TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 23/03135 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SGIF

JUGEMENT

N° B 25/361

DU : 31 Janvier 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[V] [F] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 31 Janvier 2025

à M^e Thierry LANGE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 31 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 septembre 2024 et la comparution des parties en date du 12 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis “[Adresse 6]

représentée par M^e Thierry LANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [V] [F] [P], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-004690 du 18/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

comparante en personne assistée de M^e Pierrick BOURNET, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement le 30 septembre 2022, prenant effet au 12 octobre 2022, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [V] [F] [P] un appartement à usage d’habitation (n°B10) en rez de chaussée, Bâtiment B, et un parking couvert (n°8 ) sis [Adresse 2]) moyennant un loyer initial de 362,37 euros pour le logement, 12,31 euros pour la mise à disposition d’accessoires au logement et 30,77 euros pour la prise à bail de la place de stationnement et une provision pour charges de 101,52 euros.

Le bail précise que le règlement intérieur de l’immeuble est joint au contrat signé par les parties.

L’immeuble est par ailleurs régi par le régime de la copropriété.

La SA PROMOLOGIS indique que depuis novembre 2022 elle a été alertée du fait que Madame [P] étendait du linge dans le jardin privatif de l’appartement loué et sur le grillage de la clôture en violation des règles contractuelles dont elle avait accepté les termes.

Elle indique que toute démarche amiable est demeurée vaine et notamment ses courriers en date des 25 novembre 2022 et 3 avril 2023, Madame [P] ayant en outre installé un brise-vue sans aucune autorisation.

La société PROMOLOGIS lui a en conséquence fait délivrer une sommation d’avoir à enlever les occultants par voie de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023 lui rappelant en outre les termes de l’article 6 du règlement intérieur de l’immeuble, en vain.

Face à la persistance du comportement de Madame [V] [F] [P], la SA PROMOLOGIS a donc fait assigner Madame [V] [F] [P], par acte en date du 7 août 2023, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail litigieux aux torts exclusifs de Madame [V] [F] [P] ;

— Prononcer son expulsion et celle de tous occupants et de tous objets de son chef des lieux loués ;

— Condamner Madame [V] [F] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

— La condamner au paiement de la somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de faire du 19 juillet 2023 ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [V] [F] [P], représentée par son conseil, a demandé de débouter la SA PROMOLOGIS de ses demandes et notamment de sa demande de résiliation de bail.

A titre subsidiaire, en cas de résiliation de bail, elle a demandé à pouvoir disposer d’un délai d’un an pour quitter les lieux objet du litige.

En tout état de cause, elle a demandé de débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Elle soutient que la bailleresse ne précise pas le fondement juridique de sa demande de résiliation de bail.

Elle a par ailleurs contesté avoir refusé de retirer les brises-vues et les rideaux du balcon s’agissant d’une situation isolée, effectuée sans intention de nuire et a précisé qu’elle n’avait fait que chercher à s’assurer d’un minimum d’intimité, le logement étant situé en rez-de-chaussée.

Elle a par ailleurs regretté qu’aucun dialogue n’ait pu s’instaurer avec la société bailleresse qui aurait en outre manqué de pédagogie à son égard et indiqué que la société demanderesse ne rapportait pas la preuve que la situation avait perduré après le 19 juillet 2023, date de la sommation de faire, et a indiqué que le tribunal devait apprécier la situation au jour où il statue sur le prononcé de la résiliation de bail et qu’il possédait un pouvoir souverain pour apprécier si la faute reprochée était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

A titre subsidiaire, Madame [P] a demandé des délais pour quitter le logement en cas de résiliation de bail en précisant qu’elle avait la charge seule d’une enfant âgée d’un an et demi et de faibles ressources.

Par conclusions responsives, la SA PROMOLOGIS a maintenu toutes ses demandes en précisant agir sur le fondement du contrat de bail et du règlement intérieur annexé au bail et donc sur la violation par Madame [P] de leurs clauses contractuelles.

Elle a en outre précisé que Madame [P] avait fait un exposé inexact des faits qui lui étaient reprochés, qu’à chaque sollicitation de sa part, Madame [P] n’avait entendu apporter aucune réponse à la société bailleresse et qu’au contraire elle persistait dans son attitude en violation de ses obligations contractuelles .

La SA PROMOLOGIS s’est en outre opposée à tout délai supplémentaire pour quitter les lieux en cas d’expulsion de Madame [P].

A l’audience du 19 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, a maintenu toutes ses demandes.

Madame [F] [P] a comparu représentée par son conseil qui a également maintenu toutes ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

Par mention au dossier, la comparution des parties a été ordonnée au 12 décembre 2024.

La société PROMOLOGIS a comparu représentée par son conseil et Madame [P] a comparu en personne assistée par son conseil.

Un procès-verbal de comparution personnelle des parties a été établi aux termes duquel il apparaît que le linge et le rideau avaient été enlevés mais que le brise-vue ne l’avait pas été.

Madame [P] s’est néanmoins engagée, même si elle a déclaré que “cela la dérangeait”, a enlevé le brise-vue et à en justifier par note en délibéré au plus tard le 15 janvier 2025, la SA PROMOLOGIS étant autorisée si besoin à faire valoir ses observations.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 janvier 2025.

