TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Mai 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 25 juillet 2024

à M^e PITALIS

à M^e BELARBI

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01999 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3EYW

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [S] [D] [H]

né le 04 Avril 1962 à [Localité 5] SUISSE

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Anne-Laure PITTALIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [A] [M] épouse [H]

née le 01 Janvier 1983 à [Localité 4] (VIETNAM)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-Laure PITTALIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [G]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-005855 du 09/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

Madame [V] [J]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-005860 du 09/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre Monsieur [B] [H], Madame [A] [M] ép [H] et Monsieur [E] [G] le 1er juillet 2021, relatif à un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 725 euros, outre 125 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [H] et Madame [A] [M] ép [H] a fait signifier à Monsieur [E] [G] et Madame [V] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 24 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de leurs moyens et prétentions, Monsieur [B] [H] et Madame [A] [M] ép [H] ont fait assigner Monsieur [E] [G] et Madame [V] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 6 juillet 2023, aux fins de :

constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,les condamner solidairement au paiement de :la somme provisionnelle de 2 864,54 euros, au titre de l’arriéré locatif,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 850 euros, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

A cette audience, Monsieur [B] [H] et Madame [A] [M] ép [H], représentés par leur Conseil, ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant à la somme de 3 944,46 euros, terme du mois de novembre 2023 inclus.

Monsieur [E] [G] et Madame [V] [J] n’ont pas comparu et n’ont pas représentés, bien que régulièrement cités par acte remis à étude.

Par ordonnance du 21 décembre 2023, prorogée au 1er février 2024, le Juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 avril 2024, afin que Monsieur [B] [H] et Madame [A] [M] ép [H] produisent un commandement de payer comportant le décompte des sommes dues.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Monsieur [B] [H] et Madame [A] [M] ép [H] demandent de :

déclarer leur action recevable,rejeter les demandes de Monsieur [E] [G] et Madame [V] [J],constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, l’assortie d’une clause irritante,les condamner solidairement au paiement de :la somme provisionnelle de 1 247,07 euros, au titre de l’arriéré locatif,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 850 euros, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance,si le tribunal s’estimait incompétent, ordonner le renvoi de l’affaire au fond.

Monsieur [E] [G] et Madame [V] [J] sollicitent :

de déclarer l’assignation irrecevable en raison de la violation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,rejeter les demandes de Monsieur [B] [H] et Madame [A] [M] ép [H],subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire,à titre infiniment subsidiaire, leur accorder les plus larges délais pour se maintenir dans les lieux,condamner Monsieur [B] [H] et Madame [A] [M] ép [H] à délivrer des quittances de loyers à compter de juillet 2021 jusqu’au dernier paiement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,écarter l’exécution provisoire de droit,condamner Monsieur [B] [H] et Madame [A] [M] ép [H] à payer la somme de 1 200 euros HT au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Naïma BELARBI.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Aux termes de l’article 837 du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. ll veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [B] [H] et Madame [A] [M] ép [H] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 18 janvier 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 6 juillet 2023.

Leur action est donc déclarée recevable.

Sur les demandes principales et reconventionnelles

Vu les articles 2 et 1240 du code civil,

Vu les articles 4, 6, 7a, 21, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte notamment que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, il convient en premier lieu de souligner qu’il n’est pas justifié de la qualité de locataire de Madame [V] [J], le bail n’étant au nom et signé que par Monsieur [E] [G] (dont il n’est pas prouvé qu’il est son mari ou son partenaire lié par un pacs).

Au-delà, si Monsieur [E] [G] et Madame [V] [J] invoquent l’existence de désordres ayant affecté leur logement, la preuve de ce que Monsieur [B] [H] et Madame [A] [M] ép [H] n’ont pas rempli leur obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location, n’est pas apportée, notamment à travers des photographies non datées ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude. En toute hypothèse, les nuisances évoquées ne permettent pas à Monsieur [E] [G] et Madame [V] [J] d’invoquer une exception d’inexécution justifiant qu’ils se soient soustraits à leurs obligations, alors qu’ils demeurent toujours dans les lieux loués dont ils n’établissent pas l’inhabitabilité, et qu’ils ne justifient pas de démarches entamées quant à l’insalubrité du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, ainsi que de messages avertissant Monsieur [E] [G] et Madame [V] [J] de l’état du bien litigieux.

