RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00105 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTDP

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 DECEMBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [W] [P] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par M^e Estelle CHASSARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/001682 du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9] DE [Localité 7])

Madame [X] [Z] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000697 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9] DE [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 21 Octobre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société BATIPRO LOGEMENT IMMOBILIER (ci-après B.L.I) était propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 11] qu’elle a donné à bail à Madame [X] [N] épouse [T] et Monsieur [U] [T] en qualité de co-locataires, par contrat du 25 mai 2015, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 651,54 euros charges comprises.

Une clause de solidarité est insérée au bail s’agissant de toutes les sommes dues au titre du bail.

Par acte notarié en date du 10 juillet 2020, la SELARL [K] et la SELARL FRANKLIN BACH, agissant ès qualité de co-liquidateurs judiciaires de la société B.L.I, ont vendu à la SEM CDC HABITAT plusieurs ensembles immobiliers, dont celui au sein duquel se trouve le logement donné à bail à Madame [X] [N] et le 25 mai 2015.

La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers ainsi acquis, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.

Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a adressé une première mise en demeure par courrier d’huissier, puis a fait signifier à chacun des locataires, Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T], un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 juillet 2023 à Madame et 24 juillet 2023 à Monsieur pour un montant en principal de 18750,99 euros.

À cette occasion, CDC Habitat a été informée par Madame [X] [N] de l’existence d’une procédure de divorce actuellement en cours avec Monsieur [U] [T].

Sans paiement de la part des locataires, CDC Habitat a finalement fait assigner Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] de la Réunion par actes d’huissier du 26 janvier 2024 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis la résiliation ; ordonner l’expulsion de Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T], tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, de l’appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ces derniers, lesquels seront réputés les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l’indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation à la somme de 651,54 euros, augmentée des charges locatives et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyers et les charges ; condamner solidairement Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] à lui payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner solidairement Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] à lui payer la somme de 20058,97 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 juillet 2023 à Madame et 24 juillet 2023 à Monsieur ; somme à parfaire en fonction de indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ; condamner solidairement Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] à lui payer 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire, et les frais d’expulsion le cas échéant ; rejeter toute demandez de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ; débouter Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 mars 2024 à laquelle chaque partie a comparu, assisté de son conseil :

— CDC habitat représentée par M^e Law Yen,

— Madame [X] [N] représentée par M^e Isabelle Mercier-Barraco,

— et Monsieur [U] [T] représenté par M^e Estelle Chassard.

Madame [X] [N] expose qu’elle a déposé une demande de traitement de son surendettement déclarée recevable le 28 septembre 2023 et qui a fait l’objet d’une proposition de rétablissement personnel le 30 novembre 2023.

CDC Habitat a indiqué avoir contesté les mesures imposées aux fins de rétablissement personnel et être dans l’attente de l’audiencement de son recours.

Au vu de ces éléments, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 26 août 2024, puis à celle du 21 octobre 2024 aux fins de mise en état et échange de conclusions entre les parties.

A l’audience du 21 octobre 2024, Madame [X] [N] indique que par jugement prononcé le 1er juillet 2024, le rétablissement personnel proposé par la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] a été confirmé emportant effacement des dettes à la date du 30 novembre 2023. Elle en conclut que les sommes objets du commandement de payer ont été apurées, et qu’en l’absence de dette postérieure, CDC Habitat doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes, tant au titre de la résiliation du bail qu’au titre des demandes en paiement. Elle justifie du paiement de son loyer intégral entre novembre 2023 et octobre 2024.

Elle sollicite le débouté de toute les demandes de CDC Habitat ainsi que sa condamnation aux dépens.

Monsieur [U] [T] s’associe aux demandes de Madame [X] [N]. Il précise qu’il ne réside plus dans le logement depuis la séparation du couple, dont le divorce a été prononcé par jugement du 21 mai 2024 (transcrit le 1er juillet 2024) ; il indique avoir également déposé une demande de traitement de son surendettement qui a été déclaré recevable le 27 juin 2024 et orienté vers une procédure de rétablissement personnel.

Il sollicite le rejet des demandes de CDC Habitat et que les dépens restent à la charge du débiteur.

Enfin CDC Habitat modifie ses prétentions initiales eu égard aux décisions de surendettement intervenues, à l’égard de Madame [X] [N] (rétablissement personnel à la date du 30 novembre 2023 selon jugement du 1er juillet 2024) et à l’égard de Monsieur [U] [T] (décision de rétablissement personnel en date du 30 août 2024, non contestée par CDC Habitat).