Aucune note en délibéré émanant du conseil de Madame [P] n’est parvenue à la présente juridiction avant ou encore après le 15 janvier 2025.

Par note en délibéré en date du 22 janvier 2025, le conseil de la société PROMOLOGIS a adressé à la présente juridiction un constat de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025 établissant la persistance du comportement de Madame [P], le constat précisant que les brises vues étaient toujours en place et que du linge était accroché à un fil tiré entre deux murs, photos à l’appui.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE NON RESPECT DES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, le locataire est notamment obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Le contrat de bail signé par Madame [V] [F] [P] prévoit par ailleurs expressément que le locataire doit se conformer aux prescriptions du règlement intérieur du bâtiment, règlement de copropriété ou cahier des charges de l’association syndicale, s’il existe.

Par ailleurs le règlement intérieur signé par Madame [P] prévoit notamment à l’article 6 intitulé Interdictions portant sur les fenêtres, balcons, loggias, toitures, clôture, portes murs extérieurs ou intérieurs… :

….Il est aussi interdit au preneur de suspendre, exposer de façon visible des objets (vélos, scooters), vêtements ou linges quelconque aux fenêtres, porte fenêtre, loggias, balcons, ainsi que les parties communes des immeubles, à l’exception des emplacements réservés par PROMOLOGIS à cet effet. A cette interdiction s’ajoute celle de suspendre des pots de fleurs , bacs ou balconnières à l’extérieur du garde-corps des balcons.

Le preneur s’interdit de laver les balcons à grande eau et faire pendre sur eux et par les fenêtres tout objet susceptible de provoquer des coulures notamment du linge ou des tapis mouillés.

Il s’oblige enfin à ne pas poser sur les fenêtres, balcons, porte-fenêtre et loggias, des grillages et autres, protection, sans l’autorisation expresse et préalable de PROMOLOGIS.

A cette interdiction s’ajoute celle de poser des écrans d’occultation (brise-vue, claustra) sur les gardes corps des balcons et terrasses.

La mise en place de canisses doit être préalablement soumise à PROMOLOGIS qui précisera les caractéristiques du modèle.

Par les pièces versées aux débats, et notamment la sommation de faire du 19 juillet 2023 et le constat de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la SA PROMOLOGIS justifie que Madame [V] [F] [P] a enfreint ces obligations et qu’elle persiste depuis 2022 à laisser pendre son linge sur la terrasse de l’appartement loué et à ne pas enlever le brise-vue qu’elle y a installé sans aucune autorisation préalable du bailleur.

De nombreuses relances amiables et la comparution personnelle des parties organisée par le tribunal afin de trouver une solution amiable au litige n’ont suscité aucune réaction de la part de Madame [P] afin de mettre fin à ces infractions, cette dernière, après les avoir démenti dans un premier temps, persistant au contraire à braver les interdictions en la matière maintes fois rappelées.

Le constat de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025 indique en effet :

“Un tissu “brise vue” vert a été placé sur toute la hauteur comme la longueur de ce grillage.

A cheval sur la clôture, il déborde du grillage côté parties communes de la résidence. Il est notamment maintenu en place, planté sur des têtes de piquets.

Une tringle rigide a été fixée en hauteur contre les murs situés de part et d’autre de la terrasse.

Un drap blanc sale y est placé à cheval, coins noués, de manière à former un rideau “écran” sur plus de la moitié de la largeur de cette terrasse.

Un second rideau d’un tissu argenté est ramassé sur lui-même, autour de la tringle, côté opposé de celle-ci.

Un fil à linge est tiré entre les mêmes murs, en fond de terrasse une couette, couverture ou dessus de lit, y est également étendu à cheval.”

En conséquence, n’ayant pas respecté ses obligations contractuelles, s’agissant de manquements répétitifs qui se sont en outre inscrits dans la durée, la résiliation du bail sera prononcée aux torts exclusifs de Madame [P] à compter de la date du présent jugement et l’expulsion des lieux loués de Madame [V] [F] [P] sera ordonnée.

Madame [P] sera par ailleurs déboutée de sa demande de délais pour quitter le logement, cette dernière a en effet persisté dans son comportement au lieu de respecter les termes du bail et du règlement intérieur, et ce malgré toutes les demandes amiables de la bailleresse.

Elle devra en conséquence assumer les conséquences de ses actes.

Par ailleurs, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

SUR LA DEMANDE D’INDEMNITE D’OCCUPATION

Madame [V] [F] [P] sera condamnée à compter de la date du présent jugement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive de lieux caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [F] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris le coût de la sommation de faire en date du 19 juillet 2023 et du constat de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025.

Compte tenu des frais qu’a dû exposer la SA PROMOLOGIS pour assurer sa défense, Madame [F] [V] [F] [P] sera condamnée à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et prononcé en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail signé électroniquement le 30 septembre 2022, prenant effet au 12 octobre 2022, conclu entre la SA PROMOLOGIS d’une part et Madame [V] [F] [P] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°B10) en rez -de-chaussée, Bâtiment B, et un parking couvert (n°8 ) sis [Adresse 2]) et ce à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [F] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SA PROMOLOGIS pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Madame [V] [F] [P] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [V] [F] [P] à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [V] [F] [P] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [V] [F] [P] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de faire en date du 19 juillet 2023 et du constat de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente