TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Annexe 2

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00083

N° RG 25/01506 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F4X3

Le 25 FEVRIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Décembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026 et prorogée au 25 FEVRIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt cinq Février deux mil vingt six

ENTRE :

S.A. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée parMe Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant,

ET :

Madame [S] [R], demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant, substitué par M^e Romane SERADIN, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-22278-2025-8329 du 16/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2010 avec effet au 6 mai 2010, La SA HLM LES FOYERS a donné en location à Madame [S] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer d’un montant de 388,70 euros hors provisions sur charges.

Madame [S] [R] n’ayant pas acquitté l’intégralité de ses loyers, un commandement de payer la somme de 2614,12€ en principal lui a été adressé, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui lui a été délivré le 27 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, signifié à personne, la SA [Adresse 6] LES FOYERS a fait assigner Madame [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et PRONONCER la résiliation du contrat de location conclu par la SA [Adresse 2] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— PRONONCER la résiliation plein droit du bail à compter du jugement à intervenir,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [S] [R] des lieux ainsi que celles de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin,

— CONDAMNER Madame [S] [R] à payer à la SA HLM LES FOYERS les impayés de loyers;

— CONDAMNER Madame [S] [R] à payer à la SA [Adresse 2] la somme de 200 euros de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

— CONDAMNER Madame [S] [R] à payer à la SA HLM LES FOYERS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— CONDAMNER Madame [S] [R] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 15 décembre 2025.

À cette date, la SA [Adresse 2] est représentée par son conseil. Le bailleur indique que son locataire a repris le paiement du loyer courant depuis juillet 2025. Il précise ne pas être opposé à des délais de paiement. Il actualise la dette de loyers au montant de 2032 euros.

En défense, Madame [S] [R] est représentée par son conseil. Il indique être d’accord pour un délai de paiement. Il propose en plus du loyer courant le règlement de 50 euros mensuel au titre du plan d’apurement. Il précise qu’un FSL maintien a été accordé pour un montant de 2032,20 euros et conclut qu’il reste à régler la somme de 2951,67 euros.

Il a été fait lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2026, prorogé au 25 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

1 – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de 8 semaines avant l’audience du 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SA HLM LES FOYERS justifient avoir saisi la CAF le 10 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025 comme l’exige les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2 – Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er avril 2010 entre les parties prévoit une clause résolutoire (page 5) qui stipule expressément qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 27 janvier 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois (délai légal) de la signification de l’acte. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 mars 2025.

L’expulsion de Madame [S] [R] est donc encourue.

3 – Sur les demandes de paiement du bailleur

A la date de l’audience, la SA [Adresse 2] soutient que l’arriéré locatif est d’un montant de 2951,67€ (novembre inclus).

Madame [S] [R] n’a pas contesté cette somme à l’audience.

Par conséquent, Madame [S] [R] sera condamnée à payer à La SA HLM LES FOYERS la somme de 2951,67€ au titre de l’arriéré locatif.

Ce montant sera majoré du taux d’intérêt légal à compter du jugement. Compte tenu du taux légal actuel, et dans le cadre du contrôle de proportionnalité, le taux d’intérêt dû à compter du jugement sera de 1%.

Madame [S] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir du 1er décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’absence de preuve d’un préjudice autre que l’occupation du logement, indemnisée par le paiement d’une indemnité d’occupation, la SA [Adresse 2] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail en cours, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 précité dispose également que "pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges".

Madame [S] [R] fait valoir qu’elle a déjà débuté l’apurement de sa dette en réglant en plus du loyer courant la somme de 50 euros. Elle propose de poursuivre ce plan d’apurement de 50 euros ; le bailleur ne s’est pas opposé.

Madame [S] [R] pourra s’acquitter de la somme 50€ en plus du loyer courant, pendant 35 mois ; le 36ème étant le paiement du reliquat à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement.

5. Sur les demandes accessoires :

Madame [S] [R] partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er avril 2010 avec effet au 6 mai 2010, concernant un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], sont réunies à la date du 28 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [S] [R] à payer à la SA HLM LES FOYERS la somme de 2951,67€ en denier ou quittance au titre du solde des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2025 et ce, avec intérêts au taux légal minoré à 1%, à compter du jugement.

CONDAMNE Madame [S] [R] à payer à La SA [Adresse 6] LES FOYERS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

AUTORISE Madame [S] [R] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courantes en 35 mensualités de 50 euros, la 36ème correspondant au reliquat de dette et d’intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le contrat de bail se poursuivra;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 2] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [R] sera condamnée à verser à La SA HLM LES FOYERS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

* que Madame [S] [R] sera condamnée à payer La SA [Adresse 2] l’intégralité des taxes et charges afférents aux locaux loués ;

DEBOUTE la SA HLM LES FOYERS de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [R] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 25 février 2026.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à M^e DOGRU

—  1 CCC par dépôt en case à M^e SERADIN pour remise à M^e Baron (+ 1 CCC à M^e SERADIN dans le cadre de la substitution)

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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