Reste, en toute hypothèse, que les moyens développés par les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé de leurs demandes, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, le juge des référés peut retenir que les irrégularités affectant le commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte, étant précisé qu’un commandement de payer :

notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles ;

doit contenir un décompte précis des sommes dues au titre du bail, afin de permettre aux locataires d’avoir une connaissance précise de ses obligations, avec ventilation du loyer et des provisions pour charges.

Force est de constater que le commandement de payer délivré à Monsieur [E] [G] et Madame [V] [J] le 24 octobre 2022 fait état de loyers ainsi que de charges impayés mais ne permet pas aux locataires de vérifier le bien-fondé de la demande dès lors qu’aucun détail sur la périodicité de l’actualisation des charges revendiquée n’y figure.

Au-delà du fait qu’il n’est pas établi que les bailleurs aient communiqué aux défendeurs le mode de répartition des charges entre locataires, ni qu’ils aient tenu à leur disposition les pièces justificatives jusqu’à la présente instance :

les sommes pointées dans le commandement de payer (arriéré locatif de 1 349,03 euros, terme du mois d’octobre 2022 inclus) diffèrent de celles figurant sur le décompte actualisé au 16 mai 2024 (arriéré locatif de 1 440,31 euros, terme du mois d’octobre 2022 inclus) ;le montant de la dette locative de Monsieur [E] [G] et Madame [V] [J] s’élevait, aux termes de l’assignation, à 2 864,54 euros, terme du mois de janvier 2023 inclus, ce qui ne correspond pas à la somme figurant sur le décompte actualité au 16 mai 2024 (2 367,18 euros, terme du mois de janvier 2023 inclus) ;le montant de la dette inscrit sur la quittance de loyer du mois de mars 2024 (2 133,87 euros) ne correspond pas à celui figurant sur le décompte actualisé au 16 mai 2024 (1 583,87 euros, terme du mois de mars 2024 inclus) ;les allocations versées par la CAF aux bailleurs en février 2024 ne figurent pas sur le décompte actualisé au 16 mai 2024 ;le montant demandé au titre de la taxe ordures ménagères n’équivaut pas à celui figurant sur l’avis d’impôt pour la taxe foncière 2023 ;le « rappel des charges 2022 » de 970,22 euros n’est aucunement expliqué au vu des pièces communiquées, lesquelles ne visent que l’année 2022 et non 2023, une actualisation des charges pour l’année 2023 étant pourtant invoquée à hauteur de 485,10 euros ;le décompte actualisé au 17 mai 2024 fixe la dette locative à une somme de 1 247,07 euros, terme du mois de mai 2024 inclus, témoignant de paiements effectués par les locataires.

Au vu de ces éléments, la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle se heurtent à une contestation sérieuse.

De même, les décomptes communiqués sont insuffisants pour condamner les locataires au paiement d’une somme provisionnelle correspondant à d’éventuels loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Dit autrement, des comptes sont à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d’une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Enfin, s’agissant de la remise de quittances de loyers sous astreinte, force est de constater que certaines ont été transmises dans le cadre de la présente instance. En outre, il n’est pas démontré que les locataires aient sollicité avant la présente instance la remise de quittances de loyer, ni que tous les loyers ont été intégralement payés depuis leur entrée dans les lieux.

Les parties seront donc renvoyée devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond, auquel il appartiendra de statuer sur toutes leurs demandes, tous droits et moyens des parties étant réservés.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [B] [H] et Madame [A] [M] ép [H] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par les parties ;

RENVOYONS la cause et les parties devant le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, à l’audience du 12 septembre 2024 à 09 h 00 SALLE 1, à l’adresse suivante : [Adresse 3] ;

DISONS que la notification de la présente ordonnance vaut citation des parties à comparaître à l’audience susmentionnée ;

RESERVONS les droits et moyens des parties, ainsi que les dépens et demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,