Elle convient que la dette initiale a été effacée et ne peut plus être poursuivie en justice contre l’un ou l’autre, néanmoins, elle soutient que le bail est résilié par acquisition de la clause résolutoire, puisque non seulement le délai de deux mois à compter de la délivrance a expiré le 13 septembre 2023 pour Madame et le 24 juillet 2023 pour Monsieur, soit avant la déclaration de recevabilité en surendettement du 28 septembre 2023 pour Madame et celle du 27 juin 2024 pour Monsieur, et qu’en tout état de cause, l’effacement au titre du rétablissement personnel ne vaut pas paiement de la dette.

CDC maintient dont sa demande en résiliation du bail autant que sa demande d’expulsion à l’égard de Madame [X] [N] et de Monsieur [U] [T], qui n’a pas valablement délivré son congé, alors que le divorce n’a été transcrit qu’au 1er juillet 2024.

En conséquence, elle sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire survenue le 13/09/2023 et le 24/09/2023,

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— autoriser le bailleur à enlever tous les biens et effets personnels laissés dans le logement à sa libération aux frais et risques de Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] et à en disposer librement ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisions comprises augmenté des charges, soit 665,92 euros actuellement,

— condamner solidairement Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] à payer à CDC Habitat la somme de 665,84 euros au titre des loyers échus impayés avec intérêts légaux au jour de l’assignation,

— condamner solidairement Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] à payer à CDC Habitat la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Infiniment subsidiairement, en cas de délais de paiement sur 2 ans par l’effet des décisions de la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion, prévoir une clause de caducité sans mise en demeure préalable.

À l’audience, CDC Habitat indique ne pas s’opposer à la mise ne oeuvre des dispositions prévues à l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au vu du paiement des loyers depuis novembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 30 janvier 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable à la date de délivrance de l’assignation.

Par ailleurs, CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 29 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable à la date du contrat et à la date de délivrance du commandement de payer prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de relever que CDC HABITAT est régulièrement devenu propriétaire du logement donné à bail à Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] depuis l’acte d’acquisition du 10 juillet 2020 et se trouve donc subrogé dans tous les droits et actions du précédent propriétaire, notamment au regard de l’exécution des contrats de bail précédemment consentis sur les logements acquis.

Le bail conclu le 25 mai 2015 contient une clause résolutoire (article 12 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [X] [N] le 13 juillet 2023 et Monsieur [U] [T] le 24 juillet 2023 (soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023), pour la somme en principal de 18750,99 euros.

Il convient de relever que dans le délai de 2 mois, les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été payées par les locataires, et ces derniers n’ont pas sollicité de délais de paiement.

En outre, l’effacement résultant de la décision de rétablissement personnel du 30 novembre 2023 et confirmée par jugement du 1er juillet 2024 prise à l’égard de Madame [X] [N] ou celle du 30 août 2024 prise à l’égard de Monsieur [U] [T] ne valent pas paiement de la dette et ce d’autant qu’ils sont intervenus après le délais d’apurement de 2 mois.

Ce commandement n’a pas été régularisé de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 14 septembre 2023 à l’égard de Madame [N] et le 25 septembre 2023 à l’égard de Monsieur [T].

Il sera relevé que Monsieur [U] [T] rappelle qu’il ne réside plus dans le lieux, et qu’il ne sollicite la suspension de la clause résolutoire qu’au bénéfice de Madame [X] [N] et non de lui même.

Il sera donc constaté que Monsieur [U] [T] est dépourvu, depuis la résiliation du bail, de tout droit sur le logement.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif :

CDC Habitat produit un décompte mentionnant un solde débiteur au 1er octobre 2024 de 1013,31 euros ; de ce décompte il convient de retirer 346,93 euros qui correspondent aux frais de procédure et relèvent des dépens ; il convient également d’ajouter le versement justifié par Madame [X] [N] en date du 08 octobre 2024 à hauteur de 665 euros, laissant subsister une créance 1,38 euros ;

Le bail ayant été résilié à l’égard de Monsieur [U] [T], et la dette étant postérieure à la date de transcription du jugement de divorce en marge de son acte de naissance, seule Madame [X] [N] sera condamnée au paiement de cette somme de 1,38 euros.

IV. Sur les délais de paiement :

L’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose dans sa version applicable à la date des débats que "Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers (…), le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

(…)

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, seule Madame [X] [N] sollicite la suspension de la clause résolutoire, il ne sera statué qu’à son égard.

