 mars 2017 au 25 février 2020,

Rejette le surplus des demandes de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7] dirigées contre M. [X] [T],

Condamne Maître [G] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral,

Rejette la demande de M. [X] [T] tendant à être relevé et garanti de toutes condamnations par Maître [G] [D],

Condamne M. [X] [T] à payer à Maître [G] [D] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. [X] [T] aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, conseil de Maître Sébastien REGENT, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [T] et Maître [G] [D] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 7], la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [T] à payer à Maître [G] [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 06 Mars 2025

La Greffière La Présidente

Sylvie CAVALIE Claire BERGER