La décision de rétablissement personnel a pris effet à la date du 30 novembre 2023, or il résulte à la fois du décompte produit par CDC que des justificatifs de paiement produits par Madame [X] [N] que les loyers échus depuis le 1er novembre 2023 sont régulièrement payés par Madame [X] [N] et ce jusqu’au paiement d’octobre 2024 à hauteur de 665 euros.

Les conditions prévues par les dispositions précitées sont donc réunies et il convient d’en faire application.

La clause résolutoire sera donc suspendue à l’égard de Madame [X] [N] tant qu’elle s’acquittera régulièrement du loyer appelé aux dates convenues au bail.

Si, deux années après la date de prise d’effet du rétablissement personnel, soit le 30 novembre 2025, Madame [X] [N] s’est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, et le contrat de bail continua de recevoir effet.

Conséquences d’un défaut de paiement complet du loyer courant :

Dans une telle hypothèse, la suspension des effets de la clause résolutoire deviendra caduque une semaine après une mise en demeure adressée à Madame [X] [N] par lettre recommandée restée vaine, et le bail se trouvera effectivement résilié, de sorte que :

— le bail sera résilié aussi à l’égard de Madame [X] [N]

— le bailleur pourra reprendre la procédure aux fins d’expulsion de Madame [X] [N] et de tous occupants de son chef ;

— Madame [X] [N] sera redevable d’une indemnité d’occupation en cas de maintien de l’un ou des deux dans les lieux, afin de compenser pour le bailleur le préjudice résultant de son impossibilité à relouer le bien.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 665,92 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur la demande d’astreinte

Au regard de l’indemnité d’occupation prévue en cas de résiliation du bail et de l’expulsion qui a été autorisée, la demande d’astreinte n’apparaît pas nécessaire à la bonne exécution du jugement.

La demande sera rejetée.

V. Sur les demandes accessoires :

Sur la demande d’abandon des meubles

S’agissant des meubles laissés éventuellement par la locataire dans le cadre d’une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieux dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d’entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.

En revanche, dans l’hypothèse où Madame [X] [N] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d’expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par la locataire sortants, et seront à la libre disposition de CDC HABITAT, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [X] [N].

Sur les dépens

Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

S’agissant des frais d’expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il y a lieu de prévoir que ces frais seront supportés par celui qui se sera maintenu dans les lieux, et solidairement en cas de maintien des deux co-locataires, Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T].

Sur la demande d’indemnité de procédure

L’équité au vu des situation économique, ainsi que des délais accordés, commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité de procédure.

Aucune considération ne justifie d’écarter l’exécution provisoire qui s’attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le commandement de payer délivré le 13 juillet 2023 ;

Vu la décision ordonnant le rétablissement personnel de Madame [X] [N] en date du 30 novembre 21023, confirmée par jugement du 1er juillet 2024;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé entre la société BLI, dans les droits de laquelle se trouve aujourd’hui subrogée CDC HABITAT et Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] sont acquises à la date du 14 septembre 2023 ;

CONSTATE que Monsieur [U] [T] a quitté le logement donné à bail et ne dispose plus d’aucun titre pour s’y maintenir ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à verser à CDC Habitat la somme de 1,38 euros au titre d’un solde de loyers impayé au 08 octobre 2024 (échéance d’octobre et paiement du 8 octobre de 665 euros inclus);

ORDONNE la suspension de la clause résolutoire tant que Madame [X] [N] s’acquittera régulièrement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location ;

DIT que si Madame [X] [N] s’acquitte régulièrement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location jusqu’au 30 novembre 2025, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le contrat de bail reprendre son plein effet ;

DIT que cette suspension sera caduque et que le bail sera résilié si une échéance de loyer et des charges courants reste impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

AUTORISE CDC Habitat, à défaut pour Madame [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

REJETTE la demande d’astreinte

DIT que le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d’expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l’ensemble des objets mobiliers laissés par Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] dans le logement seront réputés abandonnés et CDC Habitat sera autorisé à en disposer librement, aux risques et frais de Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] ;

CONDAMNE Madame [X] [N] à verser à la CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés par Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] à CDC Habitat ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, cette indemnité étant révisable comme le loyer contractuel;

et en tout état de cause,

REJETTE in solidum la demande de CDC Habitat de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [N] et Monsieur [U] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est attachée de plein droit à la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 16 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine MOREL, vice présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente, chargée des contentieux de la protection